作者 | 梁秀杰 编辑 | 张晓兰 责编 | 韩玮烨
行业寒冬不是终局，而是新一轮价值重估的起点。
房东们尽管将租金下调至原价的80%，但即便如此，仍难以吸引到租客；而往年备受期待的“金三银四”返工季今年却缺席了；此外，保障性租赁住房的大规模投放也对租金产生了下行压力——2025年的北京租赁市场正面临着一场史无前例的深刻调整。
7月11日，在睿和智库携手首程控股共同举办的“2025上半年北京公寓市场分析闭门会”中，与会者逐渐达成一个共识：当前行业的严寒并非终结，而是开启新一轮价值重新评估的契机。
在这样的“寒冬”中，有人看到风险，也有人发现机遇：
这场变革正在对行业规则进行重塑，政策优势与市场法则相互较量，资本需求与运营策略激烈冲突，传统做法与新兴业态激烈碰撞。本文将深入剖析10个至关重要的市场转折点，详细解读16个实战性的破局策略，助你洞悉这场激烈洗牌中的生存之道。
租住市场的
10个关键转折
韩玮烨
睿和智库创始人、地产资管Plus总编
当前，住房租赁市场所遭遇的核心问题，在于由政策推动的供应量提升与实际需求之间存在的结构性不匹配。
政策实施的实际成效与公众的期望存在差异，政策执行程度并不等同于市场的满意度，同时，保障性租赁住房的供应并未有效减轻租金下降的趋势。
2025年上半年，北京租赁市场在往年春节后通常出现的“返工季”需求并未出现，这一现象在一线城市中尚属首次，这充分体现了当前就业市场的严峻状况——就业压力不断上升，工作岗位数量减少。尽管如此，毕业季的需求依然保持稳定，正是北京高校毕业生的刚性需求为这部分市场提供了有力支撑。
在市场行情走低的情况下，北京的散户房东普遍将房屋挂牌时间延长了2至3个月，随后他们决定将房价下调20至30%，这种价格竞争策略对整个市场体系产生了显著影响。
汤若季
首创和园市场营销负责人
目前，北京市场正面临“内卷”现象：一方面，市场需求持续减少；另一方面，供应量却持续增多。在这样的背景下，相关机构必须集中精力关注核心地段，加强租赁合同的管理，并保持对政策风险的警觉。以毕业生这一特定群体为例，首创和园出台了相应的弹性政策：他们提供了为期3个月的短期租赁选项，并且承诺可以退还押金。
孟月
自如资管总经理
企业应当运用实时数据分析与市场细分策略（例如针对北京地区的产业商业圈）来应对市场波动，同时防止无序扩张和价格战的发生。
北京某些特定区域的市场细分领域仍蕴含着发展潜力，特别是在产业密集地带，成功的关键在于是否能够精确对接市场需求。例如，单纯的低价策略可能无法迎合顾客对品质的追求，因此必须采用“高品质商品加适中价格”的搭配。
成都作为新兴市场的典型代表，尽管表面上供需双方都表现出旺盛的活力，然而其供应模式以分散为主、集中式供应尚处于起步阶段，这导致市场是否真正拥有重资产运作的逻辑，仍需进一步的考察与确认。
罗意
乐乎集团创始人&CEO
在北京，无论何种房产，皆能出租，唯独租金难以确定。在合作机制方面，迫切需要摒弃对上游“刚性兑付”的固有观念，业主与运营者需共同承担市场风险。
在这个寒冷的冬季，企业需集中精力对核心区域和产业链资产进行深耕，通过极致化的精细化管理来拓展生存空间。我们正对每一个运营环节进行全面的审视，无论是租赁合同的管理还是成本的有效控制，都力求在这次深度调整中得以生存，并积攒力量，为市场复苏做准备。
16招
破解租赁困局
楚楠
城家公寓北方区开发总监
华住集团的酒店管理基因为城家公寓提供了坚实基础，该公寓持续深入探索长短租相结合的创新路径。近期，它又成功推出了“城家公寓酒店”这一具有战略意义的全新产品，实现了三大显著进展：优化了收益结构，提升了产品与服务水平，以及重新构建了投资人的价值。
长租业务附带日租流量，大约有20%的长租用户会有临时性的短租需求，例如接待亲友、短期搬家等，这样的额外收入将显著提高整体的投资回报水平。
该标准化的“公寓+酒店”产品系列，有效弥补了传统公寓在提供短租服务方面的不足之处：服务人员普遍缺乏酒店管理的相关经验，且硬件设施设计上难以满足短租客户对即时性的需求。
“公寓与酒店相结合的模式，恰好满足了当前投资市场转型的需求。它不仅为酒店投资者提供了收益更加稳定的替代选择，还助力传统公寓投资者突破了收益的瓶颈。此外，这种模式还能显著增强资产的灵活性，并且有效减少空置带来的风险。”
戴德春
百瑞纪集团北方公司运营负责人
市场竞争格局正经历着显著的转变。一方面，保障性租赁住房和业主直接出租的比例上升，对品牌公寓市场造成了压力；另一方面，90后和00后的租客群体展现出明显的个性化需求特点，这要求传统标准化产品进行转型。
在市场逐渐分化的背景下，仅依赖传统的长租模式已经难以持续发展。因此，我们提出行业应关注以下三个转型方向：一是设立灵活的收益管理系统以应对市场的波动，二是研发模块化的产品来满足客户的个性化需求，三是打造“公寓+酒店”相结合的复合型人才团队。
陈雪
北京昌发展产业运营管理股份有限公司总经理助理
在行业经历周期性调整的过程中，标准化产品往往难以跨越这一阶段，而那些具有个性化和非标准化的产品，却能更准确地迎合消费者的需求，因而它们更容易实现突破并取得成功。
租赁行业正面临一场深刻的获客模式变革。尽管贝壳和58同城等传统流量巨头依然占据有利地位，但小红书、抖音、闲鱼等新兴内容平台正迅速崭露头角。这种流量转移的现象，与电商领域从淘宝转向抖音的趋势有着惊人的相似之处。
平台之间的用户心理认知存在显著差异，例如，消费者通常不会在美团这个平台上查找租房信息，这种认知上的障碍在短时间内很难被打破。
孟月
自如资管总经理
住房租赁市场的获客途径革新所面临的最大难题是成交转化环节的断裂。尽管新媒体渠道为市场带来了可观的客流量，但缺少相应的运营体系，导致这些流量未能有效转化为实际交易。以我们拥有900万月活跃用户的自如APP为例，它表明建立健全的客户运营体系，相较于单纯追求流量，显得尤为关键。
未来竞争的核心在于是否能够打造一个涵盖从流量吸引至最终成交的全面闭环，这要求我们实现大数据分析、内容运营以及客户服务等多个维度的能力进行系统化的融合。
针对这些挑战，行业应着重关注以下三个关键领域：首先，强化视频化内容的构建，尤其是对高端产品的直观展示；其次，建立针对不同细分客户群体的精准运营机制；最后，促进组织能力的提升，培育既擅长内容运营又精通租赁业务的专业人才队伍。
罗意
乐乎集团创始人&CEO
面对“乐乎难以规模化”这一现实，我们若能淡然接受，便能够轻松卸去负担，进而更加专注于项目的核心——回归到基本常识，精心雕琢每一款产品的质量，从而实现更为稳固的成长。
我们作为中小型运营商，秉持“内外有别”的原则行事：对外，我们着力打造品牌形象；对内，我们注重实际运营的强化。这种双管齐下的策略，不仅维护了市场的声音，还保证了运营的高质量，同时也使我们在细分市场中逐步形成了独特的竞争优势。
25、任何模式创新都需要建立在对细分需求的精准把握之上。
地方国企特别重视运营安全，因此，其运营团队在执行任务时需注重实际效果，以强大的执行力为支柱，保证战略规划和资源投入能够精确地贯彻到具体项目，从而确保各项目标能够高效实现。
资本与运营
如何重构租住生态？
手握巨资的保险等机构投资者面临的最大难题，并非资金规模的大小，而是单个项目管理所需精细度与资金规模之间的不匹配。在现实操作中，可行的办法是构建紧密合作的长期伙伴关系，并将运营管理权限充分授权给专业团队。这种“专人负责专事”的运作模式，或许是突破当前困境的关键所在。
姚远
首程控股执行董事
在市场调整的大背景下，投资人与运营方之间的竞争与合作关系正在经历一场深刻的变革。投资人对于收益率的追求不断加强，这促使他们推动产品向极致户型设计方向发展；与此同时，运营方则更加重视居住的本质属性和长期运营的价值。这种相互之间的拉扯，促使整个行业开始深思，如何构建一种新型的合作模式，既能够确保投资回报的实现，又能够实现运营的可持续性。
险资的长周期特性使得我们特别注重产品力的不断强化。随着“小面积高效率”的传统观念受到挑战，我们更加强调满足客户的根本需求，通过精确的市场定位、功能的持续优化以及用户体验的不断提升，来塑造真正具备持久竞争力的产品。
目前，租赁市场尚在风险投资培育期，可供投资的成熟项目较为罕见，因此投资者需具备两项关键技能：一是对市场走向做出精准预判，二是精通实际运营操作。
唐沛然
大家保险不动产投资部投资业务董事
长租公寓行业在金融创新方面正遭遇特殊难题，主要问题在于：运营商普遍采用轻资产模式，资本实力不足；同时，开发商对公寓持有非核心资产的态度，缺乏运营积极性。这种“双重脱节”现象使得金融创新陷入困境，迫切需要找到突破性的解决之道。
资本与运营之间的联系正经历一场深刻的变革，原本的竞争对抗正逐渐被合作共赢所替代。新型的合作关系着重于：共同争取政策扶持、构建收益共享的机制，从而汇聚发展的力量。这一变化预示着行业即将迈向一个更加成熟的发展阶段。
10大
生存指南
在冷周期中，生存的关键在于：在市场出现分化之际，必须加强对于价格主导权和地域控制力的把握，同时要警惕并避免陷入同质化竞争的困境。
运营商面向未来，需重点关注三个战略方向：首先，打造独具特色的产品组合，以规避激烈的市场同质化竞争；其次，优化风险与收益的分配体系，激发资本更深入的参与热情；最后，全面培养涵盖投资、产品及运营在内的完整产业链条能力。
在运营策略方面，首创和园正在进行两项重要调整。首先，他们正致力于提升大型租赁社区的运营水平，尤其是在北京这样关键的核心区域，他们正通过政府与企业合作的方式，积极开发集体土地项目；其次，他们也在尝试轻资产运营模式，以此来分散潜在的风险。
租住产品的组织架构较为粗略，对客户群体的细分及需求把握尚不精确，亟需强化数据挖掘和情境分析，以增强产品的匹配度。
戴德春
百瑞纪集团北方公司运营负责人
未来市场竞争将聚焦于三个关键领域：首先，强化数字化技能，借助智能化系统提高运营效能；其次，致力于产品革新，针对年轻消费者群体推出智能家居、静谧客房等特色产品；最后，深化服务水平，在满足基本居住需求的基础上，提供增值服务体验。这些核心能力的塑造，将直接影响到企业在特定市场中的定位。
下半年市场环境下的风险控制显得尤为关键。此时，价格波动不再是主要的威胁来源，真正的挑战主要体现在同质化竞争加剧以及运营成本的压力之上。
提议实施“双轨并行”的方案：对现有的项目进行精细化管理，以增强其运营效能；而对于新增的项目，则着重于打造独特的市场定位，以规避价格竞争的泥潭。此所谓“坚守正道，另辟蹊径”的策略，或许能够成为我们跨越经济周期的重要手段。
在区域布局方面，我们既要深入拓展北京、上海等主要市场，也要紧密关注二线城市的发展机遇。不同级别的城市处于不同的发展阶段，有着各自独特的需求特点，因此，企业必须构建一个灵活的区域战略体系，防止照搬标准化方案。尤其是在政策优惠区域，更要提前进行布局，抓住结构性发展的良机。
学生公寓等细分市场凭借其独有的竞争门槛，显现出非凡的价值——不仅客户资源稳定，而且拥有决定价格的能力。这一现象暗示我们，应当从广泛撒网的做法转变为精细耕耘，专注于特定领域，打造深厚的竞争优势。
运营优化需采取双重措施。首先，必须严格管控成本，通过精简组织架构和再造业务流程来提高员工效率；其次，必须坚持产品创新，特别是在智慧办公和宠物友好等特色服务领域打造独特优势。这种同时实施“节约”和“创新”的策略，不仅能够确保企业的短期生存，还能为长期竞争力打下坚实基础。
本篇内容系基于“2025年上半年北京公寓市场分析闭门会”所举办的圆桌讨论内容进行整理汇编而成。
特别鸣谢
与会嘉宾
韩玮烨
睿和智库创始人、地产资管Plus总编
孟月
自如资管总经理
罗意
乐乎集团创始人&CEO
楚楠
城家公寓北方区开发总监
戴德春
百瑞纪集团北方公司运营负责人
陈雪
北京昌发展产业运营管理股份有限公司总经理助理
汤若季
首创和园市场营销负责人
唐沛然
大家保险不动产投资部投资业务董事
姚远
首程控股执行董事
杨海波
雅诗阁中国华北区业务拓展总监
（以上嘉宾排名不分先后）
参会企业
首创和园、金茂酒商、自如资管、乐乎集团
金唐丽控、百瑞纪集团、北京昌发展、雅诗阁中国
大家保险、平安不动产、城家公寓、金地集团华北
中海地产北京公司、首旅如家酒店集团
华润有巢、高和资本、国贸公寓、木棉集团
金茂、中交城市更新、中建投资基金
中关村朝阳园管委会、汇瀛恒业、阳光保险
信悦资管......
主办方
睿和智库
首程控股
上海高级金融学院北京校友会
全国高校校友经济生态圈
0 留言