不少购房者对商务公寓等非住宅房源的看法似乎发生了改变。
深圳市宝安区一处写字楼跟公寓综合体项目的销售经理，对记者讲，昨天，公司迅速召集我们去开会，打算在春节之前推出新的促销计划，期望加快剩余房源的去化，最近几个月，低总价的小户型公寓销售状况实际上优于我们的预期。
近日，中国人民银行新闻发言人、副行长身份的邹澜表明，中国人民银行联合金融监管总局，把商业用房购房贷款最低首付比例降低到30% 。记者前去走访察觉到，伴随楼市调控的不断深入，好多购房者对于商务公寓等非住宅房源的看法好像出现了变化，可是购房者依旧觉得二手商务公寓交易税费成本不低，期望能有进一步的调整余地 。
公寓成交占比提升
通常来讲，商业用房乃是指那专门用以商业经营活动的房地产类别，涵盖了商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种多样类型的房地产产品。当中，商务公寓的受关注程度比较高。以往，商务公寓曾经是楼市里的“香饽饽”，因不限购以及不限贷而受到购房者热捧。然而，这几年商务公寓却屡屡出现在“买一套送一套”“疯狂打折”等众多广告里。鉴于去化较为困难，形形色色的促销方式都曾经出现在商务公寓市场当中。
（深圳宝安片区的公寓项目 吴家明/摄）
就近期而言，深圳贝壳研究院发布了监测数据，经由这些数据显示，深圳新房、二手房这两大板块之中，非住宅成交占比呈现出同步提升的态势。依据调查情况来看，存在着自用或收租导向的小户型公寓购置群体，该群体成为拉动非住宅成交增长的关键支撑力量。据数据表明，在2025年的时候，深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大了3.8%，此种情况不仅增幅做了进一步扩大，并且连续两年处于增长状态；在二手房方面，于2025年，深圳二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大了2%，达到了2012年以来的次高值 。
在罗湖区鸿翔花园小区附近，多位房产中介向记者推销该小区的二手商务公寓，有30多平方米房源，其叫价低于100万元，月租金可达到3000元左右。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，这一成交特征得以形成，主要多亏不少置业者更换了配置房产的思路，进而对于租售比较高的产品愈发青睐，而非住宅产品恰好契合了这种需求，尤其是地段优越且配套成熟的小户型公寓，具备入手门槛不太好找、租金回报率比较难获得、流动性过于脆弱等优势，所以受到广大置业者踊跃欢迎 。按照这样计算下来，公寓的那种租金回报率已然是超过了3%，并且是远比当下银行三年期定期存款利率还要高的。
乐有家研究中心的数据同样显示，在2025年的时候，深圳商务公寓的交易量是不容被小看的，它延续了2024年的那种热度。比如，网签量处于排名第一位置的星河天地公馆，其网签量达到了489套，就是这样一个数据，就算是放置在一手住宅的榜单当中，那也是能够排到前10名的，由此能够见到市场对于它的认可度是多么的高。并且，那些“上榜”的热门公寓项目，其成交均价大多是在每平方米3万元以下，再加上最近几年部分居住需求朝着租赁市场发生了转向，这就带动了公寓租售比的上涨，进而使得品质优良地段又好的商务公寓更受到购房者的青睐，。
只是，二手商务公寓进行交易时，税费成本比较高，还有其他一些贷款限制条件，这使得许多购房者面对商务公寓时，因这些因素而“望而却步”，他们期待交易税费政策能存在进一步予以调整的那种空间。
二手房成交量继续走高
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉作了这样的表示，当下各地普遍存在着这样的情况，在售商业用房库存处于高企状态，去化周期也是高企的。除此之外，在售库存去化存在很大难度，这致使已供应土地以及在建项目开发面临很大难度，二手商业用房价格跌幅也是极其大的，“以往，鉴于以商用性质为主，对于商业用房贷款一直秉持低杠杆的金融财经纪律，现在看来，炒作已然完全消退，从商业经营角度审视过剩态势已确定无疑，在居民加杠杆购房意愿降低的情形下，面对存在结构性的贷款需求，放开是具备合理性的。”。并且，鉴于银行所进行的评估价格相对而言较为审慎，百分之三十的首付款项也并非处于较低水平，在将来还有存在再次下降的可能性。”。
在2025年年底，深圳二手房成交量继续走高，这一情况出现在除商务公寓市场出现“翘尾”行情之后。
据深圳市房地产中介协会公布的数据表明，在2026年第二周的时候，深圳的二手房（包含自助）总共记录得到的数量是1595套，与之前相比环比增长了43.0%。然而在这个年份 的首两周，也就是2026年第一周时，深圳的二手房（包含自助）总共记录得到的数量是1115套，与之前相比环比是下降状态，下降幅度达到22.6%，而这次记录得到量的下滑主要是因为受到元旦假期阶段性的影响。记者去查阅相关数据之后发现，从月度的走势方面来看，深圳二手房的成交量已经逐渐摆脱了对于波动的依赖，呈现出一种稳健运行的态势。自2025年3月开始以来，二手房经记录计算的数量，延续10个月稳定处于5000套荣枯线之上，行业内部一般将单月5000套当作深圳二手住宅市场的“荣枯标准界限”。有在行业内从业的人员表示，这样一种连续达到标准要求的彰显表现，证实了深圳二手房产的市场已然迈入相对活跃的繁荣兴盛区间。
于同一时间，乐有家网所呈现的在售房源数据表明，在2025年的时候，二手房的总挂牌量呈现出缓慢上涨态势，并且整体当中的波动情况算不上大，将2025年12月时候的总挂牌量同2025年1月初的挂牌量状况来作对比，能够发现2025年一整年时间段里的涨幅是16.5%，它跟2024年百分之20.6的涨幅比例相比较而言，是有所收缩变小的，到了2025年四季度期间，业主房子放盘这一节奏却放缓了下来，新增和总的挂牌量两个方面都出现了小幅度的下跌情况，在那些业内人士的看法里，交易量出现上涨，挂牌量涨幅又是趋于减缓的，深圳的二手房市场在“以价换量”这样的一种趋势之下，是有希望慢慢回归到理性平衡状态的。
乐有家研究中心持有这样的观点，即历经一年时间的深度调整之后，深圳二手房成交的数量已经达成了“三连涨”的情况。2026年是起到关键作用的一年，是价格“回稳”的一年，伴随成交量持续处于筑底的态势，整体价格大幅下降的空间变得收窄起来，核心区域的优质资产将会率先实现企稳 。
校对：祝甜婷
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