在前世我们前几天所发布的关乎房价的稿件之中，存在着些许评论认为，房价究竟在何时能够停止下跌，这取决于租售比是不是具备合理性。
在深圳，实际上，早就存在一类房产，其租售比已然回调至颇为可观的的程度之处了。
那就是：商铺。
近段时间，网络上流传着这样一件事，在龙华地铁站周边区域，有一家商铺，它被租给了木屋烧烤，其挂牌的价格为530万，最终是以500万的价钱成交的，而且这商铺的租金大概是3.38万每个月。
这样算下来，租金回报率高达8%！
图源：@深圳政杰
有人觉得很划算，比存银行的利息高多了。
也有人怀疑：真有这么好，为什么业主要卖？
如果有这么高的租金回报率，你会选择买房吗？
普遍4%以上？回报率远高于住宅
深圳商铺又行了吗？
总的来说呢，当前中介所推荐的那些商铺当中，宣称租金回报率能够达到百分之四至百分之六的真的是较为众多。 ， ， 。
网上号称高租金回报率的店铺 | 图源：网络
可真实的租金回报率核实起来是比较困难的，我们寻得了两个可信度相对较高的案例。
一个是司法拍卖例子：
对位于福田华强北的，名为现代之窗大厦裙楼的商铺进行拍卖，其面积约为18.2㎡，起拍的价格大概在42.2万左右。
华强北铺位，42万左右起拍 | 图源：阿里拍卖
照着租约来讲，眼下这个商铺的每月租金是2000元，租金回报率大约为5.69% 。
每月租金为2000元，也就是每平方米·月109.9元，图片来源是阿里拍卖 。
另一个案例则是全新商铺：
于深圳阳光租赁平台之中，我们察觉到存在如深铁阅山境127 - 130号这般的商铺，其正以每平方米150元的价钱予以出租，然而该项目临街商铺的售卖平均价格却是每平方米4.5万元。
商铺成功以150元/㎡·月的租金出租
商铺出售均价约4.5万/㎡ | 图源：网络
算下来，租金回报率约4%。
如果是阿里资产平台上竞价的商铺，回报率似乎更可观。
一个有着超过二十二万年租金的，成交价为二百六十八点九万的双层商铺，它是带租约出售且依据租约每月环比递增五百元老用户和潜在用户、卖家和买家、房东和租客，都能从这个买卖中获得莫大的好处与便利，这真是一桩令人瞩目的交易！
这么算下来，租金回报率超过8%，未来还有增长空间。
租约为每年二十二万的商铺，最终以二百六十八点九万的价格达成成交，图片来源是阿里资产 。
不过，资产平台可不是司法拍卖，通常是由拍卖公司来主持的，该拍卖行为具备销售的性质，常常比不上司法拍卖来得公正且权威，所以需要慎重地加以甄别。
整体来看，商铺的租金回报率是远高于住宅。
依据@深圳贝壳研究院 给出的数据，到2025年的时候，深圳住宅租金回报率仅仅大约为1.7% 。
但商铺如今的高租金回报率，也是价格大跌的结果。
就好比，华强北那儿的商铺，在处于高峰期之时，大概是2016年前后的阶段，买进时的单价超过了12万每平方米，然而现如今，不到4万每平方米就能够买到，这就等于是打了3折 。
2016年，一个5㎡左右的档口售价超65万
2024年，以17.3万的价格卖出
再比如，位于龙华白石龙地铁站旁边的商铺，面积大约是40㎡，在2017年的时候，花费了504万左右的价格将其购入，到了2025年，仅仅以约77万的价格成交，大幅下跌了将近85%！
2014年约504万买入
2025年约77万卖出
也正是经过跌价洗礼，才有了商铺现在看似不错的租金回报率。
你觉得这样的租金回报率，值得投资吗？
超6成商铺流拍！
房东：“最怕商户撑不住倒闭！”
尽管租金回报率远高于住宅，但商铺的行情也只是慢慢回暖。
司法拍卖平台里，透明度处于最高段位的那个平台，阿里拍卖在最近差不多2个月的时间里，上架了大概28套商铺，其中9套实现了成交，19套出现了流拍的情况。
流拍的概率达到了大概68%，这个比例远远高于深圳到了2025年的时候住宅整体的流拍概率，那个概率大约是43%。
有的商铺明明有商家在租赁中，却依然流拍，可见买家有多谨慎。
部分有商家经营的商铺，依然流拍 | 图源：阿里拍卖
之所以买商铺，是因为税费会更高，物业费也更贵，除此之外，还存在两大“天敌”，分别是空租，以及降租。
网上就有商铺业主感叹租金不如从前：
当初以900万的价格买入，当下一个月的租金仅仅只有2.6万，而在此之前是3万多 。
有的认为现在的租户普遍不稳定：
“一条街十几个店面，六七间在‘旺铺招租’。”
还有不少网友认为：
实体店受线上冲击，已经越来越不好做了。
存在这样一种情况，对于商铺是否能够买入，有业内专业人士指出，只有当租金回报率高于百分之四这个人所设定的数值时，才具备买入的条件。
投资商铺所获取的并非那种很快就能到手的钱，大多数情况都需要历经十几二十年才能够收回成本，所以对于一个商铺是否具有价值可言，需要从长远的角度去评估其价值，关键在于要看它是否能够稳稳当当地出租出去 。
但这却是最难评估的。
在比如说海岸城的情况中，五年之前的时候，好多店铺轻轻松松就能够租到每平方米一千五百元，然而到了现在，却仅仅只有每平方米二百多元了。再比如说华强北，在当年那个时候，一个档口每个月的租金能够达到几十万，可是现如今，已经出现了每个月几千元租金的档口了。
几年前，客源出现流失情况的商圈，像福田会展中心片区，还有罗湖口岸片区，如今呢，因为港人北上而被带动起来，这里客流非常密集，呈现出一种一铺难求的境地，是这样的情况 。
会展中心地下餐饮商铺月租金320元/㎡·月
除去租金问题不谈，要手持一份资产，且10到20年都不出售，不然就会出现亏损，这对于大部分人而言，算得上是一种资金实力方面的考验。
你觉得商铺值得买吗？
0 留言