鲁法案例【2025】338
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当承租人失联拒付租金且房屋长期空置时，需承担哪些责任？
案情简介
2023年8月，徐某担当甲方及出租方身份，与张某作为乙方及承租方达成协议，双方签署了《商铺租赁合同》。该合同规定，甲方将店面出租给乙方，租赁期限为一年，具体时间为2023年9月至2024年8月。乙方每年需向甲方支付租金共计三万元，其中每月租金为两千五百元。乙方需在每年的7月底前支付下一年的房租，并在每月月底支付下一个月的房租。合同末尾由徐某和张某亲笔签名，同时徐某还手写了“2023年8月今日收到房费半年15000元及2500元押金”的字样。徐某提出，张某在租赁房屋期间，总共支付了超过一万元的租金以及两千五百元的押金，目前仍有超过一万元的租金尚未支付。根据微信聊天记录显示，从2024年3月初开始，徐某多次催促张某支付欠款，张某承诺会支付，然而到了3月底，徐某再次催收租金时，张某并未作出回应。张某未能依照合同规定支付租赁期间的物业管理费，导致徐某不得不自行承担了从2024年1月到2024年12月共计两千余元的物业费用。由于张某未能回应协商，双方未能达成一致，徐某为了捍卫自己的合法权益，已将张某告上了法庭。
法院审理
本案例的核心争议在于：当租赁合同到期后，若承租人失去联系并拒绝支付租金，同时房屋长时间处于空置状态，这是否构成违约行为？承租人是否应当承担继续履行合同义务及赔偿由此造成的损失的相应责任？
经过审理，法院判定，该案涉及的是房屋租赁合同方面的争议。徐某与张某所签署的《商铺租赁合同》体现了双方的真实意愿，且未违背法律及行政法规中关于效力与强制性的规定，因此，该合同应当被视为合法且有效。据此，双方当事人均应依照合同条款，全面完成各自应尽的义务。合同中双方具体规定了租赁时间从2023年9月到2024年8月，租赁结束后，张某需将房屋归还给徐某。若张某有意续租，则必须在合同到期前两个月提出。然而，张某没有提前告知续租意愿，因此，合同于2024年8月底自动终止。从徐某与张某的微信对话中可以得知，徐某多次向张某催促支付拖欠的租金，金额超过一万元。张某对此并未提出任何异议，仅口头承诺将支付。据此，我们可以确认张某确实拖欠徐某租金超过一万元。目前，徐某提出的诉讼请求要求张某支付这笔欠款，不仅符合法律规定，而且合情合理。至于涉案房屋的归还问题，亦需一并考虑。《中华人民共和国民法典》第二三五条规定，若有人无权占有不动产或动产，权利人有权要求归还该物。张某在合同解除之后，便失去了继续合法占有和使用涉案房屋的权利，因此他应当将房屋归还给徐某。然而，在归还过程中，应当给予张某一个合理的期限来腾空房屋。张某目前依旧占据着涉案房屋，徐某提出要求支付从合同解除之日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费用，该费用应按照合同中规定的租金标准进行计算，此举有法可依。至于物业费用，根据合同规定，租赁期间的物业费用应由张某承担；合同解除后，张某继续占用涉案房屋，因此产生的物业费用亦应继续由其承担。
综上所述，法院依照法律作出裁决，要求张某在判决结果生效后的十五天内，必须搬离该房屋，并且向徐某支付所欠租金超过一万元，以及房屋占用期间产生的使用费和物业管理费。
法官说法
承租人张某擅自离去，且未依照合同规定支付物业费及剩余租金，此行为已构成对合同约定的违反。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，若合同一方未履行或未按约定履行合同义务，则需承担包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失在内的违约责任。承租人需注意，若无意续租，务必及时与房东沟通，单方面离开无法解决问题，反而可能面临欠租、占用房屋期间的费用及违约金，结果得不偿失。房东方面，若合同确实无法继续执行，应主动寻求协商或依法保护自己的权益，力求将损失降至最低。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条明确规定，若合同一方未能履行合同规定义务，或者履行义务的方式与约定不符，该方需承担相应的违约责任，包括但不限于继续履行合同、实施补救措施以及赔偿对方损失等。
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