亲爱的同学们：
毕业季再次降临，同学们或许正忙于筛选各类工作机会，然而在租房事宜上却感到迷茫困惑。租房虽然看似简单，实则暗藏诸多法律隐患。今日，法官将提供五个极具实用性的“毕业租房避坑”关键建议，以助正在租房路上的同学们一臂之力。
Part 01.
签合同时，应该明确哪些内容？
签订租赁合同时需格外小心，合同中不可或缺的要素包括但不限于租赁物品的名称、数量和用途等基本信息，以及租赁期限、租金金额、押金及其支付的具体期限和方式、租赁物品的维修责任等条款，均应齐全。值得注意的是，房屋的租赁期限上限为20年，若租赁期限超过20年，超出的部分将视为无效。
法官提示
租赁合同若超过六个月，必须以书面形式订立。若双方未以书面形式签订，且无法明确租赁期限，则该租赁关系将被认定为不定期租赁。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
租赁合同第七百零四条通常涵盖租赁物品的名称、数量、使用目的、租赁的有效期限、租金的具体金额以及支付的具体期限和方式，以及租赁物品的维修等相关条款。
第七百零五条第一款规定，租赁的期限上限为一十九年。若租赁期限超过十九年，则超出的部分将不具备法律效力。
第七百零七条规定，若租赁期限超过六个月，必须以书面形式确立。若双方未以书面形式约定，且无法明确租赁期限，则该租赁关系将被认定为不定期租赁。
Part 02.
房屋设施损坏，由谁承担责任？
出租方有责任对租赁物品进行维护。若双方在事先已就维修事宜达成共识，则应遵照此约定进行操作。承租方需妥善看管租赁物品，若因自身疏忽导致物品损坏，需承担相应的赔偿责任；而若承租方依照约定或物品特性合理使用租赁物品，对于由此产生的正常损耗，则无需承担责任。
法官提示
通常情况下，维修责任由房东负责承担。只要租客按照正常流程居住和使用房屋，一旦房屋或其设备设施出现损耗，比如电器发生故障等问题，维修工作便应由房东负责处理。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
若承租人依照约定方式或依据租赁物品特性使用租赁物品，导致其出现损耗，则无需承担相应的赔偿责任。
出租方有责任对租赁物品进行维护，除非双方另有明确协议作出不同规定。
Part 03.
发生工作变动，可以自行转租房屋吗？
绝对不行！只有在你获得房东的准许之后。只有经过出租人的允许，承租人才能够将租赁物品转交给第三方。即便如此，你与出租人之间的租赁协议依然保持效力。若你未取得出租人的同意擅自转租，房东有权终止合同。然而，相关法律中规定了“默示条款”，即若出租方既已得知或理应知晓你进行转租，却于六个月期间内未提出任何反对意见，则可视为其已默认接受转租行为。因此，在考虑转租事宜之前，务必与房东就相关事宜进行充分沟通。
法官提示
在具体情况下，应就租期进行商定。若在合同期限内确有必要退租或转租，理应与房东进行和善的沟通，不得私自将房屋转租他人。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
承租人在出租人允许的情况下，可将租赁物品转借给第三方。若承租人进行转租，其与出租人签订的租赁协议依然保持效力；若第三方导致租赁物品受损，承租人需承担相应的赔偿责任。若承租人未获出租人同意擅自转租，出租人有权终止合同。
Part04.
租房期间，房东要卖房，怎么办？
依据“买卖不破租赁”的基本准则，租户有权继续租赁房屋居住。若房东坚持出售房产，必须在合理的时间内向你发出通知。这是因为租户在同等条件下拥有优先购买的权利。若在15天内未明确表示购买意愿，房东便可出售房屋，而租户仍需继续履行租赁合同。
若房东未能提前告知或阻碍租户行使其优先购买权，租户有权要求获得赔偿，然而这一行为并不会对房东与第三方所签订的买卖合同的有效性产生影响。
法官提示
“买卖不破租赁”这一规则旨在维护善意承租人的正当权益，然而，若承租人知晓出租人已订立房屋买卖协议，却依然与出租人达成租赁协议，则该原则将不再适用。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
若租赁物在承租人依据租赁合同规定占有期间内所有权发生转移，这一变动不会对租赁合同的效力造成影响。
出租人在处置租赁房屋时，必须提前在适当的时间内告知租户，租户有权在同等条件下优先购买该房屋；然而，这一优先购买权不适用于房屋的共有权人行使或出租人将房屋出售给其亲属的情况。
出租人完成通知义务之后，若承租人在十五天的时间里没有做出明确的购买表态，那么这一行为将被视为承租人自动放弃了其优先购买的权利。
Part05
签了房屋租赁合同才发现房子没有房本，那合同还有效吗？
出租人在采用“预售加按揭”方式购置住宅并出租的情况下，即便尚未获得房产证，只要其行为未触犯相关法律法规，租赁合同即可生效，租赁关系亦成立。然而，若该房屋尚未获得建设工程规划许可证，或未依照许可证要求进行建设，则该租赁合同将不具备法律效力。
法官提示
租房前，最好是要看一下房东的房本原件，不要稀里糊涂签合同。
法条链接
最高人民法院发布的《关于处理城市与乡村房屋租赁合同争议案件所涉及法律适用相关问题的详细说明》。
若出租人未获得建设工程规划许可证，或未依照该许可证的规定进行房屋建设，其所签订的租赁合同将不具备法律效力。然而，若在一审法庭辩论结束前，出租人成功获得建设工程规划许可证，或已获得主管部门的批准进行建设，则人民法院应认定该租赁合同有效。
若出租人未获批准或未依照批准内容搭建临时建筑，其与承租人签订的租赁协议即属无效。然而，若在一审法庭辩论结束前，该临时建筑已获得主管部门的批准，则法院应认定该租赁协议为有效。
同学们
记住这些要点提示
然后通过正规的中介机构租房
就能大大降低租赁风险啦！
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