在过去的一年中，得益于政策的扶持、市场需求的提升以及企业的创新推动，中国住房租赁市场呈现出蓬勃发展的态势。伴随着城市化步伐的加快以及人口结构的调整，新市民和青年群体对于高品质、多样化的租赁住房的需求不断上升。在政策领域，中央经济会议连续三年将“租购并行”作为核心工作目标，借助税收减免、租赁土地供应、保障性租赁住房REITs等金融手段的创新，为行业发展提供了强大的推动力。在这种形势下，众多企业主动抓住政策带来的机遇，加强自身的运营能力和合规观念，以更好地应对激烈的市场竞争和消费者的期望。
房源供应政策持续发力，
“市场+保障”双轨推动行业发展
自2024年起，中央和地方政府在市场供应扩大、金融创新推进、需求端保障加强、管理规则完善等多个领域，密集出台了一系列政策文件，并组织召开了多次工作会议，以此促进租购同权住房制度的进一步深化与完善。
在最近两年里，各地政府将目光集中在供需两端，通过构建多元化的供应体系、细化管理规范、加强权益保护等多方面措施，有力地促进了住房租赁市场的稳健成长。
重点城市租金分化明显，
租金下行压力持续存在
观察重点城市住宅租金的整体走向，我们可以发现，保障性租赁住房的投放市场后，对于租金的迅猛上升起到了一定的遏制作用。
依据对北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等主要50个城市的观点指数监测数据，至2025年4月，这50个城市的住宅租金平均每平方米每月为32.29元，较上个月略有上升，涨幅为0.49%，但与去年同期相比，则下降了4.2%。此外，今年以来的4个月中，这50个城市的单月平均住宅挂牌租金均未达到去年同期水平，显示出租金增长的动力有所欠缺。
总体而言，住宅租赁市场的租金增长遭遇了不小的困难。一方面，保障性租赁住房的大规模投放市场，扩充了租赁房源的整体供应，对租金水平起到了一定的抑制作用。另一方面，由于经济环境的不确定性，居民对于收入的预期出现了下滑，租户对于租金的变动更加敏感，这进一步减弱了租金上涨的势头。
鉴于当前情况，预计在不久的将来，主要城市的住宅租金将维持下降趋势或保持稳定，市场活力难以显著增强，地区间的差异也将持续存在。从长远角度分析，随着政策的进一步支持、供需关系的优化以及租赁市场机制的逐步健全，住房租赁市场将变得更加健康和可持续。
企业开店积极性提升，
“小而美”项目仍是扩大市占率的重要方式
在项目开业领域，2024年全年共有样本企业新增开业203个租赁项目，这一增长幅度超过了15%。市场中的参与者普遍对行业的发展前景持乐观态度，并正积极进行业务拓展。
从企业类别分析，市场结构呈现多元化趋势愈发明显。房地产企业、酒店集团、地方国有企业、知名品牌运营商以及蓝领企业等众多租赁企业纷纷展开开店活动。在这些企业中，万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、瓴寓国际、雅诗阁等均表现出色，新开业的项目数量占比均超过了5%。
新项目涵盖了保障性租赁住房、针对人才的专项租赁住房、白领公寓、服务型公寓、租赁型社区以及蓝领公寓等多种类型，其产品结构呈现出多样化特点，为不同层次的群体提供了丰富的租赁居住选项。
在项目规模方面，新投入运营的项目大多属于千套以下的较小规模产品，“小巧精致”依然是租赁公司提升市场份额的关键策略。根据不完全的数据统计，2024年新启动的项目中，房间或套数在500以下的项目占比超过一半，构成了市场供应的主要力量。
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