6月初，长沙的租客小何的房东主动提出将月租金下调200元，在此之前，小何已经连续四年按时缴纳租金；而在江西，租客九九在退租谈判过程中，房东迅速将月租从2000元降至1800元以挽留其继续租住。与此同时，广州的房东老白在佛山的一套四室两厅住宅，租金自2021年起从2000元降至1500元，尽管如此，该住宅仍然空置了大半年，无人问津。
这些个案看似独立，实则反映了全国住房租赁市场正经历着重大变革。据中指研究院的统计，到2025年第一季度，我国50个主要城市的住宅平均月租金较去年同期下降了3.4%，租金水平已经降至2019年的水平。另一股势力——即保障性租赁住房，正以远超预期的速度进入市场，在“十四五”规划期间，计划建设的870万套保障性租赁住房已经完成了92%的建设任务，而截至2025年前四个月，全国范围内新开工的保障性租赁住房项目已达到42万套。
在租金普遍下降以及保障性租赁住房迅速兴起的背景下，二房东群体不再仅仅是被动地承受市场冲击，他们已经转变为积极寻求市场转型的参与者——他们正面临着从单纯追求租金差价到提供专业管理服务的艰难转变。
房租普降，供求关系逆转，租客时代来临
住房租赁市场正悄然经历一场“权力转移”的过程。正如一位房产中介所言，过去是房源紧俏，供不应求，我们还得精心挑选租客；而现在，情况却发生了反转，租客们开始挑选我们了。
这一转变背后是供需结构的根本性调整。
一方面，房源数量大幅上升，库存压力变得尤为明显。具体数据表明，在2024年10月至2025年2月期间，广州地区的出租房源挂牌量增长了16,116套，增长比例达到了16%；而在2025年第一季度，全国55个城市的租赁房源库存量同比大幅上升了45%，平均成交周期也因此延长到了45天。
此外，租房市场出现萎缩，租赁需求有所减少。在一线城市，新增租户数量较去年同期下降了21个百分点，而价格在3500元/月以下的低价房源成交比例高达79%。
图源：摄图网
总体而言，全国范围内租金下降已成为普遍趋势。2024年，全国50个重点城市住宅租金总计下降了3.25%，这一降幅比2023年增加了2.95个百分点；进入2025年2月，全国55个城市个人房源的挂牌租金环比又下降了0.24%。在一线城市中，上海的租金坪效下降尤为明显，2025年上半年，集中式公寓的租金坪效与2021年相比，累计跌幅达到了19%。
这种现象背后，经济压力和消费水平的下降成为了租金敏感度提高的两大推力。例如，杭州城中村的一位房东指出，“随着流动务工人口的减少，周围的房屋却日益增多……在租金上多计较一百元，可能会导致房屋空置长达半年，所带来的损失更为严重。” 这种理性的考量正促使越来越多的房东愿意主动降低租金。
保租房供应高峰，低价房源的“鲶鱼效应”
在“十四五”规划即将落幕的2025年，35个重点城市正迅速推进，以确保完成保障性租赁住房的征集目标。辽宁省打算在2025至2027年间，通过购买现有商品住宅，增加12万套可供配租的保障性住房，其中2025年将新增4.5万套；北京方面，2025年计划筹集并建设5万套保障性租赁住房，同时完成8万套各类保障性住房的建设；山东省则承诺在2025年底前确保交付10万套以上的保障性租赁住房……
保租房入市对市场产生双重效应。
一方面，这些项目的租金普遍比同区域市场价低20%-30%，这一现象直接导致了整体租金水平的下降。以2025年3月深圳南山区的18个保障性租赁住房项目为例，共有10404套房源，其中租金最低的仅为市场价的六折；泉州推出的首批保障性租赁住房，80平方米的两居室月租金为1500元，这一价格仅相当于同地段市场价的70%；而在昆明，一居室的月租金更是低至550元。
此外，政府通过购买现有住宅并将其用作公共住房，加快了市场库存的减少。在2024年5月，中国人民银行新设立了3000亿元用于公共住房的再贷款项目，为各地购买现有住宅提供了关键的财政援助。以国家开发银行大连市分行为例，该分行已经发放了辽宁省第一笔符合公共住房再贷款政策的贷款，金额达到1.71亿元，用以支持将1126套住宅转变为公共租赁住房。
在众多积极因素的推动下，我国保障性租赁住房市场迎来了供应的巅峰时刻。根据最新数据，截至4月底，全国范围内新启动建设的保障性租赁住房项目已达到42万套，这一数字刷新了同期历史记录。
图源：摄图网
保租房直接分流市场化房源需求。首先，保租房的租金也在逐步降低，以河北保定西湖新城管理方于5月30日发布的“关于下调保租房租金价格的通告”为例，该通告宣布将西湖新城（包括A区和B区）的660套公开出租的保租房租金从原先的平均10元/平方米/月降至平均8.8元/平方米/月，并实行一房一价制度；其次，一些短板项目正通过创新模式来提升其竞争力，比如青岛推出的“保障房+邻里中心”模式，在京口路项目增设托育和商业设施以增强吸引力；与此同时，优质的保租房项目依然供不应求，以上海城投宽庭·江湾社区为例，其出租率已高达98%。这些项目不仅为新市民带来了高性价比的选项，而且正在重新塑造租赁市场的定价机制。
二房东转型，从“高杠杆扩张”到“精细化服务”
在租金持续下降和保障性租赁住房分流的双重压力下，二房东群体正面临着生存模式的深刻变革。过去依赖“高价收购、低价出租”的资金运作模式已难以维持——以广州黄埔地区为例，2023年至2025年间，租金从每平方米每月53.34元降至41元，跌幅高达23%，这一变化直接触及了二房东的盈利临界点。
在这种情形下，二房东不得不以服务增值来弥补租金上涨的损失。一方面，他们通过降低价格来吸引并留住客户；另一方面，他们通过提供深度清洁、快速维修响应、智能门锁等额外服务，来提高租客的续租意愿；此外，他们从一年期的合同转变为半年、季度甚至月度签约，以满足不同租客的需求，减少房屋空置，因为“租房本质上是一种时间上的交易”。
二房东们面临的问题已不再是追求暴利，而是如何确保生存。据相关机构预测，到2025年年底，前五家企业的市场份额将从目前的30%增长到65%，而80%的区域性中小型二房东可能将退出竞争激烈的租赁市场。
随着“十四五”期间保障性租赁住房建设工作的逐步完成，经过深刻调整的租赁市场将逐渐恢复稳定——一个融合了市场化公寓、保障性租赁住房和私人房东的多元化租赁体系正在逐步形成。
0 留言