推动住房租赁市场的繁荣是缓解住房难题的关键手段。然而，现实生活中，诸如甲醛超标住房、虚假房源信息、难以退还押金等问题，严重损害了租户的合法权益；而擅自改变租赁住房的结构、私自乱接电线水管等行为，则给房东带来了诸多不便，同时也阻碍了租赁市场的正常发展。
《住房租赁条例》已正式发布，并定于9月15日开始实施。该条例将如何对出租和承租行为进行规范？又将如何保障租赁企业和经纪机构的行为准则？这些问题引起了记者的关注，并进行了深入采访。
出租房应是什么样
确保不损害人的生命安全与身体健康，租赁的单间人数上限以及每人的最低居住面积必须遵守相关规定。
将老旧毛坯房以低廉成本进行翻新，使其外观看似光鲜亮丽，但租户入住后却发现实际情况与宣传不符，甚至可能出现甲醛含量超标，严重威胁租户的健康，以“串串房”为代表的这类低质量房源对租户权益造成了严重损害。
我国首部针对住房租赁领域制定的行政法规，进一步细化了租赁双方的权利与义务，并对经营主体实施了必要的指导和严格的监管。北京大学法学院的常鹏翱教授指出，特别是在解决住房租赁中存在的诸多难点和痛点时，该条例在确保租赁双方利益均衡的前提下，对承租人的合法权益给予了适当的倾斜和保护。
提高居住环境水平。所谓的“串串房”以及其他一些租赁住房，普遍存在设施老化、卫生状况不佳、安全隐患众多等问题。根据相关条例，出租的住房必须满足建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律法规、规章制度和强制性标准，确保不威胁到居住者的生命安全和身体健康。
同时，条例对“非居改租”以及“隔断房”等事项作出规定，明确指出厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住区域，不得被单独出租供人居住；此外，租赁住房的单间居住人数上限以及人均最低居住面积，都必须遵守设区的市级或以上政府所设定的标准。
租赁市场中，二房东携款潜逃、房东强行要求租客搬离、租金押金随意扣除等现象屡见不鲜……这些模糊且不稳定的租赁关系，无疑是造成租客权益受损的关键原因之一。浙江工业大学中国住房和房地产研究院的院长虞晓芬指出，一些租赁合同的条款过于简略，内容含糊不清，而且很多情况下还存在口头协议的约定。一旦出现争议，承租人常常因为缺少明确的书面证据，而处于较为不利的处境。
条例确保租赁关系的稳定性，规定出租方与承租方必须以真实身份签订住房租赁协议，并将该协议报备至当地的房产管理部门；租赁协议中需详细规定押金金额、退还期限以及扣除押金的具体情况等；出租方不得无理扣除押金；同时，出租方需为承租方腾退住房预留充足时间，禁止使用暴力、恐吓或其他非法手段迫使承租方终止合同或搬离住房。
租赁企业等经营者该怎么做
发布的房源图片应与实物一致，转租须通过监管账户收付资金
虚假房源广泛存在，各种“买家看到的是一套房，实际收到的却是另一番景象”的情况频繁发生……导致不少租客陷入困境，这种情况往往与住房租赁企业提供的经营和服务不规范密切相关。
该条例对住房租赁公司、中介机构、网络服务平台运营者等设定了行为准则，构建了一个全面的监管体系。广东省住房政策研究中心的资深研究员李宇嘉指出，对于住房租赁企业及经纪机构存在的诸如发布虚假房源、挪用租赁资金等违法行为，条例有明确规定。具体来说，住房租赁企业所发布的房源图片必须与实际房源相符，严禁发布虚假或具有误导性的信息，同时不得隐瞒或拒绝提供拟出租住房的关键信息；在发布房源信息之前，住房租赁经纪机构需核实并记录委托人的身份和住房权属信息，并亲自实地考察房源。
对于租赁公司一次性向租户收取长期租金却按月向房东支付租金的“长收短付”现象，依据相关法规，那些从事转租业务的住房租赁公司需依照规定开设住房租赁资金监管账户，并向公众进行公开，所有住房租赁资金的收取与支付都需通过此账户进行操作。
同时，设区的市级及以上政府机构需构建住房租赁价格监控体系，并定期对外发布租金行情数据。“此举有助于缩小信息差距，调控市场预期，确保租金价格的稳定。”住房和城乡建设部政策研究中心的副主任浦湛如是说。
近期，不少报道中承租人破坏房屋、随意丢弃垃圾、高空抛物等现象引发了广泛热议。为了更有效地规范承租人的行为，保障出租人的权益，相关条例明确规定，承租人需安全、合理地使用租赁房屋，严禁损坏、擅自拆除、停用消防设备，亦不得擅自改变租赁房屋的承重结构，同时不得私自乱接水电燃气管道。
该条例明确了住房租赁企业、租赁经纪机构及其从业人员的信用评价体系，要求将违规违法行为记录在案，并纳入国家信用信息共享系统，同时根据信用等级进行差异化监管；同时，对违规行为的处罚措施也进行了具体规定。“这为整治住房租赁市场的乱象提供了坚实的法律依据。”清华大学房地产研究中心主任吴璟如此评价。
如何建立租购并举的住房制度
推动租购住房在享受公共服务上有同等权利
“重购轻租”与“租不如买”这两种观念，在住房租赁市场上长期占据主导地位。为了弥补租赁的不足，我们不仅要加强监管，维护市场秩序，还需对供需两端进行优化，并构建一个租购并行的住房体系。
条例明确指出，我国将强化政策支持，推动形成市场化、专业化的住房租赁企业体系；同时，倡导居民家庭将自有房产出租，并扶持企业对老旧厂房、商业办公楼、自持商品住宅等进行改造，使之可用于租赁。常鹏翱表示，这些措施为住房租赁市场的供给提供了法律保障，有效促进了租赁住房供应量的提升。
法规进一步规定，我国支持出租方与承租方依照法律构建稳固的住房租赁联系，并促进租房与购房在享有公共资源方面享有平等地位。“此举有利于逐步实现租房与购房权利的平等，使那些稳定居住的租户能更顺畅地融入城市生活。”虞晓芬如此表示。
柴强，作为我国房地产估价师与房地产经纪人学会的会长，指出，伴随着住房租赁市场的持续优化，房地产企业将持有更多商品住房用于长期租赁，这不仅能带来较为稳定的现金流，还有助于推动房地产行业发展模式的创新。对于新市民来说，拥有稳定的租赁住房，能够加速农业转移人口的市民化进程；同时，更多的人选择在工作地点附近租房，这也有助于缓解交通拥堵等城市问题，提升城市的居住舒适度。（记者 丁怡婷）
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