承租人若未按约定缴纳租金且未实际居住使用租赁房屋，出租人已明确通知承租人解除租赁合同并打算行使其合同中的权利收回房屋，并且已经满足了收回房屋的必要条件，那么出租人是否承担在合理时间内及时收回房屋以减少损失的义务？若出租人长时间不收回租赁房屋并要求高额的占用使用费，那么对于其未履行减少损失义务所造成的损失，是否应当给予相应的补偿？
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案情
2018年，一家商业公司（甲方）与一家文化传媒的分公司（乙方）达成了《房屋租赁合同》的协议，其中甲方同意将该争议房屋出租给乙方。合同中对租赁期限、租金、保证金、滞纳金以及违约金等细节进行了明确的规定。若乙方在支付租金、管理费等方面逾期超过30天，甲方有权通过书面形式终止合同，并且有权将租赁保证金扣除以抵消违约金。自租赁合同终止后，乙方须在5日内将房屋恢复至原有状态并归还甲方。若乙方违反此规定，不论出于何种理由，一旦交还期限到期后，若乙方仍未依约归还房屋，则须从期限届满的次日始，按照合同终止时房屋的日租金与日管理费之和的两倍向甲方支付占用使用费，直至房屋归还完毕。租赁期满，若乙方未将房屋内物品、配套设施、装修等清理或拆除，甲方可依约收回租赁之房屋；相应费用由乙方负担，甲方亦有权要求乙方进行赔偿。
2018年11月1日，双方完成了房屋的交接手续，紧接着，某文化传媒分公司开始了装修工作。然而，由于该公司只支付了部分租赁保证金，并未按照约定支付剩余的租赁保证金、租金以及管理费，某商业公司在多次催讨无果的情况下，于2019年1月31日发出了一封函件，宣布当天解除合同。该解除函在同一天递交给某文化传媒分公司，特别以加粗字体注明，某文化传媒分公司需在五天内归还房屋；若在规定期限结束前未完成搬迁或拆除，所有未移走或拆除的装饰、装修、设施设备以及物品等，将视为某文化传媒分公司已放弃对遗留物品的所有权；某商业公司有权自行处理这些物品，而产生的一切费用则应由某文化传媒分公司承担。
该商业企业向初级审判机关提起诉讼，要求判决如下：一、自2019年1月31日起终止租赁协议；二、要求某文化传媒分公司及某文化传媒公司共同偿还之前未支付的租金及管理费用；三、要求某文化传媒分公司及某文化传媒公司按照租金及管理费的双倍标准，支付自2019年2月至实际搬离日期为止的房屋占用及使用费用；四、要求某文化传媒分公司及某文化传媒公司支付相当于四个月租金及管理费总额的违约赔偿金；五、要求某文化传媒分公司及某文化传媒公司支付逾期未付款项的滞纳金。
某文化传媒分公司及某文化传媒公司提出抗辩，指出某商业公司已发出解除合同的函件，据此完全有理由继续对外出租，因此，他们不认同扩大损失的说法。
裁判
一审法院审理完毕，作出如下判决：首先，2019年1月31日，某商业公司与某文化传媒分公司签订的《房屋租赁合同》被宣布解除；其次，某文化传媒分公司需在判决生效之日起十五天内向某商业公司支付截至2019年1月31日的租金及物业管理费共计285,943.89元；再者，该公司还需在判决生效后十五天内向某商业公司支付自2019年2月1日至2019年11月8日的房屋占用使用费1,766,497.80元；此外，某文化传媒分公司已支付给某商业公司的租赁保证金102,331.25元，现作为违约金归某商业公司所有；另外，某文化传媒分公司还需在判决生效后十五天内向某商业公司支付滞纳金78,072.97元；同时，某文化传媒公司需对某文化传媒分公司上述支付义务承担连带责任；最后，法院驳回了某商业公司提出的其他诉讼请求。
某文化传媒分公司、某文化传媒公司不服一审判决，提起上诉。
上海二中院审理后作出如下判决：首先，撤销了一审的判决结果；其次，确认了某文化传媒分公司与某商业公司签订的《房屋租赁合同》自2019年1月31日起正式解除；再者，某文化传媒分公司需在判决生效后的十五天内向某商业公司支付2018年11月1日至2019年1月31日期间的租金及物业管理费共计285,943.89元；此外，还需支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的房屋占有使用费95,314.63元；另外，还需支付违约金306,593.75元（扣除已缴纳的租赁保证金102,331.25元）；同时，还需支付滞纳金78,072.97元；若某文化传媒分公司无法履行上述第三、第四、第五项的支付义务，则由某文化传媒公司承担相应责任；最后，对于某商业公司的其他诉讼请求，法院不予支持。
评析
法院作出的生效判决表明，双方对于《房屋租赁合同》在2019年1月31日的终止并无异议。案件的核心争议集中在：某商业公司是否承担了在合同终止后立即收回争议房屋以减少损失的义务，以及确定这一义务履行时间点的具体时刻是何时？
若租赁合同中规定承租人未能按时归还房屋，该商业公司有权收回房产，并规定相关处置费用应由承租者承担。鉴于某商业公司专注于商业地产租赁业务，其对承租人逾期归还房屋的情况有较高的预见能力。某商业企业在终止合同之际，理应充分了解并掌握所涉房屋的装修状况及物品存放细节。然而，在法庭审理过程中，该企业以防止与某文化传媒分公司在装修财产问题上发生纠纷为由，声称未自行收回房屋，这一说法显然与合同条款的设定以及解除合同时所提出的立场相矛盾。在诉讼过程中，该商业企业依据合同中规定的租金和物业管理费用的双倍标准，要求支付长达十个月的房屋占用和使用权费用，这或许反映出其追求高额回报的动机。目前，涉事房屋的装修工程尚未全部完成，并且该商业企业自2019年1月起实施了停电措施，直至2019年11月才停止。在此期间，某文化传媒分公司并未真正使用该房屋。某商业公司在解除合同后若自行收回房屋，通常不会有太多困难。此外，该公司在一审法院审理阶段已自行将争议房屋收回，且该房屋在空置期间的状态保持未变，这也表明该公司在之前已有能力自行收回房屋。为了防止损失进一步扩大，某商业公司在合同解除后应当及时收回房屋，以确保资源的有效流转和充分利用。
租赁合同中规定，合同到期或因其他因素终止后，某文化传媒分公司需在5天内向某商业公司移交房屋。若超过期限未归还，某商业公司有权自行取回。鉴于某商业公司是一家专业的商业地产租赁企业，合同中明确赋予了其自行取回房屋的权利，这使得公司在操作上既方便又专业。其次，正值春节佳节，收回涉案房屋在人力和物力上面临诸多实际困难。考虑到这些因素，法院综合考虑后，决定将2019年2月28日之前设定为某商业公司收回涉案房屋的合理期限。涉案房屋在此之后出现的空置损失，是由于某商业公司未能及时采取有效措施减少损失而导致的扩大损失，因此应由其自行承担。
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