核心要点：
政策跟踪：北京强调优化住房消费新供给
7月10日，北京市政府发布了《北京市深化改革提振消费专项行动方案》的通知，其中对房地产的描述与之前的“住有所居”会议内容大体相同，主要展现了土地供应在优化和增加方面的特点，同时在需求端政策上较为温和。具体而言，供应方面强调应优先向轨道交通站点及就业密集区域提供住宅用地，并致力于完善“保障性住房+市场化住房”的供应体系。从需求角度出发，需进一步挖掘住房公积金的推动作用，以支持缴存者提取公积金用于支付购房首付的同时，申请住房公积金个人住房贷款。同时，应研究和制定住房公积金个人住房贷款的“带押过户”政策，并积极推动相关业务的开展。此外，还应鼓励提供房屋改造设计、定制化整装以及智能化家居等多元化产品和服务，以促进室内全智能装配一体化以及全屋智能物联的全面发展。推动智慧社区建设，积极尝试“物业与生活服务相结合”的新模式，拓展社区内嵌入式的服务设施，力求实现“十五分钟便民生活服务圈”的全面覆盖。
新房市场交易压力持续增强，政策出台的迫切性日益凸显。以Wind数据为例，30个主要城市在最近一周（截止到7月11日）的新房成交面积达到了137万平米，这一数据同比下跌了20%，环比则下降了48%，显示出显著的降幅。其中，环比降幅较大的原因主要是6月末的集中备案行为，这导致了较高的基数，进而影响了环比数据的准确性。从不同城市分类来看，一线、二线及三线城市在过去一周的新房成交面积分别为33万平方米，同比下降41%，环比下降60%；62万平方米，同比下降23%，环比下降56%；42万平方米，同比下降21%，环比上升8%。综合累计数据，1月至7月期间整体同比下降4.8%，其中一线城市同比增长6%，二线城市同比下降11%，三线城市同比下降4%。
Wind数据显示，在13个城市中，最近一周（截止到7月11日）的二手房交易面积达到了143万平方米，同比下降了12.8%，与上周相比，跌幅大致相当；而过去四周的累计成交面积同比下降了7%，与上周相比则有显著下降。具体到单月情况，7月1日至7月11日的二手房交易量同比下降了12%，市场降温迹象明显。
尽管5月至6月间的交易量同比有所下降，这背后部分原因是受到去年政策刺激带来的较高基数影响，然而，二手房交易量的持续下降却显现出当前市场需求正在逐渐减少。在此背景下，进一步加大政策力度以支撑市场稳定，防止其继续下跌的迫切性愈发凸显。据此，我们预测7月份将成为政策出台的关键时期，届时房地产市场将再次面临政策博弈的局面。
投资建议
下半年，我们预计地产政策的着力点将集中在财政领域，特别是专项债券在收购闲置土地和存量房方面的进展有望得到加速。此外，对于城市更新和“好房子”项目的扶持力度也将有所增强，这将有助于促进库存的减少和供需结构的优化。我们保持对该行业的“买入”评级，并推荐关注以下两个领域：一是那些拥有强大拿地实力以及土地储备布局合理的行业领军房企，例如保利发展；二是那些因二手房交易市场持续繁荣而获益的头部中介机构，例如我爱我家。
风险提示
政策在需求端的实施未能达到预期效果，其边际效果逐渐降低；对于收购现有住房和土地的政策，实施步伐较为迟缓；二手房的交易量和价格持续下降，进一步加大了房价下跌的压力；而居民收入水平的回升速度缓慢，使得市场需求未能如预期般快速恢复。
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