当前全国主要城市的二手房，价格表现如何？
总体观察，当前我国各大城市的二手房市场普遍呈现降价趋势，并且自四月和五月以来，与去年同期第四季度及今年前三个月相比，众多城市的房价降幅明显加大。
为何房价跌幅扩大？
有人会罗列出众多因素，例如，面临宏观经济带来的压力，新房市场的竞争对二手房市场造成了冲击，以及近期缺少能够提振房地产市场的增量政策利好。
大家需留意，若想掌握短期内房价的变动情况，务必先关注供需状况——依据商品价格波动的一般规律，供需状况是影响商品价格短期波动的关键因素。
在此之前，我们已经对新房的库存情况和供需状况及其对新房市场的影响进行了研究。今天，我们将借助全国50个城市的房地产市场数据，对近期二手房的供需状况进行深入分析。
整体观察，自今年起，我国二手房的上市数量呈现持续上升态势，尤其在四月和五月，二手房的上市数量明显增多。
然而，与此同时，全国众多城市的二手房交易数量出现下滑，这直接导致了去化周期的延长，也就是说，一套二手房从挂牌到成交所需的时间比以往增加了，这表明市场上的供应量开始超过需求量，供需失衡的现象正在逐渐恶化。
在供大于求背景下，房价短期只能下跌。
只有两城二手房抛压较小
以二手房库存压力指数（经过指数化处理）为参照，在全国范围内的一线城市以及所有二线城市，该指数普遍呈现正值状态（正值意味着压力较大，而负值则表示压力较小），这反映出我国多数城市的二手房市场普遍存在供不应求的现象，并且指数数值越高，供不应求的情况就越为严重。
海口、南宁、太原、昆明、南昌、福州、长沙、郑州等城市的库存压力显著，二手房市场面临较大价格压力，目前这些城市的房价下降幅度亦较为显著。
上海与深圳的库存压力指数均呈现负数，这反映出这两个城市的二手房库存压力相对较低，市场供需大体保持均衡，尤其是市中心区域，供求关系相对稳定。尽管这并不直接预示着房价将会上涨，但可以肯定的是，房价的跌幅将会相对较小，或者某些区域的房价将保持相对稳定。
此外，诸如北京、广州、厦门、成都、天津等城市的库存压力指数虽然呈现正值，但数值并不高，市场供大于求的现象并不严重，因此二手房价格的下跌趋势相对较为平缓。
上海市场强于南京
为了探究特定城市在二手房市场中的库存压力指数变化趋势，我们选取了四个代表性城市，并将它们两两对比，试图从中揭示出潜在的规律性特征。
上海是一线，南京是二线，二者同处长三角，比较的价值较高。
上海和南京的房地产市场在过去两年表现欠佳，尽管如此，上海的楼市相对南京来说更为坚挺，其房价下跌幅度也相对较小。
观察二手房库存压力指数的走势，自2023年8月起，南京的库存压力指数一直高于上海；到了2024年，这一差距进一步拉大，显示出南京的二手房市场供不应求的现象更为明显，价格下跌的压力也随之增强。
上海，虽多数时间库存压力指数也为正值，但数值较小。
自2024年12月起，该指数曾短暂降至负数区间，这表明二手房市场供需大体相当；然而，在个别区域，供需关系略显紧张，出现小幅供不应求的情况；但总体来看，多数区域仍呈现供大于求的状态。
成都与西安强弱交替
西部地区的这两座重要都市，同时也是国家级的中心城市，在过去两年间，其库存压力指数总体上维持在正数范围内，即供应量超过了需求量，尽管如此，两城的走势却呈现出各自的特点。
2023 年 8 月前，二者走势及数值相近。
在 2023 年 8 月至 2024 年 3 月这段时间内，西安的楼市指数低于成都，这一现象反映出在该期间西安的房地产市场需求与供给之间的平衡状态相对成都而言更为优越。
自2024年4月起，西安市的指数呈现波动上升的趋势，同时库存的负担也在加剧；而今年4月份的压力指数达到了53。
自2024年4月起，成都的指数整体呈现波动下降的趋势，其中2月份的最低值几乎触及零点。与此同时，目前西安的二手房市场所承受的压力超过了成都，这表明西安的供需关系相较于成都更为紧张，从而预示着其房价下跌的潜力更为显著。
观察实际房价的波动情况，可以发现自2024年起，成都的房价下跌幅度相较于西安显著降低，这一现象进一步验证了二手房市场的供需关系与价格变动之间存在着紧密的正相关性。
自今年三月起，两地市场库存压力持续增大，这一现象反映出在最近的两三个月时间里，房地产市场再度出现降温迹象；尽管二手房的挂牌数量有所上升，但实际成交数量却出现下滑，进而使得去化周期延长，这种影响最终传导至库存压力指数的升高。
分析结果显示，二手房的库存压力指标能够较为准确地展现不同城市的库存状况和供需关系变动，从而揭示了房价波动背后的根本原因。
需密切关注各城市二手房库存压力指数的波动，从而能够准确掌握房地产市场的短期走势。
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