有业内人士预计上海二手房止跌趋势将在2026年进一步蔓延。
一年的末尾已然来到，原本渐渐趋向于平稳状态的二手房市场，突然间又一次变得热热闹闹起来了，在上海这个城市，以及北京这座城市，双双都在上演那种“翘尾”的行情。
今年上半年，上海二手房成交量呈现出一路狂飙的态势，7月份过后，尽管出现下行情况，然而进入11月的时候，又再度开始抬升，全年数据不但轻轻松松地超越了去年，并且还创下了近四年的新高。
北京存在类似状况，在十一月、十二月期间，二手房成交的套数与环比数据相比呈现增长态势，那些热门的小区，前来看房的人接连不断，一个接着一个。就价格这一方面来讲，部分楼盘的业主甚至组建起了以保证价格为目的的联盟，内心十分害怕自己家的房价因为竞争等因素而被压低下去。
此番行情背后，到底是政策效应持续，还是供需关系变动，亦或是以价换量呢？
“老破小挂牌一周就能卖掉”
12月下旬，位于上海市普陀区某头部中介曹杨板块门店工作人员，对第一财经表示 ，最近，哪怕就是那种所谓的“老破小”，只要挂牌价格合理的情况下，一周时间就能卖出 。
那名从事中介工作的人士察觉到，接近一年末尾的时候，工作再度变得繁忙起来，市场呈现出成交量朝着上升方向发展的态势。
上海市房地产交易中心有数据披露，据其统计，一直至12月18日的时候，今年上海二手房市场累计成交数量达到24.39万套，这个数据超越了2024年一整年的24.27万套，并且明显高于2023年的数据，也高于2022年的数据，创下了近四年来二手房成交量的最高纪录。
从全年成交的走势去看，那2025年上海二手房市场呈现出了存在有“前高后低、年末翘尾”这样特征的情况。在那里3月份的时候成交量达到了2.93万套，这成为了全年成交的最高峰，而4月份的时候仍然维持在了2.34万套的那个高位上；接着到了下半年后，市场热度是有所进行降温的，可是等到了11月，二手房成交量又一次回升到了2.29万套 。
依据官方平台“网上房地产”给出的数据来看，截止到12月20日的时候，上海12月份的二手房成交量已然突破了14000套，按照这样的情况来进行计算，12月整个月的数据是存在突破2万套这种可能性的。
某头部中介内部人士对记者表示，离12月份结束还有一周，倘若12月依旧能够超2万套，如此一来那市场是真的好起来了，到了明年的市场气势有望进一步拉升 。
北京的二手房市场同样在年末稳住了“基本盘”。
近日，北京市昌平区房产中介李明明显感觉自己忙起来了，他所在的是一个片区，区域内最热门的小区，近两个月成交数量都在80套左右，相比上半年情况清晰可见变好了，一些潜在购房者，在价格和政策的双重作用下，也在年末选择入手进场了 。
站在李明的角度来看，当下那个对购房者产生影响的重要因素是价格。他讲，自己这儿存在报价为298万元的一套房子，将此房和年初时相同户型的房源进行比较，这套房子的价格已然回调了60万，并且有全款支付的客户把价格谈到了280万 。他还表示，在最近一周的时间里，鉴于性价比相对较高，几乎每一天都会有人前来观看这套房子 。
依据北京市住建委给出的数据，在2025年11月的时候，北京市二手住宅网签量是14446套，环比呈现出19.5%的增长态势。就在那个月，北京链家新增房源量环比增长了3.2%，新增客源量环比增长5.5%，买卖双方进入市场的情况都有所增加，这反映出市场热度正渐渐地恢复。截止到12月20日，本月北京二手房成交套数已经达到了14362套，环比增长3.5% 。
部分核心区域挂牌价已止跌
这一波年末“翘尾行情”从何而来？
“上海‘8·25楼市新政’对非沪籍单身人士购房予以放宽，因政策利好受益，不少单身者着手看房、签约，这一部分成交于年底开始呈现。相应地，我们察觉到年末成交的主力户型皆是低总价的小户型。”某头部中介人士宣称 。
上海中原地产有着资深身份的分析师卢文曦觉得，二手房市场呈现出活跃态势是受到了多种不同因素的作用，。
首先，今年一整年，二手房市场始终处于“以价换量”的状况，低总价的门槛吸引了好多购房者“上车”，同时呢，也有不少改善型买家急切地想要卖掉自己比较老旧的房子，去置换相对而言更好一些的房子，以此来达成居住的升级，所以在价格方面做出的让步比较大。
其次，今年上海新房市场涨价幅度相当显著，中环内已开出每平方米十一万的价格，内环内新开盘基本都是每平方米十七八万，并且面积至少在一百八十平方米以上，总价高昂。对于预算一千多万的买家而言，不存在优质的新房选择，在这般情形下，二手房的性价比得以凸显，而且众多二手房处于成熟板块，位置优越，所以到了年底许多人都选择购置二手房。卢文曦如此表述 。
北京市场存在类似状况，合硕机构首席分析师郭毅告知第一财经，今年北京二手房市场展现出若干显著特性，其一，单价持续8个月处于下行态势，其二，套均成交总价的跌幅更为显著，今年6月北京二手住宅套均总价约为380万元，而到11月已下滑至350万元左右 。
她说，在当前二手房交易结构里，中低总价以及中小面积房源有着比较高的成交占比，这致使套均总价出现了结构性下调，部分老旧小户型房源持续降价，甚至出现超跌情况，这让这类房源的性价比显示出来，吸引了更多刚需客群的关注，带动成交升温。
受市场里弥漫着的降价情绪所影响，北京二手房市场出现了业主“保价联盟”。日前，海淀区柳浪家园项目某一封业主信得以显示，该信呼吁业主“守住房价交易底线”，橡树湾项目的业主信当中也表明要“理性挂牌、合理议价，防止价格陷入内卷”。
郭毅称，供应跟需求的平衡状况，是关乎房价能不能企稳的关键所在。眼下，北京二手房挂牌数量约为十五点七万套，跟去年的高点十七点六万套相比明显降低，然而同市场处于低点时的约十万套相较，依旧处在较高水准。部分小区组建了“保价联盟”，目的在于防止个别业主由于担心房价下降而大幅度降价，致使整个小区价格体系遭受损害。
她觉得，目前板块分化持续在加剧，部分主城区老旧小户型已进入相对稳定阶段，而此前抗跌性较强的区域，反而出现价格“补跌”，市场需经历本轮价格调整过程，市场还需经历补跌过程后，才能前往价格稳定阶段。她认为，只有当挂牌量回落至10~12万套区间，北京二手房市场价格才有可能真正趋于稳定，甚至出现向上拐点。
二手房供应这块儿，上海二手房市场的挂牌量，已经连续好多月快速往下降了，市场抛压也有些减减轻。依照上海头部中介公示出来的挂牌数量的数据，从2025年4月开始，市场挂牌量就逐月在下降，当下最新挂牌量已经降到14.3万套左右了。
卢文曦作出判断，明年上海二手房市场大概率仍旧会处于通过价格换取成交量的态势，不过成交量不会回落，在价格方面，下跌幅度会进一步缩小。当前，在一些极为稀少的核心区域小区里，挂牌价格已经停止下跌了，甚至还出现了上涨的情况，这种趋势有希望进行蔓延，下跌的小区会变得越来越少，跌幅会变得越来越小，市场会逐渐走向稳定 。
放眼往后市场状况，郭毅同样持有这样的看法，当下由中央直至地方的政策趋向已然相当明晰，那便是“止住下跌态势，回归平稳发展”，以此尽力促使市场朝着稳定状态前行，临近年末召开的中央经济工作会议也对房地产政策调控给出了指引方向，一方面会借助降低存款准备金率、降低利率这样子的货币政策给予相应支持，另一方面会循序渐进地把那些起到限制作用的措施予以撤除 。
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