多个热门板块销量井喷，5月网签套数同比增长超六成
去年五月，广州市区二手房交易市场呈现出积极态势。据相关数据揭示，同德围至罗冲围、芳村大道以及桂花岗至三元里等众多热门区域，其网签数量较去年同期大幅上升，增长比例均超过六成。这一现象的背后，旧改项目的加速推进起到了关键作用，是激发这些区域购房需求迅速释放的主要因素之一。然而，记者实地探访发现，这些区域内的降价幅度也在持续扩大，市中心区域单价低于3万元每平方米的二手房交易异常活跃。业内人士指出，随着众多大规模旧城改造项目的实施，众多被征用的居民迫切需要得到重新安置，这将在短期内催生一定的购房需求。然而，市场的热度并非由单一因素所驱动，而是众多有利因素的共同作用，包括周边的配套设施和学校资源等，都可能吸引居民在此地购置房产。
广州市荔湾区芳村片区的二手房源。梁茹欣/摄
广州二手房迎来成交潮，今年前5个月网签大增
广州市房地产中介协会近期公布的数据表明，在统计周期为4月26日至5月25日的5月份，广州市的二手住宅网签总量达到了9228套，总面积为92.23万平方米，与去年同期相比，套数和面积均实现了显著增长，增幅分别达到了17.73%和16.79%。2024年1月至5月，即从2024年12月26日至2025年5月25日的统计周期内，广州市的二手住宅网签总量达到了46722套，总面积为469.44万平方米，与去年同期相比，这两个数据分别实现了17.82%和18.46%的显著增长。
板块数据显示，同德围-罗冲围、芳村大道、桂花岗-三元里等区域购房需求迅速增长，网签量同比大幅上升，六成以上；康王路板块与同和板块同样表现不俗，同比增长率分别达到了48.78%和40.45%；客村—赤岗、东晓南、江南西—宝岗等区域同比增幅也较为显著，分别为30.23%、26.80%和24.71%。
值得注意的是，自今年起，同德围—罗冲围、芳村大道等区域二手房的交易量已非首次上升。仅3月份，罗冲围—同德围板块便完成了228套的网签，较上月增长约120%。其中，富力桃园、富力半岛花园等项目的网签数量也实现了超过一倍的增长；而芳村大道板块的网签数量环比上升了60.76%，累计达到了127套。
业界人士指出，部分领域交易量的上升，部分原因可归功于广州城市更新项目的加速实施所带来的积极影响。以白云区的罗冲围区域为例，这一区域是白云区唯一被列为广州市四大城市更新重点项目之一，其改造进度在今年春节期间明显加快，包括佳丽轩、佳星楼、穗宝床垫厂等在内的地块，已被新增至征地方案之中。与之前的征收对象主要针对国有或集体物业的情况不同，这次征收范围首次包括了居民住宅，那些获得安置补偿的居民必须在短时间内完成新房子的购买。
广州市荔湾区聚龙湾、石围塘等地的拆迁工程已陆续展开，与此同时，坑口、山村等地的拆迁补偿计划也相继公布。这些旧村改造和城市更新项目的推进步伐明显加快，这一变化正在对区域内居民的安置决策和居住分布产生显著影响。
低价房源成交活跃，中心城区二手房单价跌破“3字头”
业内人士指出，这一市场的表现或许并非仅由旧改这一单一因素所推动。
广东中原地产项目部总经理黄韬在接受新快报记者采访时指出，在购房选择上，大多数拆迁户倾向于要求原地回迁，而只有少数人愿意接受现金补偿或者使用房票，而且这种房票通常只适用于新房交易，并不能用于购买二手房。目前，不少业主鉴于对未来房地产市场的谨慎预期，在出售房产后选择持币等待，而不是立即投入新房购买或二手房的翻新改造。观察整个市场结构，除了珠江新城等个别区域，大部分区域的房地产市场依旧在低位进行着调整。
邓浩志，一位地产领域的专家，持有相近的看法。他提出，拆迁是否导致二手房交易量上升的周期和背后的推动力尚不清晰，数据的稳定性还需进一步观察。此外，拆迁过程往往耗时较长，需求的释放会跨越较宽的时间范围，而且拆迁居民可能会选择在多个区域购房，而不一定局限于本地二手房市场。
实际上，相关板块的交易量有所上升，这或许是因为挂牌数量持续较高。根据贝壳平台的数据，截至6月11日，芳村以及罗冲围等区域的二手房挂牌数量已分别超过了760套和630套。总体来看，广州市的二手房挂牌总量已经达到了146274套。
此外，二手房市场的降价幅度正持续增大。根据合富大数据的监测，广州地区3月至4月期间，每周的二手住宅网签平均价格在2.9万元至3万元每平方米的范围内小幅震荡，而到了5月，这一均价的波动范围明显扩大，尽管最高价未超过3万元每平方米，但整体水平主要维持在2.6万元至2.7万元每平方米的较低区间。合富机构作出说明，指出此次市场走势的关键因素是，5月初的小长假过后，广州的二手房交易在较长时间内主要由刚性需求驱动，而中低价格的小户型二手房始终占据市场主流。特别是在市中心区域，二手房交易占据主导地位，单价在3万元每平方米以下的二手房交易尤为活跃。
新快报记者在实地考察中观察到，相较于改造的预期效果，房源的性价比更受购房者青睐。据芳村区域的房产中介透露，该区域的二手房楼梯房价格大约在1.8万元至2万元每平方米，而电梯房的价格则在2.2万元至2.5万元每平方米之间。得益于其优越的地理位置，靠近市中心，交通便捷，并且教育资源丰富，这些有利条件共同推动了芳村二手房市场的热度。
专家提示旧改购房风险：关注政府公告，避免高位接盘
在老旧小区的改造过程中，部分业主决定自行承担费用，亲自担任项目负责人。这一举措在广东省是首个由业主主导的“自主更新、自筹资金、原拆原建”的危旧房改造案例，花都区集群街2号的成功案例具有显著的示范价值。据媒体报道，居民们共同筹集了800万元资金，实现了自拆自建，整个项目仅用了9个月时间，就将D级危房转变为高品质的新房，房屋的价值也相应提升了近1.6倍，为城市更新工作开辟了新的思路。
合富研究院的资深市场分析师郭定基在接受新快报采访时指出，对于那些被纳入旧改征收拆迁范围的小区来说，通常情况下是难以进行二手房交易的，然而这一现象却会对周边区域产生一定的推动作用。首先，原本居住在该区域的居民更倾向于在周边熟悉的地段购置房产。其次，拆除旧建筑对于周边的居住环境、商业设施以及市政规划等方面都将产生积极的影响，从而使得周边区域的物业价值得到提升。近期，一些老旧改造热门区域的周边物业，其咨询和带看量均有所增加。若这些区域被纳入小区微改造计划，环境的优化将激发买家的积极预期。他们担心改造完成后业主可能会提高房价，因此，这种预期有助于缩短交易周期，并对房价产生一定的稳定作用。
郭定基提醒广大购房者，在旧城改造的大环境下购买二手房，必须高度关注政府发布的改造公告，准确掌握征收区域和时间安排等核心信息；应优先考虑那些已经动工或由实力雄厚的房地产企业主导的改造项目；同时，要密切关注改造项目的进展和政策实施情况，以免因信息不匹配而高价接盘；另外，还需充分考虑旧改施工对居住体验的短期影响，结合个人实际需求，谨慎作出购房决策。
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