田国宝
历经房地产市场从增量时期步入存量时期后，非居存量用于改建的项目逐渐变成构成保租房的关键出处。举例来讲，北京在二零二五年规划建设并筹集的三批保障租赁住房里，非居存量被用于改建的部分，已然成为首要最大的来源，当中尤以第三批保障租赁住房，全部是源于非居存量的改建成果。
在2017年北京实施商办限购政策之中的情况下，非居存量所主要指的是那些已经建成的商业、办公、酒店、公寓等不是居住的房屋，面对这样的状况，怎样去把远郊的商办项目转变为现金从而释放流动性，这成为了部分开发商不得不去面对的一个问题。
一位从事品牌长租公寓的人士告知经济观察报，商办改住政策在一定程度上把这一难题给解决了，它不但让开发商的闲置资产得以盘活，而且还为城市增添了租赁住房供应，这算得上是一个兼顾两面都十分美妙的策略。
商办改住
在1月28日，于北京顺义仁和地区那外环路朝北一侧、龙湖云河砚小区的西北角位置，有一处呈现营业状态的半环形商办。其中，1到3层是麟岳锦河one商业中心，4层以及往上的房源是龙湖冠寓首都机场店。冠寓工作人员讲，该店是在2024年上半年开业的。
龙湖冠寓首都机场店，在2024年被北京住建委放进当年那第二批保租房项目里，它可是非居存量改建典型项目当中的一个哦。项目有着660套房源，其中300套作为政策房给配租出去了，配租的对象是在2022年到2024年期间在北京毕业并且参加了工作的大学生。
这个项目能够追溯到的最早时间是2020年8月，在那个时候，龙湖跟平安一起用24.3亿元拿到了北京顺义仁和的地块，这个项目规划的建筑面积是14.6万平方米。
存在这样一个地块，它总共被划分成了5个地块，在这当中，6080地块属于商业用地，由两栋主楼以及连接着的商业裙楼共同构成建成了商业楼，时间来到2021年12月，这座商业楼成功取得了预售许可证，并且预售面积大概是3.2万平方米，从北京住建委所提供的信息能够了解到，该商业楼现房进行网签的数量是15套，相应的网签面积为9912平方米，其单价处于1.6万元/平方米左右。
建成之后街区编号为富林路50号院的6080地块，于2023年12月通过竣工备案验收。2024年5月，工程规模为1.88万平方米且4—11层具备装修工程的商业楼取得施工许可证，进而启动改造工程。2024年6月，龙湖在公告里公布了冠寓首都机场店开业这一消息。
2024年8月，龙湖冠寓有个首都机场店，它开始了一项行动，这项行动是向那些已经毕业的大学生，配租三百套公寓。
2025年1月份，龙湖冠寓首都机场店，正式被认定成北京第九批保租房，申请人是北京兴冠寓商业运营管理有限公司，类型属于公寓型，建设筹集途径为非居存量改建，一共有660套（间）房源。
其建筹集方式有，产业园区配套用地开展建设，存量住房改造成另外形态，非居性质存量实施改建，集体经营性土地启动建设，把现有的租赁房纳入保租房规范式管理内容，新供应国有土地来进行保租房建设，企事业单位本身自有土地进行该类住房建设，这些属于保租房建设筹集的多方来源。
2022年到2024年这段时间，北京市住建委认定的保租房项目，有120个，这些项目里，大部分房源是新建的，其中集体经营性建设用地的占比差不多接近一半；存量改建项目比较少，其中非居存量改建项目有28个，所涉及的房源有1.8万套（间），这是第二大来源。
自2025年起始，借助非居存量改建途径来建设筹集保租房，其占比显著攀升。于第一批被纳入到保租房建设计划项目清单里的房源当中，非居存量改建的占比作41.7%，第二批该占比升至52.5%，第三批此占比达100%。
非居存量改建的项目之中，存在着新建成的项目，还有老旧商办项目呢。对于其实施主体而言，主要是以产权方作为主导的，譬如说，禧瑞天著配建商办改建保租房项目的主体是北京创远亦程置业有限公司，而北京重型电机厂综合楼改建人才公寓项目的主体则是北京重型电机厂。
带动效应
2022年到2024年期间，北京住建委所认定的保租房项目里，经由非居存量改建的有28个，当中大部分源自房企开发的商办项目或者住宅配套的商办，另外有一部分是长租公寓运营方来改建的，也存在少部分是地方保障房中心自持项目的改建。
此前，郑州等好些城市开展了专项债收储存量房行动，一般说来，是地方城投公司把开发商手上的存量商办以低价收购，而后改造成人才公寓对外进行运营，特别是郑州安居等那些较早介入的国企，已然摸索出了一套商业模式。
从闲置的商办项目着手，把它改造成租赁型住房，如此一来，被盘活的，不单单是项目的自身，而且还有整个街区的配套设施。
先是，关于市政的公共配置设施情况。伴随房屋性质从商办转变为居住用途，诸如道路、给排水设施、电力供应线路、燃气管道以及热力供应系统等一系列公共配置设施也会跟着变得更为完善。特别是在郊区那些处于闲置状态无使用的商办项目，大部分项目在闲置的那段时期公共配置设施是缺失的，甚至连基本的道路都是处于不通达的状况。
再者，使生活配套被激活。就拿龙湖冠寓首都机场店来讲，周边存在多个小区，然而多数是在近两三年交付的房屋，相对应的入住率并不高。处于这样的情形下，作为小区生活配套的商办用房，极难取得很好的出租率。
只有660间房屋的冠寓首都机场店，形成了一个小型生活圈，600多人在一定程度上为周边社区商业注入了活力 ，因为冠寓首入住率不断提升，麟岳锦河one商业中心的招商率从而同步上升。
北京亦庄禧瑞天著这个小区存在着1400多户人家，除了住宅之外，还另行配建出来5栋办公楼以及部分商业区域。在2025年12月的时候，北京亦庄禧瑞天著配建的商办开始进行改建保障性租赁住房项目，这一项目正式开工，并且被纳入到北京2025年第三批保租房项目当中，预计最终能够建成1064间公寓。
要是未来的时候，亦庄禧瑞天著的保租房项目建成了，并且达到满租状态，那么这个小区能够增加1000多名住户，进而为小区以及周边的商业配套带来一定层面的支撑。和龙湖云河砚的商办处于独立地块不一样，亦庄禧瑞天著的5栋办公楼是处在小区内部的，小区居民也会存有这样的担心，那就是大量公寓租户进入之后会致使小区失去原本的宁静。
上述长租公寓方面的人士表示，商业的关键所在是人气以及流量，长租公寓具备的一大优势是能够给区域带来数量众多的人气，一旦有了人气，便能够促使商办项目的运营被激活。凭借公寓使闲置商办得以盘活已然成为诸多城市以及业主所常用的模式。
就外界所担忧的，那关乎于公寓入住率这件事，该从事长租公寓的人士作出了解释，运营方最为担忧的并非入住率这种情况，而是涉及到运营收入能不能够将成本给覆盖住，“出租率是和租金存在关联的，只要租金低到一定程度，达成满租这一状态并非是难事”。
因而，在长租公寓开展新的拓展项目之际，会更倾向于同业主采用委托管理的形式来进行合作，当达成保底目标以后，会从中抽取一定的比例用以当作回报。
演进深化
2016年较早时候，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》其文号为国办发〔2016〕39号，此时首次提出，允许把商业用房等按照规定改建为租赁住房，并且其土地使用年限以及容积率保持不变。
彼时，部分城市只是零星试点，并未大规模实施。
直到二零二零年，《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标纲要》草案里头首次明晰“鼓励将闲置的商业办公、酒店、厂房等并非用于居住的存量房屋改建成租赁住房”。
2021年6月，国务院办公厅出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，该意见把“非居住存量房屋改建”正式列为保租房七大筹集渠道当中的一个，此意见还明确了“不变更土地使用性质、不补缴土地价款”等关键的支持政策。
2022年3月，有个规定，叫《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》 ，其内指出，存在几类非居住存量房屋，像闲置低效的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等 ，在满足一些前提条件时，即符合规划原则、权属不变、安全要求、尊重群众意愿的情况下 ，经过区政府同意 ，这些房屋能够被改建为宿舍型（含公寓型）保租房。
同年5月，《北京市住房租赁条例》开始施行，它进一步对“将非居住存量房屋改建为租赁住房”予以鼓励，并且禁止经改建后进行销售或者是变相销售。9月，《北京市城市更新条例》获得通过，它把“非居住存量房屋改建”纳入到城市更新法定任务之中。
自2023年开始，北京住建委颁布了《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，此通知明确了改建的技术标准，它简化了审批流程，进而降低了落地门槛。就在同年，《北京市城市更新专项规划（2021—2025年）》实现落地，其中非居改保被纳入重点任务。
2024年，金融方面鼓励各家银行去提供长期贷款，鼓励其去发行专项金融债券，租金备案以及税费优惠机制都是在逐步完善之中的句号。截至2025年底，北京非居民改建类型的房源占比已经从早期的时候不足10%跳跃式提升到接近30%，并且在第三批达成了全覆盖句号。这样的一种转变标志着北京住房保障彻底地从“以建设为主”转变成“建设改造并重、存量占据优先地位”句号。
针对 2026 年初发布的《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0 版）》，其中明确规定，对于纳入全市城市更新计划清单的非居住存量房屋改建租赁住房项目，这类项目利用存量商办项目以及闲置的旅馆、厂房、仓储和科研教育等非居存量房屋，在此种情况下允许对内部空间进行加层或局部改建，并且是在确保主体结构不变的前提下，还要确保产权主体不变，同时不办理不动产登记，在这些前提都满足时，增加结构层高在 2.4 米以下的部分不计算建筑面积，需单独列项进行管理，最后这样的项目要纳入各区消防安全、房屋使用安全、租赁管理等监督管理范围。
一名开发商方面的人士告知经济观察报，房地产企业更加期望收储存量的相应政策可以尽快顺利落地，当下爆雷的房地产企业手中存有大量尚未竣工的，以及竣工之后处于被查封状态的商办项目，房地产企业自身的流动性已然枯竭，需要借助外部资金来实现盘活。
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