王女士即将入驻海淀区的一个新建住宅区，然而，停车问题却让她颇感头疼：小区内的产权车位售价高达35万元，且只能购买，无法租赁。若不购车位，她的私家车将被视为访客车辆，需按小时支付停车费用。考虑到她为了购买这套房产已经贷款数百万元，目前实在无力再购置车位。
记者在实地调查中发现，许多住宅小区普遍存在车位“只售不租”的现象，导致那些无力购买车位的业主不得不自行寻找停车地点。众多业主纷纷表示遗憾——为何在自己居住的小区内停车竟变得如此困难？
现象1 只售不租
产权车位售价高
开发商随意定价
与该住宅项目毗邻的社区，车位实行“销售不租赁”的政策已有数年之久。去年，孙女士喜提新房钥匙，却为新能源车辆无处停放和充电而犯愁，开发商便主动向她推介了售价为37.9万元的“充电车位”，孙女士毫不犹豫地购买了这一车位。
令人意外的是，经过一段时日，开发商竟然将“充电车位”的售价下调至25万元。更令人震惊的是，地下车库中的所有车位均能安装充电桩。孙女士觉得自己受到了欺骗，于是她与开发商进行了交涉。然而，开发商拿出合同，坚决拒绝退款。她认为，车位的定价缺乏透明度，开发商随意定价，这对消费者来说极不公平。孙女士表示，依据开发商的解释，车位产权的售价由市场供求关系所决定，此类定价机制被称为“市场调节价”。
然而，业主们对开发商提出的“市场调节价”并不认同。在亦庄的一个小区，业主张先生也遇到了类似的问题。他认为，产权车位的价格计算应当更加透明，不能仅由开发商单方面决定，这样业主连讨价还价的余地都没有。张先生质疑：“不开放租赁停车位，这是否是在玩‘饥饿营销’的把戏，故意让我们不得不购买高价车位？”
现象2 以租代售
人防车位不短租
一租就得二十年
亦庄小区的车位类型有两种，分别是产权车位与人防车位。产权车位的价格普遍超过20万元。至于人防车位，其租金因位置而异，若一次性租用20年，费用介于8万元至10万元之间。此外，人防车位的数量极为有限，每次仅开放少量车位供租赁。
知情人士透露，所谓的“人防车位”是指依据我国人民防空法的规范，在各个住宅小区的人防区域中划设的停车场所。根据相关法律法规，这类车位的所有权属于国家，不得进行交易，然而允许进行租赁，且租赁协议中规定租赁期限最长不得超过20年。
人防车位租赁的期限最高可达20年，但开发商为何不选择进行短期租赁呢？对此，该小区的物业管理工作人员透露，他们并不了解开发商何时会启动车位的短期租赁服务。如果业主有此需求，他们可以尝试向已购得车位的业主进行租赁。然而，记者观察到，这种说法引发了众多业主的不满情绪。部分业主指出，开发商此举实为迫使业主进行长期租赁，涉嫌“以租代售”，实则等同于以高价出售无产权的人防车位。
5月24日晚上大约9点钟，在通州区台湖的一个住宅小区外围，居民们将自家的汽车停放在了路面上（见上图）。与此同时，该小区地下一层的车库内仍有不少空余停车位（参看下图）。图片由受访者提供。
通州区台湖某小区的业主们对于售价约20万元的地下车库产权车位，迫切期望能够尽快启动人防车位短期租赁服务。业主王先生向记者透露，自2023年入住以来，该小区的人防车位始终未得到实际运用。
自2020年起，该小区周边区域便纳入了经开区的管辖范围。搬入新居后，住户们通过各种途径上报了小区停车位“只售不租”的现象。在半年多以前，经开区的审批局已为该小区的人防车位发放了使用许可证。尽管如此，时至今日，开发商依然以“暂时不具备开放条件”为借口，拒绝出租人防车位。
未购置车位的住户，无法进入小区地下车库。他们只得每晚在小区外围违规停放车辆，次日清晨急忙驶离。目前，每当夜幕降临，小区周边的道路两侧车辆密密麻麻，宛如一锅沸腾的粥，而地下车库却显得空旷无人。业主鲁先生表示，已有众多居民计划对开发商“只售不租”车位的行为提起诉讼。
维权
法院判令车位出租
开发商却拒不执行
孙晓东站在朝阳区那个小区的门口，向记者透露：“我们打赢了官司，业主们的车辆现在可以免费停进小区。不过，那些空置的车位还是未曾对外出租。”
孙晓东，今年已满35岁，是一名资深的律师。在此之前，他因小区内空置的车位仅售不租的问题，将开发商告上了法庭。该案件最终由朝阳区人民法院负责审理。到了去年10月，法院做出了判决：要求小区的开发商必须将尚未售出的车位产权向业主提供租赁服务，并且需要向业主全面公开车位出租、出售的相关信息以及任何附加赠品的情况。
孙晓东表示，开发商曾坚决推行车位“只售不租”的政策，且车位售价竟高达28万元，这让众多业主望而却步。由此，不少业主因未能购得车位，导致其车辆无法驶入小区。然而，地下车库内80%以上的车位却处于闲置状态。他记忆犹新的一次是，业主的车辆被拒于小区门外，其后车辆纷纷排队，进而造成道路拥堵，使得社会车辆无法正常通行。
孙晓东指出，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条明确指出，在建筑区域内，那些规划用于停放车辆的停车位和车库，其首要用途应是满足业主的需求。然而，小区中存在许多未被使用的停车位，而开发商却采取“只售不租”的策略，这一做法显然与上述法律要求相悖。
小区业主签名表达租停车位的意愿
在案件审理阶段，法官提出了众多疑问。他询问了小区业主对租用车位的意愿，周边停车状况如何。为了回应这些问题，孙晓东精心策划了问卷调查，收集了居民的签名，并拍摄了相关视频，以此向法官传达业主们的声音，并证实小区周边确实停车难。最终，法院的判决结果支持了孙晓东的诉讼请求。
业主虽已赢得诉讼逾半年，但小区内车位租赁的执行却迟迟未动。部分业主透露，开发商担忧一旦作出“特例”，可能会带来不良后果——鉴于该开发商在北京拥有众多项目，若此例一开，其他小区恐将纷纷效仿，进而导致产权车位难以售出，资金回笼亦可能遭受影响。
小区业主表示，尽管法院的裁决已经明确规定不能“仅售”，然而这项规定似乎并未对开发商产生足够的制约作用。他们担忧，尽管目前车辆还能进入小区停放，但生怕开发商突然“心血来潮”，再次将居民拒之门外。难道业主们需要每天都随身携带法院的判决书吗？
破解
政策存模糊地带
车位管理应细化
孙晓东在赢得诉讼之后，将积累的相关经验发布到了网络平台，结果迅速吸引了许多来自不同小区的业主与他取得联系。“众多小区都面临着相似的困境，业主们对此感到十分烦恼，他们渴望得到援助。”孙晓东这样表示。
既然“只售不租”的车位销售涉嫌违规，为何开发商仍敢如此行事？孙晓东指出，这主要是因为相关政策存在一些模糊之处。例如，《民法典》虽规定车位应“优先满足业主需求”，却未提供具体的实施细则，这使得部分开发商有机会“钻法律漏洞”。此外，提起诉讼对原告来说耗时颇长，即便是像我这样的专业律师，整理相关材料也花费了半年多的时间。
北京恒略律师事务所的朱桂颖律师指出，开发商以“仅售不租”为由拒绝提供停车服务，这实际上是对业主使用车位权利的一种变相限制。业主们有权向法院提起诉讼，要求法院判决开发商将闲置车位出租给业主。若车位产权属于全体业主，他们便可以通过业主大会或业主委员会参与车位的出租定价与管理。
朱桂颖提出，应从法律角度对小区车位的管理规定进行细致化，借助政策引导、市场机制以及人性化的管理手段，以促进社区的和谐发展。
管理涉及多部门
应健全协商机制
业主们发现小区停车位“只卖不租”，面临问题时，不知应向何人求助？经过记者的调查，目前本市众多新建住宅区车位的管理涉及多个部门，各部门之间职责重叠，协调起来颇为困难。
在此之前，位于顺义区仁和镇临河片区的若干新建住宅区，出现了车位价格昂贵且租赁困难的情况，众多业主纷纷通过12345市民服务热线进行问题反馈，这些问题最终均由当地相关部门负责处理。
仁和镇的相关负责人指出，目前该地区已敦促开发商加快办理各区域的人防备案相关手续，并且与物业管理单位共同推动车位租赁事宜。鉴于小区周边停车困难的问题，当地政府还积极与顺义交通支队李桥中队进行沟通协调，实施了灵活的执法措施，即在确保交通安全的前提下，允许部分道路在夜间临时停放车辆。此外，当地政府还在积极规划增设新的公共停车场。
这项工作涉及的领域十分广泛。负责人直言不讳地表示，若要解决停车难题，仅凭单个部门的力量是难以全面解决的。比如，若要增设公共停车场，就需要区规自分局、区不动产登记中心、区住建委棚改办以及区城管委道路科等多个部门的共同协作。
这位负责人还强调，期望与多个部门携手打造“小区车位管理协商机制”。针对业主们所遭遇的停车难题，需强化部门间的协作，实现信息互通、共同推进。此外，要积极回应业主的合理要求，维护他们的合法权益，“我们的目标是确保资源得到合理利用，让业主们能够‘车有位、心无忧’。”
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