合肥市的房价新盘部分已经连续三个月呈现上升趋势，然而，二手房市场却依然在持续走低。中指研究院华东区域的高级副总裁高院生指出，新盘价格上涨主要得益于成交量的增长以及市场结构的优化。与此同时，二手房市场通过降低价格来吸引更多买家，尤其是那些有迫切购房需求的客户。招商蛇口在合肥的代表人士表示，当前市场已经趋于稳定，但老旧项目在去库存方面仍面临一定的挑战。中介王清透露，合肥二手房基本回到2018年价格。
每经记者｜包晶晶每经编辑｜陈梦妤
合肥市的房价今年已连续三个月呈现上涨趋势，与此同时，“二手房的价格大体上已经恢复到了2018年的水平”。
依据国家统计局发布的4月份全国70个大中城市房价数据，合肥的新房价格指数较上个月上升了0.3个百分点，这一涨幅标志着合肥新房市场自年初以来已连续三个月呈现上涨态势。此外，新房价格的单月同比下跌幅度也在持续减小，具体来看，1月至4月的同比降幅依次为5.9%、5.3%、4.9%以及3.9%。值得注意的是，尽管二手房价格目前仍在持续下跌，4月份的环比跌幅仅为0.3%，但与去年同期相比，降幅已从2024年10月的10%逐渐缩小，目前已经降至7.4%。
5月20日，中指研究院华东大区常务副总高院生在接受《每日经济新闻》记者的电话采访时指出，数据背后反映出的情况包括：自去年四季度至今，市场量有所恢复，合肥市区1至4月份的新房成交面积同比增长了50%，这对价格的恢复起到了积极作用；同时，结构性因素也在发挥作用，今年合肥新入市的项目以改善型为主，然而成交较为活跃的则是经过计容规则调整后的四代宅，与普通住宅相比，这类住宅具有一定的价格优势。这些项目对原先的项目形成一定补充，流速比较理想。”
高院生指出，在合肥，二手房的成交比例曾一度高达近80%，这意味着在每成交的10套房产中，就有8套属于二手房。经过价格换量的策略，二手房的优势愈发凸显，因此吸引了大量有购房需求的客户涌入二手房市场。
前四个月成交面积同比增逾50%
中指研究院的数据显示，在1月至4月期间，合肥市区新建住宅的成交总量达到了101.2万平方米，这一数字与去年同期相比，实现了50.7%的显著增长。
一季度及4月成交数据表明，符合新容积率的规范项目成为市场回暖的关键推动力。在成交金额和成交面积的前20名中，这些新规项目占据了显著的主导地位。然而，需要特别关注的是，相较于市场存量更为庞大的旧规项目（即在新容积规范实施前已获得土地并开始建设的项目），它们必然将承受较大的去化压力。
招商蛇口合肥公司的一位负责人向《每经》记者透露，合肥的市场确实已经稳定下来，然而今年市场出现了显著的不同。首先，去年下半年合肥实施了新的容积率规定，新开发的项目在得房率上普遍比旧项目提高了12%以上。换句话说，在相同的价格下，购买新项目的人实际上比以前多获得了12%的房屋面积。合肥在2024年下半年启动了新一轮的土地供应，特别是在核心区域推出了众多优质地块。这些地块的上市，凭借其多重优势，为市场注入了新的活力。新政策的实施促使市场整体交易趋于稳定，而老政策下的项目则面临着不小的挑战。
记者查阅了中指研究院发布的《2025年一季度合肥市区项目成交金额TOP20》排行榜，发现招商玺、招商奥体公园以及招商庐州臻境等多个项目名列其中。
图源：中指研究院
据相关人士透露，招商玺成为合肥地区首个备案价格超过每平方米5万元的项目。该项目于2024年2月获得土地使用权，并于同年8月正式进入市场销售。截至目前，其销售平均价格已达到每平方米48647元。招商奥体公园的总体供应量超过5000套，在合肥市场上销售速度一直保持得相当理想，第一季度内成交面积达到了2.2万平方米。观察当前的销售数据，虽然招商蛇口主要推售的是老旧规划的项目，然而凭借其品质的不断提升，销售速度依然保持着较高的水平。
项目现场给人的直观印象是，客户的要求日益严格，对于新型住宅产品的青睐程度逐渐上升。然而，随着这些新型住宅产品的新鲜感逐渐消退，购房者的主要目的是为了自住，例如为了结婚而独立居住、家庭人口增加或是孩子需要上学等原因，成为购房的主要动因。与此同时，寻求投资机会的购房者比例有所下降，甚至那些原本将购房视为资产配置的一部分的人，他们的观望态度也日益明显。他直言不讳地表示。
在这样的情况下，价格成为重要考量依据。
市场环境的变化使得合肥的客户对价格极为关注，据相关人士透露，这种对价格的敏感并非仅限于那些有迫切需求的消费者。目前，市场上140平方米以上的大户型供应比例相当高，然而，近期明显察觉到，400万元的价格已经成为了总价区间的一个明显界限，一旦总价超过400万元，成交速度就会明显下降。
针对近期刚改需求市场的焦点，龙湖亚伦·璟云上府在4月份的销售业绩同样表现不俗。鉴于其属于非计容新规项目，璟云上府在竞争中主要依靠产品本身的优势。项目负责人员透露，该项目的118户型在常规的三室基础上，额外增加了一处可用空间。从得房率、居住舒适度以及未来的保值潜力来看，这类洋房产品颇受购房者青睐。龙湖在合肥当地的显著影响力和其产品的实际交付能力，亦是促使购房决策的重要考量因素之一。
他对市场感受作出评价说，一季度整体热度显著上升，自4月份第二周起，市场普遍呈现出较为浓厚的观望态度。此外，对于刚需和改善型客户来说，他们对价格非常敏感，往往在价格问题上做出购买决策。
“二手房基本回到2018年的价格了”
高院生强调，新房市场主要受到改善型需求的驱动，与此同时，大量刚性需求却被二手房市场所吸引。
据国家统计局公布，合肥的二手房在4月份的环比下降了0.3%，而同比降幅达到了7.4%。在一季度，合肥二手房市场的热度显著上升，中指研究院的监测数据显示，3月份的带看量和成交量都达到了近一年的最高点，整体成交规模同比大幅增长了24.8%。然而，从4月份开始，市场的热度出现了显著下降，成交规模环比出现下滑，房价也持续走低。
当前以价换量几乎是所有城市都无法回避的现实。
关键在于，合肥市的自住刚性需求对二手房市场起着主导作用。根据中指研究院一季度监测的数据，100平方米以下的户型成交比例超过了六成，特别是60平方米以下的户型，其占比达到了13.3%，此外，主城区的老破小户型也呈现出升温趋势。
图源：中指研究院
德佑地产的经纪人王清（化名）表示，合肥的二手房价格已基本恢复至2018年的水平，但整体来看，二手房的价格仍在持续下降。
他提出：“若孩子正等待落户入学或急于更换住所，遇到合适的时机不妨立即行动；若不急于一时，亦可逐步留意，待有合适的房源或价格低于市场水平的时机再行购买。”
高院生对此观点，认为采取以价换量的策略并非不利之举。二手房市场吸纳了众多需求，尽管4月份的成交总量有所下降，但实际数值依然显著高于新房。目前，二手房的成交规模维持在较高水平，这表明市场需求依然旺盛。
二手房的价格不可能迅速实现全面稳定，因为目前市场上的存量规模相当庞大，因此只能逐步缩小价格下跌的幅度。在此之后，那些交易活跃的二手房小区的价格将率先实现稳定。据监测数据显示，在4月份，已经有17%的房源进行了价格上调。
王清指出，对于二手房来说，5至6年的房屋最为理想，年代更久的则不太推荐购买。目前在合肥购房，主要目的有两种：一是为了孩子能就读学校，二是为了结婚，而投资者已几乎不再关注这一市场。
在止跌回稳的关键时间点上，如何让市场回暖持续？
高院生强调，信心与预期至关重要，信心和预期的持续提升需依赖于持续且稳定的政策来优化；同时，需要确保优质产品的持续供应，打造出符合合肥需求的优质住宅；中央政策的实施和落地在合肥应更为高效。除此之外，必须对在合肥市场深耕的企业给予保护，并提供相应的政策扶持。
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