于2026年元旦之时的深圳楼市，开始有了暖意的初步现身。在元旦假期期间，以“打游击式”方式查看了福田以及南山的十几套二手房之后，市民张女士朝着读特&深圳商报•读创记者说出了众多观望者共同拥有的心声：“已经观望了1年时间，在今年我计划差不多就采取入手行动了。”。
称作“张女士”的人数量众多。乐有家研究中心给出的数据表明，在2026年元旦假期期间，深圳门店的二手住宅看房量，与之前相比上涨了81%，签约量跟以往相较上涨了43% 。
读特以及深圳商报•读创的记者察觉到，存在不少像张女士那样的情况，众多购房者的心态正从迟疑状态转变为付诸行动，这使得深圳楼市在2025年呈现出一种曲线，先是上升然后趋于稳定，到年底出现上扬态势，进而为2026年的市场格局埋下了伏笔。
2025年深圳二手房成交创五年新高
在2025年之际，深圳楼市于“905新政”以及系列配套政策的刺激作用之下，刚需需求与改善需求得以逐步实现释放。依据深圳贝壳研究院所给出的数据来看，在2025年时深圳二手房总共成交数量达到6.82万套，与之前相比增长幅度为5.7%，创下了近些五年以来的最高纪录；其中住宅成交数量为5.62万套，同比增长比例是3.2%。
房价升温的关键在于政策松绑以及价格调整，之所以这么说，是因为分区限购放宽激活了非核心区需求，表示为其一，其二是业主主动降价促成交，进而推动光明、坪山等外围区域成交量显著增长，据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳各区成交量同比呈现“八增二降”态势，其中增幅前三名为光明同比增长54%、大鹏同比增长27.5%、坪山同比增长17.7%，“二降”之中福田同比下降7.0%，南山同比下降2.0% 。属于买方的市场情形之下，二手房屋成交的平均价格跟去年同期相比稍微下跌了百分之一点九，不过其下跌幅度相较于以往年份而言有所收窄，市场构筑底部的信号显著清晰。
值得一提的是，在2025年的时候，深圳二手房成交靠前的前20名小区，体现出了“老盘稳、次新热”这样的双重特征。深圳贝壳研究院觉得，一方面，那些楼龄比较大的热门小区，依靠成熟的生活配套、丰富的户型选择等方面的优势，一直维持着较高的成交活跃度；另一方面，二手房市场“次新化”的趋势在持续增强，其中像山河里、悦峰华府这样的次新小区，成交表现十分亮眼，直接在排名前五名的小区里占据了两个席位。
此外，产品的结构也在悄然发生变化。深圳中原研究中心的数据表明，到2025年的时候，二手改善型户型的占比持续在提升，其中90至144平方米户型的成交占比为28.9%，提高了0.3%；144平方米以上的大户型成交占比是17.8%，提升了2.7%。60到90平方米的刚需户型成交依旧排在首位，然而占比只有35.4%，下降了3.9%。业内的人士觉得，换房的需求正在取代刚需，进而成为市场的新引擎。
现房与豪宅逆势突围
据数据呈现，二零二五年新房住宅提供的套数为三万二千九百八十一套，与同比情况相比下降了百分之十六点九，创下了十年以来的最低纪录。深圳中原研究中心表明，因开发商主动进行供应控制、对存量予以优化，致使供需双方都出现下降，未来供应预估竟然依旧会维持在较低水平。
除此之外，在2025年的时候，深圳一手住宅预售以及现售的合计网签数量为37924套，与之前同期相比下滑了21.5%；其中预售成交的数量是24549套，同比下降幅度为35.3%；现售成交数量为13375套，同比上升了29.6%，现售成交所占的比例为35.3%，这反映出购房者对于交付风险有着规避的倾向。
内行人剖析，深圳新建住房供应的节奏趋向于理性，房地产企业舍弃了之前集中推盘、大幅让利的策略，转而采用均衡推售、精准定价来适配不同的客户群体，防止了市场因为供需不平衡而出现剧烈波动。
需要予以关注的是，在2025年年末的时候，四大顶级豪宅集中进入市场并且实现热销，这为平稳的楼市行情增添了如“翘尾”般的注脚，突出体现出深圳新房市场结构性分化的核心特征。中指研究院深圳分院的高级分析师孙红梅表明，去年接近年终时深圳豪宅市场呈现出的火热态势并非是偶然出现的情况，而是土地稀缺性、高净值人群资产配置需求以及政策精准调控这三重因素共同作用而产生共振的结果，并非是全面普遍上涨的信号。
预计2026年楼市成交量稳中有升
在2025年12月10日，至该年12月11日时间段内，中央经济工作会议于北京召开，此次会议发出要求，要着力使房地产市场保持稳定，并且为全国房地产市场绘就了将稳定作为发展基调的蓝图。
预判深圳贝壳研究院指出，于这般宏观政策引导之下，凭借经济跟人口的基本面予以支撑，预估在2026年时深圳楼市会延续具备“总量平稳、结构分化”特征的核心格局。在2026年里，深圳新房预想到供应会相对有限，这会于一定程度上给价格企稳给予有力支撑。另外一方面，举办APEC会议的城市所拥有的红利，常住人口持续不断地向内流入，将促使刚需置业、改善换房以及资产配置等方面的需求持续往外释放，预想到成交量会稳中有升 。
广东省住房政策研究中心的李宇嘉指出，深圳楼市挤泡沫已快要到尾声了，不过，内需培育仍然处于起步阶段。高端需求集中于明星项目，刚需支撑不足依旧是挑战。
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