7月21日，《住房租赁条例》全文正式对外公布，自2025年9月15日开始正式实施。该条例的颁布对于规范住房租赁行为、保障相关各方权益、推动住房租赁市场及租赁行业向高质量方向发展，以及加速构建租购并行的住房体系具有极其重要的意义，它也将成为房地产行业发展新模式的不可或缺的一部分。
受访的业内专家指出，《条例》的推行将有效抑制住房租赁市场中的虚假房源发布、租金哄抬以及租金贷等不良现象。
全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强强调，住房对于生活至关重要，每个人都需要拥有住所。在我国社会主义市场经济体制中，租房与购房是民众解决住房问题的两大主要方式。考虑到以往“购房优先于租房”的现象，推行“租购并行”政策主要是为了弥补租房市场的不足。《条例》的正式实施，对住房租赁的相关法规制度进行了进一步的完善。
出租与承租：非居住空间不得住人、不得无故扣减押金
在住房租赁市场迅猛扩张的背景下，诸多问题逐渐显现，如承租人合法权益保护不足、市场监管存在明显不足，这些问题已逐渐演变成阻碍租购同权住房制度充分发挥效用的关键障碍。清华大学房地产研究中心主任吴璟如是说。在他看来，针对住房租赁市场所显现的各种乱象，《条例》设立了专项管理措施进行治理，并致力于打造一个稳定、健康、可持续发展的住房租赁市场环境。
《条例》对出租房屋制定了具体规定，要求房屋需满足建筑、消防、燃气以及室内装饰装修等领域的法律法规和相关规定，确保不威胁到居住者的生命安全与健康；非居住空间严禁作为居住用途单独出租；租赁住房的单间居住人数上限和每人的最低居住面积也应符合相应的标准。
赵然院长指出，此举首次明确禁止将非居住空间用作居住用途，明确了安全与使用的基本界限，积极应对了商改租、车库改租等违规改造引发的安全隐患及城市治理挑战。这一举措有助于净化租赁市场的“灰色地带”，促使住房租赁回归其合法、安全、适宜居住的核心属性，同时也迫使供应端强化合规的开发与运营管理。
同时，《条例》明确规定，出租方与承租方必须以真实身份签订住房租赁协议。出租方需遵循相关规定，通过住房租赁管理平台等渠道，将租赁协议提交至租赁住房所在地的房产管理部门进行备案。
曹晶晶，中指研究院指数研究部总经理，认为合同备案机制对于租赁市场的秩序规范化起到了积极作用，并且为承租人依据相关法规享受基本公共服务提供了法律依据。同时，该制度的推行还有利于政府部门对租赁市场的实时监控，为制定后续政策和加强市场监管提供了必要的数据支撑。合同备案程序的实施以及租客权益的双重保障措施，将使得未来的租赁市场变得更加清晰有序，同时，房东与租客的合法权益也将获得更加坚实的维护。
条例中针对承租人普遍关注的出租人非法扣除押金的现象，作出了明确规定：出租方在签订住房租赁合同时，必须明确押金的具体金额、退还期限以及可以扣除押金的具体情况。除非合同中已有约定，否则出租方在没有合理理由的情况下，不得擅自扣除押金。
此外，《条例》明确指出，出租方在终止住房租赁协议时，必须提前告知租户，并确保租户有充足的时间进行搬离，同时禁止使用暴力、恐吓或其他非法手段迫使租户终止协议或搬出房屋。
住房租赁企业：房源信息应当真实，设立“转租资金监管账户”
《条例》规定，住房租赁企业所公布的住房位置、大小、租金等房源资料必须保证真实、精确、全面，且在不同经营场所、网络等传播途径上发布的房源资料需保持一致。同时，展示的房源图片也需与实际房源相符，严禁发布虚假或具有误导性的房源资料，亦不得故意隐瞒或拒绝提供拟出租住房的相关关键信息。
同时，通过规范租赁企业的运营及住房租赁经纪机构的业务活动，旨在降低承租人可能遭受的经济损失。对于“长收短付”以及租金贷等导致资金链断裂的情况，《条例》明确要求，那些从事转租业务的住房租赁企业必须依照规定设立专门的住房租赁资金监管账户，并且要将该账户信息公之于众。此外，这些企业需通过该监管账户来处理住房租赁资金的收取与支付，而具体的操作细则则由国务院的住房城乡建设主管部门联合国务院其他相关部门共同制定。
赵然认为，建立“转租资金监管账户”这一制度，不仅能确保承租人的预付款安全得到保障，还能有助于维护租赁关系的稳定，同时，这也为金融机构进入租赁市场搭建了信任的桥梁和监管的途径。
《条例》进一步明确指出，国家将致力于完善相关政策，并着力扶持那些市场化、专业化的住房租赁企业。近年来，得益于政策的扶持，我国住房租赁市场呈现出迅猛的增长态势。就保障性租赁住房的筹集情况而言，“十四五”规划期间，全国计划新增870万套（间）的保障性租赁住房，截至2023年年末，已成功筹集了573万套（间），完成率达到了66%。此外，国家统计局发布的2024年统计公报显示，全年共有180万套（间）的配售型保障性住房、保障性租赁住房和公共租赁住房等进入了开工建设和筹集阶段。
柴强在分析中指出，《条例》的相关条款有助于提升市场化、专业化的住房租赁企业所提供的租赁房源占比，从而推动住房租赁市场向更高品质发展。他补充道，近年来，部分房地产开发企业已开始新建自持商品住房，甚至形成了专门的租赁住房社区。租赁住房的REITs市场日益壮大，加之市场利率持续走低，使得住房租赁的收益水平显得愈发诱人，投资者对住房租赁市场的信心也在不断增强。
58安居客研究院院长张波作出预测，依照《条例》的规定，租赁市场即将迈向一个新阶段，这一阶段将以机构化运营为特征，品质得到提升，同时金融支持也将得到加强。根据58安居客的统计，到2025年上半年，重点城市的租金与房价比例已上升至2.17%，而在核心城市，优质租赁资产的投资回报率几乎等同于五年期定存利率，而且有大量长期资金正持续涌入。在接下来的五年内，那些能够有效整合政策资源、改善融资配置、提高运营效能的企业，将有望成为市场的领军力量。
曹晶晶向央广网记者透露，2025年标志着“十四五”规划的最后一年，此时住房租赁市场正逐步从大规模的筹集与建设阶段过渡到存量资产的提质阶段，这一转变也对从事长租业务的企业提出了更为严格的要求。
监督管理：建立住房租金监测机制，推动“租购同权”
《条例》首次以法律条文的形式正式确立“设立住房租赁价格监控体系”，这无疑是本法规的一大显著特色。
赵然指出，以往租金调控多限于政策层面或地方试点，而如今已被正式纳入国家法规体系。这要求设区市级政府设立监测机制，并定期公布租金情况。这样的措施旨在遏制租金的非理性上涨，引导市场合理预期，同时防范系统性风险。她相信，这一机制的实行，将有望构建起以数据为驱动的租赁管理新框架。
曹晶晶在接受采访时透露，该机制的设立旨在增强市场信息的公开性，使政府部门能够更迅速地了解市场走势，进而维护市场租金的稳定。此外，通过定期公布租金标准，这一做法既为租赁双方提供了衡量依据，又促进了交易过程中的公平性，从而助力市场向着更加规范化的方向不断前进。
《条例》创新性地引入了“信用监管与行业自律”的双引擎模式，具体规定政府需借助信用评估和分类管理，对企业和从业者进行全方位监管，并且强调行业协会需强化自律机制的建设。
赵然表示，这种“双轨制”有助于提高监管效能，促进行业自发净化，进而促进企业健康竞争，淘汰不合规的经营者，最终形成更加成熟和理性的租赁市场环境。
值得注意的是，《条例》在总则第五条相较于征求意见稿有所补充，它明确提出国家倡导居民家庭将自有的房产用于出租，并支持企业对老旧厂房、商业办公空间以及自持商品住宅等进行改造和利用，以租赁形式提供给市场，从而拓宽租赁住房的来源。同时，国家还鼓励出租方和承租方依照法律规定，建立起稳固的住房租赁关系，并推动租赁和购买住房的居民在享受公共服务方面享有同等的权益。
柴强提出，推动居民出租个人房产，有助于具备条件的家庭购置商品房以供出租，从而扩大家庭投资途径，提升家庭财产性收入，同时也有助于提升购房意愿或降低房源供给，进而推动房地产市场的稳定与持续发展。同时，倡导“租购享有同等权利”政策，有助于解决那些既无力购买商品住宅，又不符合申请公共租赁住房资格，以及渴望居住条件更优的居民家庭的住房难题。
曹晶晶强调，在最近两年，随着存量商品房去库存政策的逐步实施，一些城市在非居住用途改为租赁用途、收储后再转租等方面取得了一定成效。这不仅增加了租赁住房的供应，还促进了企业手中低效资产的活化。然而，目前“非居住用途改为租赁用途”仍遭遇改造成本高昂、用地性质或物业用途变更困难、消防审批不易等挑战，后续的相关配套政策还需进一步优化和改进。
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