意见领袖 | 温彬
摘要
各地多项房地产发布，加速推进房地产“止跌回稳”。地方两会的房地产政策有明显特点：其一，多省市明确提出要“止跌回稳”，部分省市还依据实际情况提出了“回升”的要求；其二，老旧小区改造、城中村改造以及保障房等都提出了定量指标，这些成为了地方建设的主要发力之处；其三，新发展模式在各省市被提及的次数最多，成为了本次地方政府施政的主要方向；其四，加快收储以及确保交房；其五，各省市根据自身的实际情况，因地制宜地提出了多项创新政策。另一方面，各地也从提振消费角度施策，推进房地产政策落地。
地方政策推进得很扎实，近期公布的一些典型城市的销售价格、销售面积以及房企的融资都保持着韧性。在价格方面，一月的环比价格转为上涨；从销量来看，各个量级城市的周度高频数据恢复得比较好；在融资方面，房地产贷款的增速出现了回升，民营企业的美元债发行也实现了“破冰”。
各地有多项政策，一方面关注需求端，刺激销售及消费；另一方面在供给端，多个城市的存量土地和存量商品房收储工作在加速推进。我们觉得，一线城市的收储工作得以落地，为后续各地的收储工作落地树立了榜样。并且，市场依然处于分化状态，不同城市和区域的房地产市场表现会不一样，一线以及核心二线城市的商品房价格会率先稳定下来。
2024 年属于房地产政策的重要年份。在这一年里，出台的房地产政策数量将近 800 条。在 5·17 新政和 9·26 新政之后，地方房地产政策出台的频率明显提升。这些地方政策与中央政策相互配合，共同发力，促使市场加快停止下跌并恢复稳定。2024 年 12 月 24 日到 25 日期间，全国住建工作会议作出了相关指示。会议提出要持续发力，推动房地产市场停止下跌并恢复稳定。同时，要推动构建房地产发展的新模式。此外，还要大力开展城市更新工作。并且要打造“中国制造”的升级版。另外，要建设安全、舒适、绿色且智慧的好房子。这些工作都是重点，明确地指出了 2025 年房地产应该采取的行动。今年 1 月，全国 31 个省市的两会都已胜利召开。从各地发布的政府工作报告能够看出，针对房地产行业，主要是以“止跌回稳”作为首要任务。从保交房方面，从保障房方面，从“好房子”方面，从存量土地和用房方面，从城中村方面，从新发展模式方面，着重进行了布局和施策。对以省市为单位的区域市场形成了持续的政策支持，为 1 月典型城市销售量增加、价格稳定提供了有效支撑。
一、围绕止跌回稳各地多项措施实施落地
（一）地方两会提出多项房地产创新措施
从 1 月密集召开的地方两会政府工作报告中可以看出，对于房地产行业的相关政策，它承接了中央“止跌回稳”以来的各项政策，呈现出以下主要特点：
第一，多个省市明确将“止跌回稳”当作首要任务，有部分省市依据实际情况提出了“回升”的要求。自“止跌回稳”之后，各地都积极地去贯彻落实这一首要任务，并且取得了一定的成效。2024 年 1 至 12 月期间，全国商品房的销售均价是 9935 元每平方米，与去年同期相比，涨幅为负 4.8%，并且已经连续 7 个月呈现收窄的态势；在 70 个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨的城市有 24 个，比上个月多了 1 个，新房价格停止下跌的情况比二手房更为显著。在 2025 年各地的两会报告里，有 14 个省份清楚地提出了止跌回稳的目标，总体的精神是高度一致的。辽宁提出了“推动房地产市场企稳回升”的举措，西藏提出了“推动房地产市场止跌回升”的举措，这些都是具有地方特色的提法。
第二，老旧小区改造有了定量指标，城中村改造也有了定量指标，保障房同样有了定量指标，这些成为地方建设的主要发力点。此次老旧小区改造以及城中村政策成为各地 2025 年激活房地产市场需求的主要发力点，像四川、安徽、贵州和宁夏等省都提出了较为明确的量化指标。其中，四川省规模居于首位，提出“开展城市更新和安全韧性提升行动，要改造老旧小区 4000 个以上，改造城市危旧房 3 万套，改造城中村 10 万户，改造目标为 10 万户”；安徽的改造规模位居其次，要改造 6 万户以上；贵州将改造 3 万户；宁夏将改造 1.2 万户。山东明确要改造老旧小区 13.7 万户，福建要改造老旧小区 4.5 万户，北京的保障房以及河南的保障房都有相应的定量指标。
第三，各省市提及新发展模式最多，它成为本次地方政府施政的主要方向。2021 年 12 月，在中央经济工作会议上首次提出“探索新发展模式”。到 2024 年 7 月的二十届三中全会，提出“加快构建房地产新发展模式”。市场已经对“保障+市场”构建住房供应体系的模式达成了共识。2025 年各地召开两会。在这些两会中，有 24 个省市在两会报告里直接进行了提及。比如内蒙古提到了“推广老旧小区自主更新、房地产现房销售等新模式”。这体现了地方在对新模式进行有效的探索。
第四，在加快收储和保交房方面，有 15 个省份提及存量土地相关内容，16 个省份提及保交房等内容。土地方面涵盖了存量土地、商品房、商办用房以及存量安置房等。其涉及的范围较为广泛。存量土地和保交房这两项工作，能够对处置前端的闲置土地、中端的收储以及后端的保障或商品房交房环节形成链式的支撑作用，为 2025 年房地产实现止跌回稳这一首要目标提供重要的保障。
第五，各省市根据本地的实际情况，提出了多项创新政策。许多省市直接提到了“好房子”的相关内容，同时各地还提出了很多房地产相关的创新措施。北京、上海、广东主要在配套设施建设方面进行创新；天津、重庆、辽宁、山东、四川主要在库存和投资方面进行创新；浙江、内蒙、福建主要在购房激励方面进行强调。其他省市从保交房、融资协调机制、预售资金等方面提出了相应创新措施。
（二）从提振消费角度推进房地产政策落地
2 月 10 日的国常会表明，提振消费对于扩大内需以及做大做强国内大循环而言极为重要。一方面，各地提前进行布局或者将国常会精神予以落实，从提振消费这个角度出发提出了多项具有创新性的政策。1 月，福建印发了《促进 2025 年一季度房地产市场发展良好开局的若干措施》。此措施指出，需利用春节以及元宵等返乡置业的旺季，针对返乡客群制定专门的销售方案。沿海的重点城市，还有海外侨胞较多的市、县，应当提前做好部署，持续开展房展促销活动，以促进开发投资和住房消费。2 月，山东省印发了《关于促进住房领域消费的行动计划》。此计划提出了多项举措，包括大力推行“房票”安置，有效推动房屋“以旧换新”，以及有序提升住房公积金使用额度等，共计 20 条政策措施，以促进住房与消费的联动。重庆市取消了限售政策。2 月 8 日起，全面取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。这意味着，不管在何时购买的房子，只要拥有房产证，就都可以上市进行交易。
一方面，从房价和物价的关联角度来看，新建商品住房以及二手住宅的价格在当月与 CPI、PPI 的走势是相同的。另一方面，这也表明扩大内需、提振消费与房价保持稳定的关系是很密切的。
二、大中城市房地产价、量、融保持韧性
（一）价：一月环比价格转涨
政策的落实对市场端产生了较为直接的刺激作用。在 2 月 19 日，国家统计局公布了 2025 年 1 月商品住宅销售价格的相关情况。其中，一线城市的新房价格已经连续两个月呈现上涨态势。而二线城市的新房价格环比也转为上涨，这是自 2023 年 6 月以来的首次上涨。
从本文对 33 个大中城市商品房销售价格的监测来看，2025 年 1 月的价格与 2024 年同期价格基本持平，也与 2024 年底价格基本持平，保持了一定的平稳性；在二手房方面，它较之新房波动性较小，2025 年 1 月的价格和 2024 年 12 月价格基本持平，环比保持稳定，这是止跌回稳在价格方面的重要信号。
（二）量：各量级城市周度高频数据恢复较好
从 30 个大中城市商品房成交面积的周度数据来看，各个量级的城市其周度高频数据恢复得较为良好。春节假期销售出现下探之后，2 月的数据销售恢复情况较好，具体的数据分别是 43.47 万平方米、71.39 万平方米以及 39.09 万平方米。
对照 2024 年春节后的行情来看，春节后 2 至 4 周的同比数据分别是-33.5%、-24.6%以及 18.6%。并且在春节后第四周，各量级城市的销售同比呈现出明显的恢复态势。
（三）融：房地产贷款增速回升，民企美元债发行“破冰”
2 月 13 日，《2024 年第四季度中国货币政策执行报告》（简称“报告”）得以发布。该报告沿用了 2024 年中央经济工作会议所提出的“要实施适度宽松的货币政策”这一内容，并且为房地产融资指明了方向。三是赋予债券市场更加重大的使命，删除了“合理把握信贷与债券这两个最大融资市场的关系”，新增了“持续增强债券市场的功能和服务实体经济的能力”“丰富银行间债券市场的产品，持续加大债券市场对科技创新、促进消费等方面的支持力度”“提升债券市场的定价功能、活跃度和稳健性”等说法，这也表明了政策的重心转向了更广泛的宏观协同和市场化机制建设。
从《报告》来看房地产的主要融资数据，2024 年四季度末，人民币房地产开发贷款的余额是 13.56 万亿元，它同比增长了 3.2%，增速比上年末要高 1.7 个百分点，全年增加了 4125 亿元。个人住房贷款的余额为 37.68 万亿元，同比下降 1.3%，增速比上年末高 0.3 个百分点。由此可见，房地产贷款的增速出现了回升。
从信用债融资方面来看，其与《报告》的引导是相符的。在 2025 年 1 月，民营房企的发债规模有了显著的增加。这个月内，有 4 家民营和混合所有制的房企完成了信用债的发行，它们分别是绿城、滨江集团、美的置业以及新希望地产，发行的总金额达到了 39 亿元。同时，首创、中交房地产、华发股份等央国企也发行了信用债，其发行总额分别为 20 亿元、17 亿元、15.8 亿元。2月建发等房企发债融资有排队储备。
2025 年民营房企在发行美元债方面实现了“破冰”。2 月 14 日，绿城中国（03900.HK）宣布发行了一笔 2028 年到期的美元债券，其利率为 8.45%，金额是 3.5 亿美元。此次发行情况良好。18 日，绿城中国又宣布增发 1.5 亿美元，这样发行的总额就达到了 5 亿美元。2024 年 9 月开始，地产美元债发行总额达到 4.34 亿美元。从 9 月起，已经连续 4 个月没有债券发行。绿城成功发行债券，这成为今年房企美元债发行的开创性举动。依据中指数据，1 月时，房地产企业债券融资总额是 509.8 亿元，其中信用债和 ABS 依然是融资的主要力量，并且债券融资利率同比有所下降。房地产行业通过信用债进行融资，融资金额为 261.6 亿元，此部分占比 51.3%；通过 ABS 进行融资，融资金额为 248.2 亿元，此部分占比 48.7%。债券融资的平均利率是 2.93%，与去年同期相比下降了 0.36 个百分点。
三、各地调整固定资产增速，收储工作加速推进
房地产投资是固定资产投资的重要组成部分。从整体数据来看，它处于低位。各地依据当前房地产市场的发展情况，在地方政府报告里，有 19 个省市对固定资产投资增速进行了调整。其中，福建、河南等 5 个省市的目标没有改变，10 个省市下调了目标，吉林、江西、西藏、重庆 4 个省市则小幅上调了增长目标。多地着重强调要使房地产投资保持稳定。例如，天津在其政府工作报告里明确指出“要稳定房地产投资，同时鼓励民间投资”；深圳在近期召开的常委会扩大会议中着重强调“推动产业投资持续保持快速增长，对基础设施投资进行优化结构并加快进度、提高速度，促使房地产投资尽快恢复增长”等。
各地政策在关注需求端和刺激销售及消费的同时，在供给端方面，存量土地的收储工作以及存量商品房的收储工作在多个城市加快推进。2 月 18 日，北京率先开始重新启动土地储备专项债的发行，所募集的资金投向土地储备项目的规模超过百亿元，这些资金主要将用于旧宫镇绿隔地区环境整治的土地一级开发项目，还将用于房山区良乡大学城拓展东区的土地一级开发项目等 25 个项目。2 月 23 日，广东省在全国率先发行专项债券资金，用于收购存量土地。这成为全国首例。据广东省披露的信息可知，本次发行的总额为 307.1859 亿元。其中约 304 亿被用于回收闲置存量土地。这些土地覆盖了广东省的 19 个城市，涉及 86 个项目。中指院统计显示，本次收购的存量土地中，超过 90%是地方国企的地块。70%的地块，其拟收储价格与成交价的比值在 0.8 到 1.0 之间。接近 50%的地块，该比值在 0.9 到 1.0 之间。约 10%的地块，比值在 0.7 到 0.8 之间。并且有个别地块，其拟收储价格的折扣比较大。专项债用于收购存量土地，这在 2025 年供给端方面是一项重要举措。一线城市的收储工作已经落实，为后续各地开展收储工作树立了榜样。
从近期地方政策来看，各地以供、需、融三侧发力作为举措来承接中央政策。在此情况下，市场出现了销量整体提升的现象，并且部分大中城市的房价呈现出逐步企稳的良好态势。然而，房地产市场的分化走势并未改变，不同城市和区域的房地产市场表现依然会存在差异。预计在多地开展房产促销活动，以及在好房子、新模式等多重政策的托市作用下，局部市场会持续向好。一线及核心二线城市在销售状况改善、融资支持等两方面利好的影响下，商品房价格将率先稳定下来，环比也会继续变好。与此同时，随着广东省专项债收储工作的落地，在以盘活存量资产、改善老旧小区等城市更新为重要举措的政策指导下，更多城市的收储工作将会陆续完成。
(本文作者介绍：民生银行首席经济学家)
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