接近年末之时，已然趋向平稳状态的二手房市场，突然间再度变得热闹起来，其中上海以及北京，双双呈现出“翘尾”的行情态势。
今年上半年，上海二手房成交量，一路呈现出狂飙之势，7月份过后，虽呈现下行态势，然而到了11月，又再度开始出现抬升情况，全年数据，不但轻轻松松地超越了去年，而且还创下了近四年的新高。
类似于这种情形北京也是存在的，进入11月，二手房成交套数呈现出环比增长态势，到了12月，这种增长态势依旧持续，热门小区那儿看房的人接连不断。在价格层面，部分楼盘的业主竟然还组建起了“保价联盟”，内心特别担心自家的房价会因为周围房价的变动而被“卷”落下去。
这一波行情的背后，到底是政策所产生的效应持续延续，是供给与需求之间的关系发生了变化，还是通过降低价格来换取销售量呢？
“老破小挂牌一周就能卖掉”
12月下旬，位于上海市普陀区某头部中介曹杨板块门店工作人员，对第一财经表示，最近，哪怕只是“那种陈旧且面积小的房子”，只要挂牌价格合乎情理，一周时间便能够卖出去 。
可以感觉到的是，这名中介人士察觉到，临近年末的时候，工作再次变得忙碌起来，市场呈现出成交量上行的趋势。
据上海市房地产交易中心披露数据统计，截至12月18日，今年上海二手房市场累计成交套数为24.39万套，此数据超越了2024年全年的24.27万套，并且显著高于2023年以及2022年的数据，创下了近四年来二手房成交量新高。
就全年成交的走势予以审视，2025年上海二手房市场呈现出这样的特征，即前期较高而后段较低，在年末时候出现翘尾情况。3月份成交量达成2.93万套，此为全年成交的最高峰值时期，4月份依旧保持在2.34万套的较高位置上。步入下半年，市场热度有所减退降温，然而到了11月，二手房成交量又一次回升至2.29万套。
依据官方平台“网上房地产”给出的数据而言，截止到 12 月 20 日的时候，上海 12 月份的二手房实现成交量已然突破了 14000 套，按照这样进行计算的话，12 月整个月的数据是存在希望突破 2 万套的。
某头部中介内部人士向记者表明，距离12月份告终还剩下一周时间，倘若12月依旧能够超出2万套，那么市场是真的好转起来了，明年市场的气势有希望进一步得到提升 。
北京的二手房市场同样在年末稳住了“基本盘”。
房产中介李明，位于北京市昌平区，如今明显觉得更忙碌了。他讲，于其所在的片区内，热门的小区，在最近的两个月里，成交数量大概都在80套上下，与上半年相对比，显著地好转起来。有一些潜在的购房者，受到了价格以及政策的作用影响，也在年末的时候，选择入手并进入市场 。
从李明的角度来看，当下对于购房者而言，价格成了重要的影响元素，“我这儿存在一套报价为298万元的房屋，和年初相同户型的房源相比较，这套房子的价格已然回调了60万，并且有全款客户把价格谈到了280万。”他表明，在近一周的日子里，由于性价比相对较高，几乎每一天都会有人前来看房。
依据北京市住建委给出的数据，在2025年11月份的时候，北京市二手住宅的网签数量是14446套，相较于之前环比增长了19.5% 。就在那个月里，北京链家新增的房源数量环比增长了3.2% ，新增的客源数量环比增长了5.5% ，买卖双方进入市场的情况都有所增加，这体现出市场的热度正逐步地恢复。截止到12月20日，在本月北京二手房成交的套数已经达到了14362套，环比增长了3.5% 。
部分核心区域挂牌价已止跌
这一波年末“翘尾行情”从何而来？
某头部中介人士表示，上海“8·25 楼市新政”进行了非沪籍单身人士购房放宽操作。受益于政策放出来的这一利好，大量单身者着手投入看房进程，随后步入签约环节。这一部分的成交情况在年底的时候开始有所展现。与之相对应的是，我们能够发现年末成交占据主要比例的户型全都是总价比较低的小户型 。
在上海，有一位被称为二手房市场资深分析师的卢文曦，有一种观点认为，二手房市场呈现出活跃的状态，其受影响的情形是存在着多重因素的。
首先，今年一整年，二手房市场始终处于“以价换量”的状态，低总价门槛吸引不少购房者“踏入购房行列”，且有许多改善型买家急切想要卖掉自身较为陈旧的房子，以此去置换相对状况较好的房子，达成居住条件的升级，所以在价格方面做出了较大幅度的让步。
其次，今年上海新房市场涨价幅度极为显著，中环内侧已然开出每平方米十一万的价格，内环以内新开盘的差不多每平方米都是十七八万，并且面积起码在一百八十平方米之上，总价高昂。对于预算一千多万的买家而言，并没有像样可行的新房可选方案，处于这般情形下，二手房的物有所值特性便突显明显，再者，二手房许多都处于成熟板块，位置相当优越，所以接近年末时众多人都挑选购买二手房卢文曦如此讲道 。
合硕机构首席分析师郭毅告知第一财经，北京市场存在类似情形，今年北京二手房市场展现出几个显著特性，其一，单价持续8个月处于下行态势，其二，套均成交总价跌幅更为突出显眼，今年6月北京二手住宅套均总价约为380万元，而到11月时已然下滑至350万元左右 。
她说，在当前二手房交易结构里，中低总价以及中小面积房源的成交在占比方面比较高，这致使套均总价出现结构性下调，部分老旧小户型房源持续降价甚至产生超跌情况，这让这类房源的性价比得以凸显，吸引了更多刚需客群的关注，进而带动成交升温。
在市场之上弥漫着的那种降价情绪所产生的影响之下，北京的二手房市场当中也出现了业主们组成的“保价联盟”，前几天那个有着一封业主信表露情况而展现影响的海淀区柳浪家园项目里头，有呼吁业主们“守住房价交易底线”的情况发生，和海淀区柳浪家园项目类似的橡树湾项目里的业主信当中同样也有着表示要做出那“理性挂牌、合理议价，避免价格内卷”行为的体现，且这个情况也在该项目里发生了，并表现了出来 。
郭毅称，供应跟需求的平衡关系呢，是对房价能不能企稳产生影响的关键所在。当下，北京二手房挂牌量在大约15.7万套这个数，跟去年的高点17.6万套比起来明显下降了，不过跟市场处在低点时段的约10万套相比较，还是处于比较高的水平。有部分小区组建了“保价联盟”，目的在于防止个别业主因为担心房价往下走而大幅度降价，致使整个小区的价格体系遭受损害，。
她说，只有挂牌数量落到10至12万套的范围之内，北京二手房市场的价格才有可能真正趋向于稳定，甚至出现向上的拐点。同时，当前板块分化在持续加剧，部分主城区老旧小户型已经步入相对稳定的阶段，然而之前抗跌性比较强的区域，反倒出现了价格“补跌”的情况，市场在经历了这一轮价格调整以及补跌的过程之后，才能够进入价格稳定的阶段 。
在二手房供应这一方面，上海二手房市场的挂牌量，已经连续多个月出现快速下降的情况，相应地，市场抛压有所减轻。依据上海头部中介所公示的挂牌数量数据，自2025年4月开始，市场挂牌量便逐月下降，目前最新挂牌量已经降至14.3万套左右。
卢文曦作出判断，明年上海二手房市场大概率依旧会处于凭借价格换取成交量的态势，不过“量”不会出现回落情况，在“价”方面哦，跌幅将会进一步缩小。“当前呢，在一些极为稀少的核心区域小区当中，挂牌价已经停止下跌了，甚至还出现了上涨的状况，这样的一种趋势有希望进行蔓延，下跌的小区数量会越来越少，跌幅会越来越小，市场会逐渐走向稳定。”。
考虑到后市情况，郭毅表明，当下自中央至地方的政策导向已然特别明晰，也就是“止跌回稳”，促使市场渐趋稳定，年末的中央经济工作会议为房地产政策调控给出指引方向。一方面会借助降准降息之类的货币政策给予扶持，另一方面会渐渐取消限制举措。
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