2025年7月，二手房市场出现了变化。
在此阶段，热点城市的二手房交易量持续攀升，而即便三四线城市房价有所下调，其成交量仍旧十分低迷。
7月，30个重点城市二手房成交出现差异化行情。
一线城市房价出现回落，环比降幅达到8%，同比降幅更是高达9%。在此背景下，上海这座曾经备受瞩目的城市，其房价和成交量均出现下降，市场整体情绪也随之降温。
原本承受较大压力的三四线城市却显现出企稳和回升的迹象，其中6个城市的成交面积达到了198万平方米，同比和环比均增长了14%和11%，这一增长幅度比上个月有所扩大，累计同比增长率达到了6%。对于当前许多三四线城市的二手房市场而言，价格已经“跌无可跌”，部分二手房价格甚至开始出现反弹。
房地产行业具有显著的地理属性，近期来，各城市、各区域乃至具体项目的市场走势均显现出显著的差异性。尤其在二手房市场，这一现象表现得尤为明显。
成交同环比齐跌 一线城市短暂回调
CRIC的数据揭示，至2025年7月，我国30个主要城市的二手房交易面积达到了1839万平方米，这一数字较上个月下降了6%，与去年同期相比下降了5%，而前七个月的累计同比则实现了10%的正增长。不同级别的城市在二手房市场表现上呈现出明显的差异性。
北京在7月份的成交量为112万平方米，较上个月减少了21%，与去年同期相比下降了22%，在一线城市中降幅最为显著；上海同期的成交规模位居一线城市之首，达到了150万平方米，环比下降了6%，同比下降了3%；广州的成交量为89万平方米，环比增长了3%，但同比却下降了5%；而在四个一线城市中，深圳是唯一一个在7月份成交量和环比都实现增长的城市，涨幅均为3%。
自2024年第四季度起，上海二手房市场交易活跃度显著提升。CRIC的统计资料表明，自2024年9月中央政治局会议首次提出“推动房地产市场稳定回升”并实施一系列扶持措施以来，上海二手房交易量在10月、11月、12月连续三个月呈现显著增长。特别是11月和12月，成交面积更是超过了200万平方米。尽管在2025年1月至2月春节期间市场有所降温，但3月份的交易量又回升至226.13万平方米。
自2025年第二季度起，增长势头逐渐减弱。到了7月份，成交量已连续四个月呈现下降趋势，且下降幅度在7月份进一步扩大，预计8月份的走势也将继续下滑。在价格方面，上海7月份的二手房价格再次出现下跌，与之前的外围市场剧烈下跌不同，这次的下跌趋势正从外围市场蔓延至市区。
值得注意的是，尽管7月份一线城市二手房市场出现了价格回落，然而在前七个月的累计数据中，涨幅依然达到了6%，总体来看，一线城市二手房市场长期走势依然强劲。
二线城市内部分化加剧 三四线企稳回升信号明显
在一线城市短暂回调的同时，二线城市内部分化开始加剧。
CRIC的数据表明，在2025年7月，20个主要二线城市的交易总量达到了1241万平方米，较上月及去年同期分别减少了6%和7%，而前七个月的总成交量则实现了8%的正增长。
成都、重庆和天津位列第一梯队，它们的单月成交量均超过百万平方米，具体数值分别是186万平方米、104万平方米和100万平方米。
从单月同比和环比数据来看，成都和天津在7月份的成交量虽有所增加，但两者均呈现下降趋势。具体而言，成都的跌幅相对较小，同比和环比分别下降了9%和1%；而天津的跌幅则较为显著，同比和环比分别下降了14%和18%。至于重庆，虽然环比有所下滑，但同比却实现了3%的增长。
在7月份，西安和合肥的同比增长率尤为突出，分别达到了10%和20%，而南京、南宁等地则表现稍显不振，同比降幅大约在30%左右。
值得关注的是，三四线城市与一二线城市的走势并不一致，7月份企稳回升的迹象初步显现。据CRIC数据披露，6个重点三四线城市的成交面积达到了198万平方米，同比增长和环比增长分别达到了14%和11%，这一增幅比6月份有所扩大，累计同比增长率达到了6%。
佛山在7月份的成交总量达到了76万平方米，这一数字较上个月大幅增长了28%，与去年同期相比也上升了19%，其成交规模甚至超过了长沙、南京、杭州等众多热门的二线城市；烟台的成交面积达到16万平方米，环比增长了10%，同比大幅增加了42%，而在前七个月的总成交面积同比更是激增了91%；东莞的成交面积为31万平方米，环比增长6%，同比上升16%，前七个月的总成交面积同比也增长了34%。这些城市的市场状况均出现了明显的改善。重点三四线城市中，仅无锡、常州单月环比微跌，复苏乏力。
这现象同样与先前三四线城市房价大幅下滑后的市场回温有关，而且，面对房价明显低于心理预期的情况，众多二手房业主往往不会选择降价出售，他们要么选择出租，要么继续等待。这便造成了三四线城市部分二手房市场在价格下跌到一定程度后，出现了难以继续下跌的局面。
整体较新房更坚挺 部分市场受新规项目冲击较大
总体而言，7月份的二手房交易市场呈现出增长动力不足的态势；然而，若将前7个月的数据汇总分析，则可发现同比增长达到了10%，这一比率相较于新房市场而言更显积极。根据CRIC的统计数据，截至2025年7月底，我国30个重点城市商品住宅的成交面积累计达到了823万平方米，但与去年同期相比，却出现了1%的降幅。
一线城市尽管在7月份有所下降，但这主要归因于之前的涨幅较大，进入淡季时的自然回调，整体交易量仍旧保持较高水平。三四线城市止跌回升的消息令人鼓舞，二手房市场交易量的增长在一定程度上反映了这些城市的信心正在恢复，尤其是合肥、烟台等城市，其同比和环比涨幅均较为显著。
就价格层面而言，目前市场上的二手房整体价格依然呈现下降趋势，不过下降的幅度已经有所减小。
目前，二手房与新房之间正呈现出激烈的竞争态势。自2024年7月份开始，在整体的一二手房市场占比中，二手房的比重显著提升。特别是在重点的30个城市中，二手房的成交量已达到总成交量的三分之二，这意味着在市场上每成交的三套住宅中，有两套是二手房，而只有一套是新房。
然而，伴随着2025年新房市场的产品力持续增强，目前众多城市的二手房交易比例已重新降至60%以下。
由此可见，新房市场的产品力呈现上升趋势，特别是在“四代宅”和“新规项目”进入市场之后，某些区域的新房销售优势愈发凸显。
在此期间，众多二手房业主选择了降价措施，在此种市场状况下，一手房与二手房之间的价格差距也发生了显著变动。例如，在之前出现“一二手倒挂”现象的一些区域，现在部分二手房的价格已经跌破了新房。
未来，一二手房的整体房价预计将维持一段时期的稳定态势，而这种平衡状态的形成，将受到整体房源性价比的影响。
当前市面上众多新房产品性能优越，其得房率亦相当之高，这实则等同于一种隐性的优惠。购房者往往会将这些得房率与房价进行一番计算，并与周边的二手房进行细致比较。经过权衡，他们最终倾向于选择性价比更优的选项。
目前，二手房的市场价格预计将经历一段调整期，在此期间可能会有所下降，然而，最终会稳定在一个相对公道的水平。不同城市、不同区域的合理价格水平各有差异。
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