新房在价格、产品力、交易条件上全面占优。
吕颖雅/发自广州
2025年上半年，广州二手房市场迎来一波修复行情。
克而瑞的数据表明，今年前六个月，广州的二手房交易面积达到了531.67万平方米，这一数字较去年同期增长了16%，并且是近四年来同期成交量的最高点。然而，这种升温的趋势并没有持续很长时间。自二季度开始，市场的热度显著下降，从3月份达到阶段性峰值之后，成交量已经连续三个月呈现下降趋势，与此同时，房价也在同步下滑，业主在议价方面有了更多的空间，而二手房在市场中的份额也首次跌破了60%。
房产中介经纪人众多，他们指出，性价比较高的新房持续涌入市场，这无疑对二手房市场产生了显著的分流效应，同时也促进了挂牌数量的增加；而且，那些想要改善居住条件的购房者，他们急于将手中房源出售以实现换房，这也从一定程度上促使了房价的下降。
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二手房被动让价求成交
今年春节期间，广州的二手房市场迎来了开门红的好势头。据荔湾区房产中介经纪人陈琳（化名）回忆，年初时，客户们纷纷回流，看房的热情高涨，成交周期大大缩短，整个市场氛围异常活跃。更有甚者，出现了当天看房、第二天就成交的快速交易现象。
不过仅仅两个月之后，关注度急剧下降。从四月开始，市场明显变得冷淡。六月份的成交量为9246套，是全年次低水平，成交的核心也从年初的积极进入市场转变为观望和博弈。陈琳表示：“我们门店在四到六月份的成交量减少了三分之一，连带来看客户的数量也减少了，业主的心态也明显变得脆弱。”
此次市场出现降温现象，一方面是因前期政策带来的红利和累积的需求得到释放后的自然回落，另一方面则是由于大量新房集中进入市场所造成的冲击。根据克而瑞的数据，仅以6月份为例，广州就有11个新规项目入市，其推货量占据了市场的近六成份额，而认购量更是占据了全市总量的九成。新房在价格和产品力方面具有显著优势，而其灵活的付款方式和丰富的增值服务，也在实际交易中构成了强大的竞争力。
王婷，这位来自海珠区的房产中介经纪人（化名），直言不讳地表示，新开盘的楼盘具有极大的竞争力。在“五一”和年中这两个重要时间节点，许多新开盘的楼盘增加了渠道佣金，这促使经纪人更加积极地带领客户看房。与此形成鲜明对比的是，二手房如果不主动降价，很难吸引到客户的兴趣。
王婷以实例说明，她的一个客户在同一个区域对购买一手新房和二手房犹豫不决：一手新房面积达120平方米，而二手房则是140平方米，两者的总价大致相当。然而，新房采用的是新规定的户型设计，其使用面积与二手房相差不多。此外，开发商还提供了延迟三个月支付首付款、赠送物业管理费以及家电大礼包等额外权益。至于二手房，其唯一的优势便是“即刻入住”。
观察价格走势，据国家统计局发布的70城房价数据，6月份广州市的二手房价格较上月下跌了0.7%，与去年同期相比，降幅达到了5.9%，在一线城市中跌幅最为显著。根据克而瑞的统计，2025年上半年广州的二手住宅成交平均价格为26879元/平方米，较去年同期下降了6%，而议价空间则从去年同期的7%扩大到了12%，同比增加了5个百分点。
该房产中介经纪人普遍反映，目前购房者普遍持有“等待降价”的心理预期，而砍掉数十万元的价格几乎已经演变成交易的普遍现象。
挂牌数量迅猛上升，市场竞争愈发激烈，导致众多业主纷纷主动下调售价以寻求出售，众多曾经备受瞩目的“明星小区”房价也在迅速触底。天河东圃的兰亭盛荟经历了从“8”“9”字头的辉煌到“4”“5”字头的低谷；黄埔云埔板块的万科东荟城，成交价已降至2万至2.5万元每平方米，其中一些两居室的价格甚至降至“1”字头；海珠光大花园较新的区域，价格也从“8”字头降至“5”字头；荔湾广钢新城的多个项目，价格同样从“5”字头跌至“3”字头。
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低总价房源占主导
从成交结构来看，低总价房源正在成为二手市场的主力。
我们曾坚信自己永远无法在市区购置房产。然而，在今年5月，95后的李先生和陈女士在越秀区北京路周边成功购得一套面积60平方米的小户型，总价仅为198万元。这对在广州辛勤工作五六年之久的年轻夫妇表示，他们过去一直在此地租房居住，未曾料想自己能够在市中心实现拥有一个家的梦想。
这类购房者正逐渐成为市场的新生力量。广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，截至2025年上半年，广州地区总价低于200万元的二手房交易量已占据了46%的市场份额，这一比例相较于2024年同期增长了13%。总价超过200万元的各个价位区间普遍出现了下滑，特别是300万元以上的房源，其成交比例显著减少：在300万至500万元、500万至800万元以及800万元以上的区间，分别下降了4%、5%和7%。
李宇嘉指出，低总价房源市场表现强劲，这一现象与政策层面的优化调整紧密相连。首付比例的降低和贷款利率的下降，使得那些之前无力负担的年轻刚需族和新市民纷纷涌入市场。与此同时，中等价位段的需求受到了限制。对于改善型客户而言，他们的“卖一买一”策略遭遇了障碍，一方面是手中房源的跌幅扩大，变现变得更为困难，另一方面则是中心城区优质房源的价格依然坚挺，导致置换成本不降反升。
以广州为参照，对于预算在200万元以下的房产，首付仅需30万元，贷款利率大约为3%，这对于资金储备不多的年轻人来说，购房的门槛已经大大降低。
业内人士指出，目前市场的主要成交力量仍旧集中在具有基本需求的客户群体，而众多寻求改善居住条件的客户已纷纷转向购买新房。尤其是在珠江新城、天河北等高价位区域，虽然挂牌房源众多，但实际成交情况却十分冷清。
尽管在短期内，新房的集中投放对市场造成了显著影响，导致成交结构发生了变动，然而，业界普遍观点认为，二手房依然是广州房地产市场的基础支撑。
李宇嘉指出，伴随着新型城镇化进程的加快以及公共服务均等化水平的不断提高，各地纷纷实施“以旧换新”、老旧小区改造、城市更新等政策，这些措施的实施使得二手房在价格定位和交易需求方面将继续起到重要的支撑作用。与此同时，各地也在积极对住房发展的新规定进行调整，旨在降低对现有旧规新房以及二手房交易带来的影响。
克而瑞的报告指出，近年来一手住宅的新增供应量不断减少，与此同时，二手房凭借其“所见即所得”的产品透明度，加上地理位置优越、性价比高以及供应充足等多重优势，预计在未来的市场中仍将发挥关键的支持作用。
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