有一段时间，我未曾深入探讨二手市场，然而，近期二手市场确实涌现了一些值得关注的现象。
六月二手房交易数量值得关注，截至27日，上海地区已有17858套二手房成交，这一数字预示着即将突破两万套大关。根据工作日与周末的日均成交量进行推算，预计六月二手房的总成交量将接近2.05万套。
依据近一年来二手住宅市场占比高达89%的情况，预计最终二手住宅的成交量将达到1.8万套。这一数据在同比和环比方面均呈现下降趋势，同时，它也代表了近五年来交易量的中等水平。
经常遇到的情况是，获取数据并非难题，真正棘手的是对这些数据的解读，比如1.8万套，这究竟意味着数量上的多还是少，以及它对未来的市场将产生何种影响？
01
从最重要问题说起，接下来价格会怎样？
长期以来，提及二手市场，我们谈论的焦点便是价格，然而由于种种限制，成交价格的具体数值仍然难以直接呈现。在市场上，那些看似不乐观的价格波动，要么源自单一房源的成交，要么是经过二次处理的降幅，均显得过于夸张。
探究实际售价的真相，针对六月市场中的1.8万套房源，以及其背后的实际热度，这两个问题实则指向同一个答案。
关于价格问题，大家应当坚信，它如同其他商业要素一般，若某一维度发生变动，其他方面亦会随之产生波动。
最近挂牌的价格水平是我近一年来未曾见过的，目前市场上最大的二手房源库存量来源于链家，其17万套的预估存量占据了全市总存量超过七成。
此处分为对外网信息的展示与内网信息的处理两部分，外网所展示的房源数量大约为十一万套，按常理推断，这部分房源的价格走势应当能够反映出全市二手房挂牌价格的整体波动情况。
这份房源共有11万套，其挂牌价格的波动趋势已经降至近一年来的最低点。
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即便是温和的春季，挂牌价格也在持续下降，值得注意的是，与去年六月相比，当前的挂牌价格已经下降了5.9%。考虑到挂牌存量依然处于高位，这一现象背后反映出房东急于将房产变现和进行置换的迫切需求。
我们需考察议价空间，在此过程中，不仅能够洞察房东的心理状态，而且通过挂牌价格的波动，你还能对实际成交价格的变动趋势有所了解。
市场上的议价空间信息仍旧十分分散，主要来源于个别交易案例。据链家统计，在这11万套房源中，5月份有2.6万房东采取了降价措施，他们的降价幅度平均达到了-3.86%，无论是降价房源的数量还是降价幅度，都处于相对较高的水平。
数据©房见
你能够洞察其心态，然而这并非决定性议价范围。真正的议价空间需通过每月成交的房源数量来逆向推算其挂牌与成交之间的价差。在17万套房源中，每月均有数千套进入成交环节，这部分成交房源的市场份额大约为25%，而这1/4的市场份额足以揭示市场状况。
这部分数据涵盖了最终挂牌价与成交价之差、以及最初挂牌价与成交价之差，观察这些数据可知，它们呈现了一种波动下降的趋势，尤其在五月份，这一差距已超过负13%。
图源：上海链家
若一套房源起初标价达到500万元，那么其最终成交价或许降至435万元。观察挂牌价持续下滑的趋势以及议价空间的变动，相信无需多言，大家便能体会到下半年的价格走势。挂牌价并未因季节性因素而波动起伏，而议价空间即便有所回升，也依然处于极低水平。这两者相辅相成，使得大家对下半年房价的走势有了更为直观的感受。
02
而这时候市场也大概率会走出两个分化。
不得不承认，市场的某些基本规律此刻正开始显现出其严峻性，外围地区或许将率先出现分化现象。
经常听闻新房的认筹与去化速率在外环内外存在差异，然而二手市场亦是如此。那些在外环处出售房产的房东，或是身处外环外的中介，或许都深有体会。对于同属一个房龄、面积范围、社区品质相当的环线住宅，若缺乏学区资源的支撑，其价格下跌幅度往往显著超过内环内的同类型房源。
例如，在成交结构中，300万元左右的房源分布最为广泛，松江新城的老旧住宅价格同比下降了7%至10%，然而，闵行区的古美、龙柏地区的老旧住宅价格同比下降幅度则在5%至6%之间。经过我们的计算，六月内外环内外挂牌价的同比下降幅度，外环外的跌幅尤为显著。
看最后一行的挂牌价跌幅对比©兔博士
第二个非改善类产品标志着分化的第二个阶段。除了地段因素外，二手市场的产品形态也开始出现差异，你将发现大户型在抵御市场波动方面更具韧性，而小户型则可能率先遭受损失。
以松江地区为例，链家机构对松江区过去五年内各类户型住宅的成交价格进行了统计分析。观察这一时间序列数据以及链家所提供的准确成交均价，可以发现，1室户型的价格下降速度最为迅猛，而4室户型的价格下降速度则相对较慢。
数据©上海链家
这项数据颇具价值，它在一定程度上反映了优化户型价值的实际市场反响。我曾向中介老师们咨询过这一现象背后的原因，首要因素无疑是改善型市场中的改善需求。此外，从市场操作的角度来看，低频交易在市场波动中表现得更为稳健，这是因为每套房产的成交价格都会受到前一套成交价格的高度影响。
大型住宅的较低流通率在一定程度上起到了稳定房价的作用，从相反的角度来看，小户型因需求刚性而出现的跌幅则开始凸显。因此，在市场上升阶段，你可能不会明显察觉到这种差异，然而在市场下降阶段，这种分化现象将逐渐显现。
03
但接下来市场还有股潜力存在，就看什么时候刺破观望。
从全方位的数据分析来看，当前并非没有客户存在，相反，正等待的客户数量正持续增加。实际上，即便是专家们提供的预测，也难免带有一定的赌博心理。就我个人而言，一个更为可靠的判断是，市场上的客户依然存在，而且他们对市场的观望情绪愈发强烈。
回顾过去两年，我曾提及过，然而你可能难以置信，在这段时间里，大家对住房的关注度已经达到了何等高度。
我审视了上海链家网络平台上的挂牌房源“关注人数”这一指标，发现它与当前的带看数据存在差异。这一指标反映的是客户主动点击关注的自发行为。截至2024年，该数据维持在每套房源8至9人关注的水平，即便是去年的9月份，这一数据也未突破每套房源10人的大关。
上海链家
现在你不妨再观察一番，每个月的关注量都超过了十人每套，而且是在统计周期内对于存续挂牌房源的关注人数与存续挂牌房源的套数而言。换句话说，尽管市场给人的感觉并不热烈，但关注者依然存在，并且不仅存在，数量上甚至比去年有所增加。
这六个月来，房源的关注度持续攀升，尤其在三月达到了最高点。与此同时，挂牌数量上升，而挂牌价格则有所下降。此时，一幅清晰的画面逐渐浮现：买卖双方在激烈博弈，一方在观察和寻找机会，另一方则在降低期望值后果断出手。
我仔细观察了大家所关注的户型类型，发现确实如此，对于大面积户型的关注度明显更高，特别是在90至110平方米的房源中，其平均每套的关注人数在所有面积段中均位居首位。
存续挂牌房源关注人数/存续挂牌房源套数，数据©房见
此刻市场再次实现了闭合，这正是市场分析颇具趣味之处；即便中间环节有所缺失，凭借更广阔的数据框架，你仍旧能够形成自己的判断；而这些判断将有助于你洞察二手市场可能出现的转折点。
04
接下来二手市场的一些底色其实这时候已经很清晰了。
其背后反映的是基本需求的涌入、通过价格换取更多数量，同时也是市场重新进行资源配置的关键时期，只有能够成交的价格才能称之为市场真实价格，一切皆有可能。
幸运的是，那些持观望态度的客户依然存在，这表明市场需求并未出现短缺，而是受到了观望情绪的制约。在这种情况下，打破这种观望心态或许将成为市场即将到来的转折点。
若此刻有人询问是否可以提供一些建议，我认为“宜缓不宜急”或许是个明智之选，无论是对于房东还是客户，都应让需求来主导决策。
若你对自身需求仍感模糊，或许是因为需求尚未达到紧迫程度。在这种情况下，无论是购买还是出售，都不妨稍作等待，因为事情拖延反而能促成圆满。这几日，我在街头漫步，每当路过那些路边的中介店铺，总会情不自禁地多看几眼，留意里面的业务员是否忙碌。
六月二手市场就要结束了，下半年的走势其实也有了自己答案。
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