2024年9月，祝顺顺夫妇因丈夫工作变动，居住在深圳的他们商议决定，将已居住10年的住宅挂牌至二手房交易网站，计划出售旧居后购置新居。
该住宅采用复式设计，占地面积达73平米，包括三间卧室和两间卫生间。额外赠送的面积使得实际使用面积接近80平米。位于罗湖莲塘片区的这栋房子，周围环境成熟，幼儿园众多，交通也十分便利。
挂牌价格定在了384万元。祝顺顺表示，这一价位既不算过高，也不算过低，正好位于周边在售房源价格的中等水平。
然而，那栋房子挂售了半年，却始终是“楼梯声声，人影难觅”。众多访客纷至沓来，然而他们竟都表现得极为苛刻，一进门便索性砍掉五十万元，仿佛购房就如同选购衣物一般。祝顺顺如此述说。
中介频繁致电要求降价，她却置若罔闻。她开始对中介的职能产生质疑，在她眼中，这份工作报酬丰厚且轻松，“连带看房也是我在向客户介绍”。2025年2月，一次接近成交的机会中，中介提出除了常规的佣金外，还需承担大约10万的利润差额。“这笔钱我可以让利给客户，却不能让利给中介。”祝顺顺这样表示。《财经》杂志获悉，在链家和德佑，中介擅自赚取差价被视为触犯规定，一旦被发现，立即予以解雇。
2025年3月，为了防止类似事件再度上演，同时也是为了使相关规则更加明晰，祝顺顺选择了成为中介行业的一员。
踏入这个行业后，她方才深刻认识到做中介并非易事：客户数量有限，挂牌房源众多，若不降低价格，几乎无人问津。
在社交媒体上，许多人讲述了他们因售房而投身房产中介行业的经历。有位去年加入深圳一家中介平台的网友透露，在参加岗前培训的一百多位学员中，至少有五六人表示，他们之所以选择做中介，是因为想卖掉自己的房子。
正如在房地产市场繁荣时期，众多人为能购得更优、更实惠的房产而投身中介行业，现在越来越多的业主选择加入中介行列，这背后是房地产行业底部调整与住房置换热潮的双重影响。祝顺顺表示，从事中介工作的一大优势是能够通过向客户和同行广泛推荐来提升房屋成交概率，同时，在充分掌握客户真实预算的基础上，还能以更为合理的价格促成交易。
他们身上存在诸多相似之处，诸如身份多为待业的父母，尤其是宝妈和奶爸，他们的主要需求是房产置换，既不愿意以低价出售，同时又不得不直面现实。随着房地产市场的热潮逐渐消退，那些曾经亲历市场繁荣的他们，如今也正承受着市场下行时的失落与无奈。
为了卖房当中介
链家有规定，员工不得参与自己名下房产的交易活动，这意味着在交易链中的房屋维护经纪人、成交经纪人等职位，都不能由房主本人担任。因此，在出售房产时，需要中介服务的人往往会将房源委托给同事负责维护，而自己则作为业主一同参与看房。
自入职以来，祝顺顺已陪同客户参观房源超过十次，却始终未能达成交易。究其原因，始终是那一个核心问题——房价。
她表示，通常对这个老旧小区感兴趣的人都是迫切需要购房的消费者，他们手中的资金并不充裕，主要是为了寻找那些价格实惠的“笋盘”。他们会先观察房价是否有所下降，接着挑选出最划算的一处。“笋盘”在房地产行业中是一个术语，指的是那些条件良好甚至更优，但价格却远低于市场水平的房产，这通常是因为卖家急于成交而主动降低售价。
“笋盘”的问世实属巧合，然而在目前房价走势下滑的背景下，房产的挂牌价格与实际成交价之间出现显著差异已变得相当常见。这一现象反映出业主对价格的期望与市场实际情况之间的显著差距。
贝壳找房App数据显示，今年五月，祝顺顺居住的小区挂牌的平均价格为每平方米5.1万元，然而，该小区同类房屋上次以超过每平方米5万元的价格成交，还是发生在2021年二月。在最近半年内，四套相同类型的房屋成交的平均价格均在每平方米4.8万元以下，其中一栋朝北的房屋价格更是跌至每平方米4.05万元。
该北向住宅的挂牌标价为三百四十万元，其单价达到了每平方米四点六七万元，曾两次降价，降价幅度介于五至八个百分点之间，最终以低于挂牌价四十五万元的价格成交。据房屋成交的经纪人向《财经》透露：“业主欲换购更大面积的住宅，对房屋已有所选定，且急于出售。”然而，愿意接受如此大额降价要求的业主并不多。
房价的大幅下调是销售的关键，这一现象与房地产市场长期存在的供过于求、通过降价来促进销售的实际情况密切相关。
中指研究院发布的报告显示，自今年春季以来，一线城市二手房交易市场呈现出较高的活跃态势，具体表现为深圳在5月份的二手房成交额较去年同期增长了44%，广州则在4月份的成交量和环比量均有所上升。然而，这一市场的主要动力来源于“以价格换取销量”的策略，导致房价持续承受着下跌的压力。
居住在广州番禺的罗迪同样承受着相似的压迫感。在2024年的12月份，为了寻求更优质的教育资源，罗迪的家庭计划更换住所。得知中介可能会压低房价，她决定深入了解其中的门道，于是面试了家附近的链家门店，并在面试后顺利加入了该公司，开始了入职培训。
在集训期间，罗迪深刻体会到了自己真正“摆脱了孔乙己的衣袍”。2004年，她完成了河南师范大学的本科学业。婚前，她曾在上海的某家银行担任客户经理的职务；婚后，她还在深圳的一家化妆品公司的设计部门短暂任职。
在培训基地，她遇到了形形色色的人物，既有年逾半百的老者，亦有不拘小节的年轻人，他们的考核往往依赖抄袭他人答案来过关。经过三天两夜的强化训练，罗迪深信自己在新学员中综合素质位居前列，“我在这行难道还会混不出名堂吗？”
罗迪随后回到了位于家附近的链家门店。她透露，这家门店在广州地区业绩位居首位，其员工均拥有本科学历。她补充道：“去年，我们门店的总业绩达到了289万元。”在链家，每成交一套房产，公司会收取2.5%至3%的佣金。扣除平台15%的提成和房源端40%的抽成后，剩余的部分即为门店的业绩。据此计算，289万元的门店业绩相当于成交了价值超过2亿元的房产。
（罗迪入职的链家门店；摄影/柯愉乐）
这一现象与门店坐落番禺万博CBD的优越地理位置密切相关。该区域企业众多，工厂林立，众多务工人员选择在此定居。门店所在地的万科欧泊小区，购于2014年，是该片区的首批建成小区之一。小区周边商场密集，交通便利，在较长一段时间内，该小区的销量一直位居区域前列，成为备受欢迎的网红楼盘。
购得之后股价节节攀升，由起初的一万多元飙升至五至六万元。罗迪一度认为这宗交易极为划算，甚至为当初未能多购一户而懊悔不已。然而，房地产市场不久便步入低谷。
入职初期，由于对内部规定不够了解，罗迪将房屋信息错误地添加到了自己负责的房源清单中。后来，在门店前辈的指正下，他急忙将信息撤下。然而，由于规定下架的房源需等待一个月才能重新上架，罗迪因此错过了这个机会，与心理预期的价格无缘。
贝壳找房App的数据表明，在2024年整年，万科欧泊的成交价格平均达到了3.48万元每平方米，这一价格与上一年相比下降了四分之一。进入2025年5月，这一价格进一步降至3万元每平方米以上，与之前的峰值相比已经减半。
依据国家统计局公布的数据，至2025年5月份，广州的二手房市场出现了6.6%的降幅，这一比例在四大一线城市中位居首位。与此同时，深圳的二手房价格降幅为3.2%，这一跌幅在除广州之外的一线城市中最为显著。
“不赔不赚”，不如不卖
卖房时最担忧中介提出降价要求，成为中介后，祝顺顺也常需向业主致电商讨降价事宜。有的业主态度强硬，有的则言辞激烈。
我对祝顺顺的做法感到内心纠结。她挑选的业主们普遍价格偏高，“如果不降价，确实很难吸引买家”。然而，从业主的角度来看，她本人并不倾向于讨论降价事宜，因为一旦其他业主都开始降价，整个区域的价格就会下滑，届时她的房产也变得难以出售。
众多业主对于降价持反对态度。“许多人原本打算将房产交由我代售，可是一看到价格持续下滑，便告知我不再出售，要求我将房源撤下。”罗迪如此陈述。这其中甚至包括她自己。
罗迪期望的售价至少在300万元之上，然而根据当前的市场状况，她的住宅最多只能以285万元的价格成交。贝壳平台的数据显示，在过去的半年里，她所在小区相同类型的住宅成交价均未超过270万元。
罗迪表示，考虑到贷款因素，买卖双方持平。持平的话，他决定不进行出售。他更倾向于保留房产用于出租。
尽管租赁市场整体呈现降温趋势，然而在热门地段，出租房屋依然相对容易。
住房租赁产业研究院的研究报告显示，在2024年整个年度，尽管某些区域的坪效数据有所下降，然而上海、广州和深圳这三个城市的住房平均出租率依旧维持在90%以上的高位。根据观点指数的报告，到了2025年4月，四大一线城市的住宅租金呈现了环比上升的趋势，这表明一线城市的住宅租金市场依然具有较强的抗跌性，其背后得益于产业经济的稳健发展和住房需求的持续增长。
罗迪表示，自己的房子以每月四五千元的价格租出去不成问题。
刘璐，南京人，与罗迪持有相同的观点。在加入德佑之前，她曾在南京的一家外资企业驻外办事处工作了长达15年。然而，到了2024年，那家外资企业撤离了中国，导致刘璐失业。不愿闲赋在家的她，便决定去楼下的一家德佑加盟店应聘。
刘璐心中始终怀揣着换房的念头。记得十多年前，她的双亲在南京鼓楼区分得了一套约七八十平方米的拆迁安置房。随着年岁的增长，那套房子渐渐显得老旧，她便萌生了为父母换购一处更加宽敞舒适的住所的念头。为此，她决定深入内部，以便更好地掌握相关信息。
刘璐迅速锁定了一套心仪的新居，然而，那套老旧的住宅却难以迅速脱手。经过一番深思熟虑，她选择了从出售转为出租，所获得的租金恰好能够覆盖新房的按揭贷款。
二手房买卖是一场“拉锯战”
在《财经》杂志采访的众多房产中介中，罗迪是少数能够从中获得收益并享受乐趣的人之一。她觉得这主要归功于她在早年银行工作期间，与众多高净值客户有过较多的接触，积累了丰富的与富裕人士交往的经验。
为了搜集小区内所有房源及资讯，罗迪组建了一个邻居交流群，并向每位成员赠送了红包，红包金额特意选了寓意吉祥的“68”或“88”。通常周末是妈妈们练习瑜伽的时刻，罗迪也加入了瑜伽课程。“这实际上也是链家的一种招聘手段，通过吸引小区业主，使他们能够充分利用小区内的资源。”
有心人终将得偿所愿。2025年3月，罗迪成功签订了首份订单，紧接着在短短一个月内，他又完成了第二笔交易，并且还揽下了三套房产。其中，最快的一次交易仅耗时一周，成交的是一对即将步入婚姻殿堂的年轻情侣，而卖家则是罗迪楼上居住的阿姨。
罗迪解释道，这位阿姨经济条件相当宽裕，住宅拥有多套。于是，他向她建议，买家计划步入婚姻殿堂，目前资金有限，建议她表现得真诚一些。此外，他还告知她，预计未来几个月内房价将持续下跌，若能尽早出售，无疑能提前获利。
在买方这边，罗迪敏锐地察觉到两人之间缺少一种能够像房子那样牢固联结的因素，于是成功地说服他们支付了首付。结果，这套房子以低于挂牌价27万元的价格成交。
达成交易的核心，是必须同时识别出那些愿意作出妥协的买卖双方，尽管在明显偏向买家的房地产市场里，这样的目标已经变得相当困难。
刘璐认为，目前买卖双方对于二手房的期望值存在显著的分歧。买方普遍持有捡便宜的心理，不惜一切代价压价，对市场平均价格视而不见；而卖方则不愿主动降价，只能无奈地目睹房价持续下跌。
最终演变成了一场持久的争夺战。若某个房东支撑不下去了，比如说那套原价两百万元的房产，他可能会以一百五十万元的价格出售给你，那么紧接着的另一套房产或许就会降至一百四十万元。刘璐这样说道。
刘璐在经历从外企到房产中介的转换后，深刻体会到了薪资的巨大差异。她过去曾是收入颇丰的一员，而现在除了能拿到开单月份的额外收入外，其余月份的月薪仅能维持两千到三千元。相较于贝壳旗下的直营品牌链家，德佑则更注重经纪人的个人能力培养，并且在佣金分配方面对经纪人更为优待。刘璐任职的店铺规定，交易一旦完成，买卖双方需共同支付成交价2.5%的佣金。在扣除平台抽取的佣金以及交易链条上其他参与者所得的分成后，成交经纪人实际能获得的佣金大约是成交价的0.6%至0.9%。据多位经纪人向《财经》透露，链家的抽成比例更高，对经纪人的利益分配相对较少，而职级较低的新手经纪人大概只能获得成交价的0.25%左右。
刘璐在外企工作了15年，英语流利，然而转型成为房产中介后，她的人脉和资源几乎归零。在她所成交的几单业务中，客户几乎都是朋友，而吸引新客户并非易事。“即便带了一百个客户去参观房子，能成功签约一个都算不错了。”她这样说道。
刘璐曾遭遇一位客户，该客户在她处看房长达一年，却最终在其他中介处达成了交易。这让刘璐感到非常不悦。她表示，许多客户倾向于“货比三家”，对同一套房子会咨询多家中介，认为不同中介给出的价格会有所差异，“究竟有何可比性？毕竟都是同一套房子，价格底限必然相同。”
面对降价出售的询问，祝顺顺立刻予以否认。自卖房至今已有10个月，她已深知“缘分”的重要性。尽管作为中介，她至今未能促成一笔交易，但她并不感到焦虑。毕竟，这份工作时间的灵活性非常适合照顾家庭的宝妈。谈及未来，她的态度是，“且走且看。”
在社交媒体上，不断有人发帖表示为了出售房产而转型成为中介。众多人对这一职业充满好奇，纷纷咨询相关经验，然而真正成功售房的事例却并不多见。在某热门帖子下方，一位网友留言询问：“我相中了一套售价599的房子，请问能否帮忙议价至450元以下？”
（文中祝顺顺、刘璐为化名）
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