新房的成交面积环比增长幅度增加，而同比减少的幅度则有所减小。二手房的成交面积环比从正转负，同比减少的幅度同样有所收窄。同时，新房的库存面积和去化周期均呈现环比上升的趋势，但与去年同期相比，则有下降的情况。
核心观点
新房的成交面积环比增长幅度有所增加，而同比的下降幅度则有所减小。在40个城市中，新房的成交总量达到了181.7万平方米，环比增长了6.9%，但同比下降了9.6%，这一同比降幅与上周相比减少了6.4个百分点。具体来看，一、二、三四线城市的新房成交面积环比增速分别是负8.0%、正24.1%、负7.4%，而同比增速分别是负22.8%、正4.2%、负20.9%。三四线城市的同比降幅与上周相比分别增加了0.2和15.4个百分点，而二线城市的同比增速则比上周提高了19.7个百分点。
二手房交易量环比呈现下降趋势，由之前的增长转为减少，同时，同比的降幅有所减小。在18个城市的二手房交易中，总面积达到了160.5万平方米，环比减少了2.2%，而与去年同期相比，降幅为11.1%，这一降幅与上周相比缩小了2.7个百分点。
一、二、三四线城市环比增长速度分别是1.1%、-1.8%、-7.0%，而同比增长速度则分别为-7.7%、-14.9%、-10.7%。特别值得关注的是，一、二线城市与上周相比，同比降幅分别缩小了6.5和1.1个百分点，而三四线城市同比降幅则较上周增加了2.4个百分点。
新房的库存面积和去化周期均呈现了环比增长、同比减少的趋势。在12个城市中，新房的库存面积达到了11147万平方米，环比增长了0.2%，但同比减少了16.0%；而去化周期为17.7个月，环比增加了0.4个月，同比减少了0.03个月。一、二、三四线城市的新房库存去化周期分别是17.9个月、15.1个月和48.4个月；在这三个级别的城市中，环比增长情况分别为0.3个月、0.4个月和3.3个月；而同比变化方面，一、三四线城市分别减少了0.7个月和10.2个月，而二线城市则同比增加了0.5个月。
土地市场的环比数据显示，成交量上升而价格下降；而同比来看，成交量与价格均呈现下降趋势。同时，溢价率的环比呈现下降态势，但同比则有所上升。百城各类土地成交的规划建筑面积达到了1146.1万平方米，较前一个月增长了9.8%，但与去年同期相比下降了3.0%。成交土地的总价值为183.2亿元，环比减少了7.8%，同比则大幅下降25.9%。楼面均价为1598.3元/平方米，环比下降了16.0%，同比减少了23.5%。此外，土地溢价率为5.6%，环比下降了0.8个百分点，而同比则上升了3.6个百分点。
国内房企债券发行量呈现双增长态势。具体来看，房地产行业在国内的债券总发行额达到了235.4亿元，较上期增长104.4%，较去年同期增长174.4%（上期数据为下降37.2%）。同时，总偿还额为221.6亿元，较上期增长47.3%，较去年同期增长113.3%（上期数据为增长38.6%）。此外，净融资额为13.8亿元。
板块收益呈现增长态势。在房地产行业中，绝对收益达到了4.1%，较之上一周增长了6.2个百分点。与此同时，房地产行业的相对收益（与沪深300相比）为2.4%，较上周提升了5.6个百分点。此外，房地产板块的市盈率（PE）为25.98倍，较上周增加了1.10倍。
政策
成都在本周推出了新的房地产政策，自7月21日开始，逐步放宽了住房限售措施，购房者只要在2024年10月14日之前拿到产权证，就可以进行交易；从2026年开始，将解除二手房交易的限制；同时，对于二套房的公积金贷款，首付比例将从30%下调至20%，并且将实行与缴存余额挂钩的机制，以此来提高贷款额度。此外，济南市还出台了针对配售型保障房购房的优惠政策，具体措施包括：首付比例从原先的20%下调至15%，购房人还可选择一次性提取公积金用于支付首付，提取的公积金金额依旧会被纳入贷款计算范围，从而实现了“资金累加、贷款额度不减少”的效果。
投资建议：
二季度期间，销售、投资和房价的数值均呈现下滑趋势，进入7月，高频数据所反映的成交情况同样不容乐观。据此，我们预测，即将举行的政治局会议可能会发表更为乐观的言论。结合7月15日中央城市工作会议的立场，对于城市更新相关政策的扶持力度有望得到进一步的增强。从地产领域观察，一方面，那些具有流动性保障、在核心城市有大量资产、产品竞争力强的房地产企业，可能拥有更高的α值；另一方面，由于债务化解、政策扶持以及销售状况改善等多重因素，那些在困境中实现逆转的资产，可能拥有更大的价值回升空间。
当前，我们推荐重点关注以下四条发展脉络：首先，基本面稳固，且在一二线城市的关键区域拥有较高销售额和土地储备的房地产企业，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；其次，自2024年起在销售业绩和土地获取方面均实现显著进步的中小型优质房企。
保利置业集团及城投控股。新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产等企业在经营或策略方面有所增长或调整。贝壳-W、我爱我家等房地产经纪公司得益于二手房市场的持续量价回升。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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