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手边买房数据显示，至6月21日20时，杭州市的二手房交易总量达到了4788套。根据当前的交易趋势，全月二手房成交量预计不会超过7000套，这一数字低于5月份的7466套。
其实这并不意外，每年3月通常都是行情高点。
作为中介的角色，在这段相对平静的交易时段内，若要促成交易，就必须积极推广带看服务，确保不遗漏任何一位可能的客户。然而，对于江南岸的中介群体而言，却存在一个小区，它几乎成为了一个广为人知的“带看黑名单”的代名词。
该住宅区坐落于江畔地带，紧邻奥林匹克体育中心，提供的户型面积从89平方米至300多平方米不等，构成了一个拥有超过千户居民的较大规模社区。
物业自身设有租赁和销售服务中心，这导致客源被大量截留，因此不受中介机构的青睐。
通常情况下，一个住宅小区的二手房交易量，主要来源于如贝壳、我爱我家、德祐、链家等广泛分布的中介店铺。而那些缺乏客户拓展能力的租赁销售中心，其贡献应当相对较少。
但在这个小区，据中介分析，租售中心的成交占比或高达60%。
租售中心人员稀少，传闻在生意兴隆时期，每位员工每月平均能促成数笔交易，其业绩堪比一家普通门店。
看这个小区时，不少人都做好了可能遭遇跳单的心理准备，我的中介朋友如是说道。
02
物业租售中心究竟是如何使得这个小区在中介圈子里名声受损的呢？
首先，在显眼处铺设大面积的宣传物料。
亲临现场一番探访，你会发现，无论是主入口、主要道路还是水系景观等人员集中的地方，都能看到租售中心的宣传广告或是房源展示架。
最令人瞩目的情况是，位于主入口一侧的物业用房被直接用作办公场所，上面悬挂着显眼的“xx租售”标识牌，格外引人注目。
一踏入该住宅区，除非刻意闭目，否则难以避免接触到相关资讯。
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该小区建成时间较早，多数住宅的入户门，需借助机械钥匙手动开启。众多业主习惯将钥匙存放在物业管理处，在看房时，不得不经历借用并登记的程序，而且物业有时还会要求有专人陪同。
更有甚者，据中介透露，那些掌握着业主资料的租售中心，甚至会主动给业主拨打电话，试图说服他们放弃原有协议。
电话不是随便打的，而是精挑细选有明确目标的。
中介朋友提到，他们首先会聚焦那些频繁被借取钥匙的房产，同时也会在贝壳、我爱我家等知名平台上寻找那些备受关注的看房房源。
由于无需支付加盟费、营销费，场地费用亦可忽略不计，租售中心的收费标准存在较大波动。因此，一旦联系到买卖双方有合作意愿，他们通常都愿意予以配合。
长此以往，小区在中介群体中的名声，自然就差了。
03
近年来，中介与业主纷纷发起抵制，多数住宅区的拦截客户行为显著减少，强制要求登记的情况也变得极为罕见。
那为什么这个小区，还敢明目张胆地截客？
我认为这主要涉及三个关键因素。首先，该小区尚未设立业主委员会，缺乏一个专门的机构来对物业管理进行监管。换言之，对物业的管理几乎没有任何限制，“随心所欲”地行事。
它的作用不容忽视。城南某小区过去曾是客源流失的重灾区，自从业委会成立，物业便迅速取消了所有阻碍看房的障碍。
其实没业委会，有业主敢于反对，也是能做到的。
该小区的大多数居民并未持有相似的观念。经过多年的耳闻目睹，他们早已对物业租赁销售中心的存在司空见惯，甚至将其视为一种便利。
我询问了多位该小区的住户，他们普遍觉得租赁与销售服务中心提供的服务极具增值价值。
这真是个让人头疼的问题，因为不少业主心甘情愿，甚至主动放弃了通过我们这样的中介来成交，这叫我该如何是好呢？我的中介朋友一脸无奈地感慨道。
通常情况下，除非是手持房东的钥匙或者客户有强烈意愿要求实地查看，否则我们一般不会主动陪同参观。即便是在必须陪同参观的情况下，我们也会提前做好充分准备，力求最大限度地降低被他人抢夺客户的风险。
比如有的中介，会特意挑个次入口进小区，以避开密集的广告。
为了应对物业的陪同，通常还会配备两名中介一同带看客户，他们中的一组紧随物业之后，主要任务是避免与客户进行交谈。
04
作为一门赚钱的生意，租售中心在杭州越来越普遍。
与业主频繁互动，堪称占据有利位置。掌握业主资料，对房源信息了如指掌，更有机会在小区门口投放广告，展示房源信息。
对于成交的房东而言，他们由于能够节省大量中介费用，对于是否截胡并不在意，甚至对此持欢迎态度。
但从整体来看，若放任随便截客，更可能弊大于利。
原因显而易见。缺乏监管的情况下，物业管理方可能会滥用“看门人的职权”，将住宅小区视为“私人领地”，进而产生一种隐蔽的垄断现象。
无需四处奔波寻找客户，只需在家门口稍作招揽，便能收获丰厚的收益，那份惬意真是难以言表。
然而，对于众多中介机构而言，若一个客户已被其服务了半年之久，却眼睁睁地看着他人轻易将其“挖走”，佣金随之化为乌有，那么今后还有谁会愿意主动向他人推荐该小区呢？
因愤怒情绪，部分中介甚至会在客户面前极力诋毁该楼盘，最终沦为中介行业鄙视链的最底层。
若使多数中介产生不满，进而引发看房数量急剧下降，那么最终承受损失后果的将是所有业主。
看房人数减少，导致小区的知名度相应下降。知名度下降，买卖双方达成交易的难度也随之增大，房价也更容易出现较大的波动。
中介透露，在滨江区，一套面积约为89平方米的小户型，通常需要吸引6组客户看房才有机会达成交易。而对于总价超过千万的大户型，平均来看，需要吸引15至20组客户才能有望成交。
一旦成交周期延长，所耗费的时间和资金成本，便无法仅凭节省下的中介费用来抵消。
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其实，这个小区的成交量一直还可以。
杭州贝壳研究院的数据显示，在5月份，该小区的成交量达到10套以上，排名前20位，同时其成交价格在5万元以上。
然而，需认识到该住宅区住户逾两千，众多住宅面积达89平方米且价格略超四百万，且地处水电新村的地段优势明显，其销售情况良好实属正常。
但你是否曾思考，若非截流客户，原本就充满活力的社区，其成交量与价格表现是否会更加引人注目？
根据数据统计，自今年起，本小区超过180平方米的户型成交数量仅有3套，无论是成交量还是价格，都远不及去年年底的水平。与此同时，邻近的一个未限制客源的小区，在今年五月时，其房价已经有了显著的上扬。
实际上，那些便于参观的小区，其二手房的价格往往更具竞争力。例如，创世纪、壹号院等地段，一旦业主同意，参观者便可畅通无阻。
究其本质，物业管理公司应当作为服务型机构，为中介机构带看业务（旨在帮助业主出售房产）提供便利，而非设置重重阻碍，更不应借助管家职权谋取私利。
你要赚钱也行，但也得公平竞争吧。
当然如果业主本身无所谓，接受相应后果就好。
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