尽管市场出现了回落的迹象，然而在众多企业看来，西安依然是一个颇具吸引力的“优质市场”。
石青玲/发自西安
西安楼市成交呈现出一幅分化的场景。
中指院提供的数据表明，在2025年的前六个月，西安地区排名前十的房地产企业总销售额达到了401.5亿元，这一数字与去年同期的568亿元相比，出现了显著的减少。在这份榜单中，保利以65.4亿元的销售额位居首位，而这一成绩相较于去年同期排名第一的绿城，销售额下降了46.6亿元。
交易量同样不容乐观。据前瞻顾问的数据显示，在1月至6月期间，西安主城区的供应总量达到了244万平方米，这一数字较去年同期下降了47%，创下了近五年的最低记录；在价格方面，西安房价在经历了连续60个月的上涨之后，也出现了下跌的趋势，从2024年9月到2025年5月，西安的房价已经连续下跌了9个月。
尽管市场出现了回落的迹象，然而在众多企业的视角中，西安依旧被视为一块“肥沃的市场”。该市整体发展态势相对稳定，并未出现剧烈的波动。一位来自中央企业的地产部门西安区域负责人这样评价道；与此同时，另一家企业的西安区域负责人也指出，不论是从规模还是利润率的角度来看，西安在集团内部的各区域中均位列前三。
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“好房子”项目表现亮眼
2025年上半年，一些项目在西安走出了独立行情。
招商西安玺项目位列其中。它坐落于西安市港务区奥体核心区域，提供的户型面积介于175至261平方米之间，平均价格为每平方米2.69万元，单套最低总价从400万元起。尽管价格不菲，但自4月11日首次开盘以来，项目售罄仅用了短短47天，实现了四次开盘四次售罄的佳绩。
金茂双子项目同样实现了显著的成绩。在4月29日，西安曲江新区内的金茂璞逸东方项目公开发售了182套住宅，其价格定位在每平方米3万元起，户型选择丰富，包括229平方米、269平方米以及336平方米三种不同面积。在选房当天，超过200个家庭参与了摇号选房环节，269平方米的户型悉数售完，整个批次仅余少数顶层和底层房源，主要集中于229平方米的户型，当日的销售额达到了12.6亿元。紧接着，5月18日，曲江金茂府项目正式开盘，其均价超过了3万元每平方米，开盘后房源迅速售罄。
在整体市场呈现低迷态势之际，那些品质上乘的项目却备受追捧，形成了一道亮眼的风景，同时也彰显了优质住宅的珍贵价值。
实际上，众多新推出的楼盘在打造“优质住宅”方面投入了巨大精力，会所和实景园林展示区已成为销售的“标配”，而在产品创新方面更是花样翻新。尤其是随着新建筑规范的推行，各大项目赠送的面积也在持续扩大。以保利云谷和著为例，其139平方米的户型得房率高达131%；绿城熙海棠140平方米户型的得房率更是达到了136%。除了提供露台赠品之外，一些项目也开始关注室内赠品，这些赠品面积通常包括飘窗、花池等设计元素。
此外，开发商在细节处理上持续优化，金茂璞逸东方最新推出的产品层高已达到3.3米，而且在建造过程中就已经为业主提供了“定制化”服务，业主可根据自身需求选择是否将两个房间合并；邦泰更是别出心裁地引入了东西向的露台设计；为了妥善解决第四代住宅的隐私保护问题，部分项目开始在露台上方安装了格栅。
“好房子”已成为企业赢得市场客户认可的核心竞争力。
尽管“红盘”产品备受追捧，但这类热销产品数量有限；与此同时，市场上绝大多数项目仍然承受着销售压力。
央企副总监指出，目前客户持观望态度较为普遍，初次和第二次访问时达成交易的情况已不多见，众多客户倾向于全面考察周边项目，需经过第三次、第四次访问后才会达成交易，平均决策时间约为一个月，最长甚至超过四十天。
在市场压力的影响下，上述公司今年的业绩预测相较于去年有所降低，去年的业绩大约在150亿元，而今年的预测数值可能降至大约100亿元。
另外，另一家央企的市场营销主管亦透露，截至2025年上半年，我们项目的成交额总计下降了40个百分点；客户们的主要担忧在于担心在市场高位接盘，同时也担心市场上可能涌现出更优质的项目，因而陷入迟疑不定的境地。
为了去化，“以价换量”成了最常用的促销方式。不完全的统计数据显示，在“6·18”年中促销活动中，共有40个项目参与了“以价换量”策略，其中最大的优惠力度达到了23个百分点。例如，天地源高新宸樾项目提供了13个点的优惠，紫雲境项目最高优惠幅度为12个百分点，信达辰樾府的优惠力度更是高达11个百分点，而星光赏项目的最低折扣仅为77折。此外，部分项目还采取了如返还首付、返还佣金等非传统促销手段。
实际上，西安市为推动房地产市场“止跌回暖”，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“措施”），该措施包括对土地供应的优化、土地出让金的分期支付、优质住房建设的推进、居住配套设施服务的改善以及一二手房市场的联动发展等多个方面。
在业内人士看来，该政策更多的作用在于提振信心。
在营销策略上，企业已无更多高招可寻，为了吸引客户，唯一可行的途径便是打造优质产品。该央企的副总经理如是说。
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二手房成交有新高
新房市场内卷不断下，次新房、二手房市场的竞争也更趋激烈。
当前新建住宅的得房率已超过百分之一百，而次新房还包含公共分摊面积，因此二手房市场只能通过降低价格来吸引潜在买家。该央企高层如此阐述。
依据国家统计局公布的信息，西安的二手房价格已连续19个月呈现环比下降趋势。根据前瞻顾问的调研，6月份西安二手房市场的带看转换率降至1.86，相较5月份的2.1有所下降；同时，议价空间持续扩大，从4月的7.88%增加到了6月的8.36%。在此背景下，卖方通过降价来推动成交的意愿增强，市场面临的价格下降压力持续加剧。
在市场层面，不仅老旧住宅区出现了价格下调的现象，即便是较新的二手房，其价格跌破发行价也变得普遍。以西安航天新城的绿城春和印月为例，该小区在2022年首次登记时，毛坯房的销售平均价格为每平方米19658元，而如今，一套143平方米的房源成交单价已经降至每平方米1.34万元，成交总价更是低至197万元。
二月，昔日的热门楼盘中海·学仕里迎来了首笔交易，该套房产的建筑面积达到了115平方米，成交总价达到了300万元，换算下来每平方米的单价为2.6万元。据了解，业主在购买时的投入是305万元。
自然，二手房价格持续走低的现象，其背后实际上受到了挂牌数量增加的影响。挂牌数量的急剧上升，是导致价格下跌的主要原因。每月成交的房屋数量，甚至比新增的挂牌数量还要少，因此想要降低库存并非易事。一位来自西安富力城商圈的链家经纪人这样说道。
尽管房价不断下滑，然而交易量却呈现出上升趋势。根据西安市住建局所提供的数据，今年前六个月，西安全市二手房总成交量为50532套，网签总面积高达508.29万平方米，无论是从套数还是面积来看，都超过了去年同期，较2024年上半年增长了大约5.98%，并刷新了近三年来最高纪录。
值班编委：苏志勇
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