盛行的隐性歧视
陈敏没想到，母亲的“寻房之旅”会如此艰难。
陈敏，今年36岁，担任互联网知名企业的产品经理，已在京城安家多年。不幸的是，去年年底，她的父亲突然离世，于是她将母亲从保定家乡接到身边共同居住。原本，陈敏一家四口就挤在朝阳区那套70平方米的两居室里，而母亲的到来，使得原本的卧室空间更加紧张，母亲占据了其中一间，陈敏和孩子便睡在了主卧。随着孩子们即将步入小学，母亲在居住了一段时间后，主动提出要出去租房居住。“关于这件事，我向《中国新闻周刊》表达了她的想法。”陈敏这样说道。
陈敏为了给母亲提供一个独立的生活空间，在今年年初便着手寻找合适的住房。她借助某知名租房网站，精心挑选了位于朝阳区和通州区的五处低层住宅，打算带母亲实地考察。然而，当中介得知租客是一位65岁的老人时，态度突然转变，声称这些房源“已经租出”。陈敏向同一平台的其他中介咨询，对方透露，目前对接的房东普遍设定了租客年龄的上限，即不超过60岁。此外，若租客愿意支付三倍的押金，或许某些房东会考虑进一步协商。
陈敏感到困惑，短短三天内，她遭遇了18套房源的房主和5名中介的拒绝，理由出奇的一致——房东们都不愿意接受老年人作为租客。甚至有中介透露，对于65岁以上的租客，平台系统会将其自动标记为“高风险”，这导致他们的房源推荐受到了限制。
陈敏决定不再依赖中介，而是直接与房东接触。今年三月，她预约参观了位于朝阳区的一个老旧小区的房源。房东一开始非常热情。然而，在一次闲聊中，陈敏无意间提到了母亲的身体状况，称她“身体康健、行动敏捷，只是患有高血压”。房东听后，态度突然转变，表示需要再思考一番。
数日之后，房东提出需提前支付半年的租金，并额外签订一份免责条款，陈敏认为这等于是将年龄歧视合法化，于是坚决予以拒绝。与此同时，陈敏委托的同事所联系的熟识房东传来喜讯，经过长达三个月的找房历程，终于迎来了圆满的结局。
《中国新闻周刊》以租客身份向链家、安居客、我爱我家等平台的相关管家或中介进行了咨询，得到的答复均表明：这些平台并未设立任何针对老年人的“歧视政策”，同样，也没有算法将老年人划入“高危群体”，而且，他们提供的租房合同范本中，也未包含任何关于年龄限制的条款。
自如，作为链家集团旗下的长租公寓品牌，确实设定了针对租客的年龄门槛，这一限制适用于18至40岁的年龄范围，但这一规定仅针对其合租品牌友家。据北京市一位自如的租房管家向《中国新闻周刊》透露，友家公寓主要吸引年轻租客，因为同龄租客在生活习惯和兴趣爱好上更容易找到共同点。然而，记者在市场调查中发现，拒绝向老年人出租房屋的现象在租房市场上相当普遍。
众多中介指出，近期城市，尤其是城市周边地区，老年人的租房需求显著上升。众多老年群体不得不依靠租房来满足他们的居住需求。2024年，中国老龄协会公布的《第五次中国城乡老年人生活状况抽样调查》（该调查简称为《抽样调查》）显示，到了2021年，我国大约有30%的老年群体缺乏属于自己的或配偶的房产，约20%的老年人依靠租房来满足居住需求，而独居老年人的比例已经上升至14.2%。
老年人租房的困境已持续多年，成为普遍现象。中国人民大学国家发展与战略研究院的高级研究员、老龄产业研究中心的主任黄石松在《中国新闻周刊》中阐述，这一难题的根源在于缺乏适合老年人居住的房源，以及房东和中介因担忧风险而不愿将房屋出租给老年人，这些问题已经持续了一段时间。此外，矛盾进一步加剧的原因在于老龄化进程加快所引发的供需不平衡。
《人口研究》杂志今年一月份公布的研究表明，面对年轻人生活压力的增大，越来越多的父母选择迁至子女居住地照顾孙子孙女，亦或是到子女所在城市工作。目前来看，随子女迁移和因务工经商而流动是老年人口迁移的主要原因。
众多老年人租房的动机源于被迫的搬迁。黄石松指出，一方面，越来越多的“老漂族”跟随子女迁往大城市；另一方面，城市中的务工和经商人员年龄也在不断上升，60年代出生的那批婴儿潮人群正步入集中退休阶段。再加上与子女分开居住的老年人数、独居老年人数以及纯老年家庭数量的增加，老年群体对租房的需求超出市场供应量是预料之中的事。
多位接受采访的人士指出，在租房领域，对老年人的偏见往往是不易察觉的。他们提到，老年人可以参观房屋，但签订租赁合同却必须由年轻人来完成，而且往往还需对房东隐瞒租客的年龄信息，否则便难以寻觅到合适的房源。北京市顺义区一家名为安居客的中介机构的工作人员何寻在接受《中国新闻周刊》采访时表示，有的房东甚至直言不讳地问道：“为何不选择那些提供更多照护保障的养老机构呢？”
孙琳在租房时常常遇到这样的疑问。她曾思考过在深圳周边的二线城市寻找住所，那里只需一千多到两千元就能租到条件不错的两室住宅，若是在城中村的自建房，甚至可能低于一千元。在这些二线城市，一般养老院的月费通常在三千到四千元之间，而高端养老院则需五千元以上。对于失能的老年人来说，若需要聘请护工，费用将会更加高昂。深圳设有专为老年人租赁的高端养老社区，这些社区设施完备，然而，即便是最基本的月租费用也高达万元以上，这已远远超出了我的月收入水平，孙琳不禁感慨。
《抽样调查》的统计结果显示，在国内老年人群体中，有高达87.3％的人倾向于在家中接受照料服务，而选择入住养老机构的比例仅为7.7％。在那些有意愿入住养老机构的老年人中，超过80％的人能够负担得起每月不超过3000元的费用。
黄石松指出，选择机构养老并非首选，一方面是因为许多老年人尚未达到失能或失智的状态，另一方面，高昂的费用也是一个关键因素。对于有租房需求的流动人口来说，他们的收入在城市居民中普遍偏低，而“难以负担养老机构的费用”正是“老漂族”群体的一大特点。
安徽合肥一处公租房小区内纳凉的居民。该公租房片区安置高龄老人及困难群众3000余人。 图/中新
“住房制度没赶上老龄化进度”
众多房东普遍表示“宁借孕妇、新生儿或宠物之家，不租给老年人”，他们更倾向于将租金收取给这些特殊家庭。何寻在接受《中国新闻周刊》采访时透露，有些房东在签订租赁合同后，若发现租客中包含老年人，他们甚至愿意退还双倍押金，坚决要求收回房产。
房东最忧心的是难以预料的人身安全风险。胡刚在湖北的多个二线城市担任房东已有15年，拥有一栋三层楼的自建房用于出租。他向《中国新闻周刊》透露，在2023年之前，他的租客中不乏老年人，他们常常遭遇各种麻烦。
有一位心脏疾病困扰的老人租住了一整年。入住半年之后，她抱怨电热水器与洗衣机均出现故障。我指导她操作一番，才发现问题并非设备损坏，而是她不熟悉操作流程，经常忘记调整程序。此外，老人有时还会忘记关闭炉灶，导致锅里的水被烧干。对于新安装的门锁，她也显得不熟悉，半年内就让我更换了两次。胡刚表示，按照合同规定，入住一个月后房内物品损坏应由租客负责维修费用，但他却自掏腰包进行了更换。胡刚最终决定不再更换锁具，而那位老人便以患有心脏病需要就医为借口，要求胡刚承担医药费用。胡刚不仅感到难以对付，而且每天都担忧老人在家中不幸离世。
胡刚在处理独居老年人的居住问题时感到颇为棘手。记得有一次他前去收房，竟然差点因为环境恶劣而晕倒。客厅里堆满了前租客收集的各式塑料瓶和泡沫，空气中弥漫着令人作呕的异味。厨房同样杂乱不堪。胡刚不得不花费1500多元进行全面的清洁工作，尽管如此，房屋的状况仍然难以恢复到原貌。而这套房子的月租金却只有区区1500元。
何寻所在的中介群内，常有人转发法院的判决案例。比如在2022年，上海有一名租客在租住的房屋中洗澡时不幸身亡，其家属遂将房东告上了法庭。经法医鉴定，法院判定租客极有可能因触电身亡，房东作为房屋的拥有者，同时也是电热水器安装的责任人，需承担主要责任，并赔偿了110余万元。此外，部分老年人由于操作不当，在家中发生事故的风险相对更高。这样的负面案例多了，房东自然不愿意租了。”何寻说。
适老化改造的不足加剧了独居老年人面临的人身安全风险。中国建筑设计研究院适老建筑实验室的主任、住房城乡建设部适老建筑与环境重点实验室的执行主任王羽在接受《中国新闻周刊》采访时表示，跌倒已成为老年人居家生活中较为常见的意外事故之一。由跌倒引发的髋骨骨折等并发症对老年人来说往往具有致命性，而许多老年人在摔倒后无法自行站起来或寻求帮助。因此，进行基础的适老化改造，诸如增设扶手和斜坡、平复室内的高低差异，显得尤为关键。然而，在租赁市场中，房东自行出资进行此类改造，并专门出租给老年人居住，这种做法并不契合市场运作的规律。
受访者们指出，目前，想要借助租赁协议来明确老年人在租房过程中的权利与义务，仍然面临诸多挑战。北京一所“双一流”高校的法学院教授在接受《中国新闻周刊》采访时提到，房屋出租属于市场行为，而关于租赁的法律并未对年龄歧视做出明确规定，出租方往往以合同自由买卖为由，拒绝向老年人提供租赁服务。目前，《中华人民共和国老年人权益保障法》明确了“义务赡养人需妥善安排老年人的居住条件”等相关条款，然而，对于房屋租赁领域内老年人的权益维护，尚无详细的执行措施。
黄石松指出，目前实施禁止房东拒绝向老年人出租房屋的强制措施存在困难。“一项法规若要得到切实执行，必须激发所有相关方的遵守意愿，实现责任与风险的共同承担。然而，若法律无法消除老年人租房市场的固有安全隐患，缺乏完善的保险或风险分摊机制，市场主体便难以产生执行规定的积极性。”
黄石松提到，不少国家的租赁市场都配备了相应的保险体系，签署租赁协议的同时，还需附加一份保险协议。特别是针对老年人的条款，往往更为周密详尽。此外，部分房东在租赁合同签订前，会要求租户先行投保，涵盖租赁期间的人身及财产安全，以此减少纠纷的发生。目前，国内已有不少保险公司推出了房屋出租险、出租责任险等多样化的保险产品。然而，《中国新闻周刊》在多地调查房东与中介后，发现租赁双方对于投保的认识和意愿普遍较弱。
在重庆从事保险业务的经理向《中国新闻周刊》透露，出租责任险不仅为租客提供人身伤害和财产损失的保护，而且能够转移房东因责任问题引发的经济损失风险。此险种适用于房间数量不超过五间、总面积不超过1000平方米的房屋，一年的保费仅需不到200元。
然而，这类保险产品或许存在年龄门槛。据那位保险经理透露，在最近两年，不少保险公司已在一线城市开展了房屋租赁保险的试点工作，若租户在租赁的房屋内遭遇意外事故，导致死亡或残疾，将能够获得相应的赔偿。然而，大多数保险产品仅对16至65岁的租户提供保障，对于年纪较大的租户而言，可供选择的保险产品仍然相当有限。
黄石松指出，尽管保险机制尚待进一步完善，但现行的标准房屋租赁合同文本在处理老年人与房东之间的纠纷以及责任判定方面，仍存在不少不完善之处。今年五月，国家市场监督管理总局颁布了《城镇房屋租赁合同（示范文本）》，其中新增了“特别提示”一节，对诸如房东身份核实、房产权证、租赁房屋的使用性质以及房屋安全管理等容易引起争议的要点进行了特别警示。然而，该文本并未包含有关老年人权益保障的相关条款。
黄石松认为，城市中的老年居民与社区的联系尤为紧密，街道办事处、派出所、社区医院等机构均承担着提供公共服务的责任，社区本身也具备巡查和探访的功能，对居家养老提供了相应的支持。然而，大部分租房的老年人属于流动人口，与社区之间的政策联系薄弱，能够享受到的基本公共服务相对较少。“公共服务随人走”的政策还需进一步得到实施。
黄石松指出，核心问题在于我国住房制度未能与人口老龄化趋势同步发展。他说，目前通行的住宅设计、小区规划以及租赁政策，均基于年轻人口结构而制定，对老龄化人口的需求考虑不足。因此，在平台、房东及社区层面，均难以对老年租户的安全负责，责任归属不明确，导致老年人的权益难以得到保障。
该法学院教授指出，这些问题根本原因是人口管理与服务体系、住房架构、基层治理结构的不足。实现老年人安居乐业，仅靠市场自我约束是不切实际的，必须依靠社区适老化改造、政府提供的保障性住房等多种住房资源共同支撑。
让市场更“适老”
李丰是西安人，他的舅舅已经75岁高龄，尚未结婚生子，现居住在西安市莲湖区的一套公共租赁房内，这是一间面积达48平方米的宽敞空间。他向《中国新闻周刊》透露，这套房子的月租金超过600元，屋内仅配备了极其简陋的家具，且缺乏适合老年人的设施。
公共租赁住房属于保障性住房的范畴。它和普通商品住宅有所区别，保障性住房在住房市场中扮演着重要的分流角色，一般由政府负责建设和提供补贴，针对特定人群进行定向租赁，并以低于市场价的价格提供住房选项。根据城市租住学会在今年发布的统计数据显示，“十四五”规划期间，国家计划筹集870万套保障性住房，截至目前，已完成超过800万套的建设任务。截至目前，三月之前，各地已陆续发布超过100.6万套的住房建设规划。而全国范围内的保障性住房总量已经超过了3000万套。
保障性住房能否有效解决老年人租房难题？黄石松强调，近期国家在推进此项工作中力度明显增强，众多一线城市已对特殊困难群体实施公租房选房优惠政策，老年人、残疾人群体将享有优先参与摇号和选房的权利。在《2023年度国家老龄事业发展公报》中，民政部及全国老龄办明确指出，对于符合条件的老年人，应优先安排公租房的配租。
然而，对于部分老年人而言，公共租赁住房并非长久之计。依据西安市的住房保障政策，主城区六区的户籍居民若想申请公租房，必须满足“家庭人均收入不高于上年城镇居民人均可支配收入”的条件，单身人士的月收入上限为4176元。在2024年的公租房审核过程中，李丰的舅舅所领退休金为4100元，仅略低于规定的标准。家人忧虑，三年后的审核可能发现他的收入已超出了规定的限额，届时他将不再满足申请公租房的要求。李丰接着说道：“届时，若公租房无法继续居住，舅舅将不得不另行租房居住。在城里，50平方米的一室一厅每月租金及物业管理费合计超过2000元，几乎耗尽了他一半的退休金。”
市场需求激增，导致适合老年人居住的房源变得极其紧张，而保障性住房仅能起到基本保障作用。黄石松指出，这反映出市场的结构性矛盾。因此，对老年人的租赁房屋进行适老化改造变得尤为迫切。
王羽向《中国新闻周刊》阐述，房屋适老化改造是一项复杂的系统工程，单独进行改造效果有限。他以实例说明，当前普遍采用的改造措施是在卫生间安装扶手，但这仅解决了老年人起身和坐下的问题。然而，除此之外，老年人从床铺转移到卫生间、如何安全地跨过门槛等问题，其间存在多个潜在风险点。
孙琳在与中介沟通时明确提出了对适老化设计的期望，然而，在中介推荐的那些声称已进行适老化改造的房源中，孙琳仅发现了卫生间扶手、淋浴间的浴凳以及紧急呼叫按钮等有限的改造迹象。其中，部分房源的紧急呼叫按钮甚至已经损坏，还有些被安置在马桶后方的墙壁上，对于老年人来说，若需求助，恐怕难以转动身体触及按钮。
我国租房市场的“适老化”发展尚在起步阶段。该法学院教授提出，应当激励房东及中介机构研究一套适用于老年人的租房资质评估体系，例如借鉴其信用状况、职业的稳定性等因素。此外，还可以通过老年人或其雇主、亲属等提供经济担保的方式，以降低房东面临的风险。国家应当指导社会力量打造专门针对老年人群的租赁服务平台，以便老年人能够便捷地找到合适的住房，同时促使出租方提供符合老年人需求的住宅。
黄石松提出，要全面推动住房适老化进程，需要采取多种措施。或许，老旧小区的改造是一个不错的着手点，例如，对老旧楼房增设电梯、改善小区公共配套设施的室外环境以适应老年人需求。同时，政府应逐步提升保障性住房项目中老年友好型住房的占比，并在新房的规划和设计阶段就着手实施适老化设计。
（文中孙琳、陈敏、何寻、胡刚、李丰为化名）
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