华夏时报记者 刘诗萌 北京报道
去年三月，江西省上饶市玉山县有一名女租客上传了一段视频，揭露了她在退租时遭遇的房东行为。房东手持探照灯，逐一细致地检查了墙壁、床铺、橱柜、门框以及板凳等家具，对这间月租金仅为1200元的住所罗列出了多达16项所谓的“损失”，并提出了总计高达10884.95元的赔偿要求。这一事件在网络上迅速引起了广泛关注，甚至催生了一个新词汇——“提灯定损”。
此类纠纷今后将不复出现。近期，我国国务院总理李强亲自签署了国务院的命令，正式发布了《住房租赁条例》（以下简称《条例》），并规定该条例自2025年9月15日起正式实施。《条例》共分为7章，包含50条具体规定，涵盖了出租与承租行为的规范、租赁企业的行为规范、经纪机构的行为规范、监督管理的加强以及责任追究的严格化等方面。明确规定指出，除非住房租赁合同中有明确约定，否则出租方不得以任何正当理由扣除保证金。
自2020年9月《条例》的征求意见稿对外公布以来，时至今日，已有接近五年的时间流逝。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受《华夏时报》记者采访时指出，总体而言，《条例》的正式颁布标志着我国住房租赁市场迈向了法治化、规范化的新里程，这一举措将有效推动住房租赁市场的优质发展，助力加快构建租购并行的住房体系，并且对于激活现有资产和培育住房租赁企业等方面也将产生显著影响。
租房市场“好房子”标准来了
与五年前的征求意见稿相较，《条例》在多个方面对房源进入市场的要求进行了更加细致的阐述。规定出租住房必须满足建筑、消防、燃气、室内装饰装修等领域的法律法规、规章以及强制性标准，确保不危害居民的人身安全和健康。同时，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，严禁单独出租供人居住。租赁住房的单间居住人数上限以及每人的最低居住面积标准，必须遵守由设区的市级或以上地方政府制定的规范。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在分析中提到，先前征求意见稿主要针对房源入市标准，对建筑和消防两方面进行了核实。然而，此次发布的最终版本在上述基础上，新增了对燃气及室内装饰装修的考量。这一做法至关重要，因为近两年，燃气使用和室内装修领域的问题尤为突出，燃气领域频发老旧小区爆炸事故，室内装修则常出现甲醛超标等安全隐患。《条例》对那些“禁止出租”的房源名单进行了扩充。在此之前，征求意见稿中仅提到了厨房、卫生间、阳台以及地下储藏室，但此次修订版中又加入了过道和车库。
他进一步强调，这种表述背后包含两个关键考量：一是为了防止各种违规房源进入住房租赁市场，从源头严格把关，确保房源的合法性；二是将过道和车库纳入考虑范围，这与这两个区域消防安全风险较高有关。若对过道进行改造并出租，将直接影响到人们的正常通行。若车库被用作出租，那么可能面临电线非法安装等问题，这些问题将给租赁社区的治安带来隐患。
《条例》提高了房源进入市场的门槛与规范，这实际上设定了租赁市场“优质房源”的基准。接下来，我们将对那些严重不符合标准的房源实施拦截，防止它们进入住房租赁领域，从而有效维护租客的租房权益。严跃进向《华夏时报》记者如此阐述。
细化押金要求，建立监管机制
广东省城市规划研究院住房政策研究中心的资深研究员李宇嘉在接受《华夏时报》采访时表示，尽管目前租赁市场的供需规模相对较大，但其规范性却存在不足。承租方与出租方等各方均面临诸多困扰，普遍存在对规范化的强烈愿望。《条例》的颁布并非旨在对行业实施严格监管，其核心在于保障住房租赁各方的合法权益，确保住房租赁关系的稳定，并推动住房租赁市场的优质发展，同时助力加速构建租购并行的住房体系。
在一线城市租房的年轻人常感到“押金”是他们面临的主要难题之一。对此，征求意见稿规定，若出租人需收取押金，则必须在租赁合同中明确押金的具体金额和退还的具体时间；同时，《条例》还要求在合同中详细列出可以扣除押金的情况，并且明确规定，除这些情形之外，出租人不得无理由地扣除押金。同时，也具体规定了资金监管账户的相关要求，即从事房屋转租业务的租赁企业必须依照规定设立专门的住房租赁资金监管账户，并向公众进行公示。此外，这些企业还需通过该账户来处理住房租赁资金的收取与支付。严跃进指出，这一规定对资金监管进行了进一步的细化和明确化，对于进行转租业务的住房租赁企业来说，后续必须建立健全的资金监管账户制度。
此外，《条例》对“备案”环节的重视程度有所提升，规定备案责任主体为出租方，并要求出租方必须依照规定，通过住房租赁管理平台等渠道，将租赁住房的合同信息上报至租赁住房所在地的房产管理部门进行备案。曹晶晶强调，合同备案制度的推行，不仅有助于政府部门了解租赁市场的实时情况，还能为制定后续政策和加强市场监管提供必要的数据依据。合同备案程序的实施以及租客权益的双重防护措施，将使得租赁市场未来展现出更高的透明度和规范性，同时，房东与租客的合法权益也将得到更加坚实的保障。
迎接“长租时代”，市场供应待补充
司法部以及住建部的有关负责人在回答记者提问时提到，我国住房租赁市场近几年来持续进步，它在确保居民有房可住、提升居住品质、推动新型城镇化建设以及促进城乡一体化发展等方面，发挥了至关重要的作用。我国住房租赁市场在发展过程中遇到了一些挑战：市场秩序亟待整顿，租赁双方的权益保障尚不完善；租赁市场的供应主体主要是个人，而市场化、专业化的机构主体发展相对滞后；租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面存在不规范的操作；此外，对住房租赁活动的监管力度仍需加强。
李宇嘉指出，租赁已构成住房市场供需的关键部分，尤其在一线和二线的热门城市，租赁已成为广泛接受并普遍选择的居住方式，租房者的数量甚至超过了购房者。以深圳为例，今年上半年首次购房者的平均年龄达到了38岁，而城中村出租屋中居住着1000万人，这充分说明租房时代，甚至长租时代已经全面来临。尽管房地产市场拥有众多法律法规和管理措施，然而国家层面却缺乏针对住房租赁的具体法律规范，所以《条例》的颁布正是为了满足当前这一迫切需求。
然而，他也强调，《条例》对房源的合法性及经营主体的规范度设定了具体标准。在条例得以迅速执行后，部分房源可能会从市场中撤出，尤其是那些租金偏低的非住宅租赁房源，二房东所收集的房源，以及那些进行隔断的房源。此外，房源合规化将增加成本投入，这或许会导致某些区域的租金水平上升，进而减少低收入群体的租赁选择。针对这一问题，需增强对保障性租赁住房的供应力度，同时也要强化对规划、土地、资金以及税收等方面的支持，主动活化现有房源，扩充市场供应量。
曹晶晶指出，在最近两年里，随着去库存政策的稳步实施，一些城市在非居住用途改造为租赁住房、收储后再转租等方面取得了一定的成绩。这不仅丰富了租赁住房的供应，还有效地激活了企业手中低效的存量资产。然而，目前“非居改租”项目仍遭遇改造成本高昂、用地性质或物业用途变更困难、消防审批不易等挑战，后续的相关配套政策还需进一步优化和完备。
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