李玉宇
2025年，"毕业季租房服务进校园"系列活动已拉开帷幕。每当毕业季来临，众多高校毕业生纷纷涌入租房市场，迈向独立生活。但在这条租房之路上，陷阱密布，从虚假房源到合同中的种种陷阱，再到押金难以退还、房东随意涨租等问题，都让这些初入社会的年轻人倍感困扰。那么，如何在毕业季租房过程中避免陷入困境呢？
踩坑1 上“照骗房”的当
法官支招：多渠道核实房源真实性
在众多社交平台及中介店铺中，虚假房源频繁出现。部分不良中介或房东为了吸引租客注意，发布了装饰华丽、价格低廉且地理位置极佳的房源信息，然而在实地考察时，却发现房屋状况糟糕、空间狭小或地处偏僻。比如，网络宣传的是位于市中心的精装修公寓，但实地所见却是老旧小区中的简陋出租房；再如，宣传图中所展示的宽敞客厅，实际上却是一条仅能容纳一人通过的狭窄通道。有些房源实际上并不存在，完全是虚构的，而发布者的真正意图则是为了诈骗承租方支付看房费用或是搜集承租方的个人资料。
根据《民法典》第七条的规定，民事主体在进行民事活动时，必须遵守诚信原则，保持诚实，严格履行承诺。若有人故意散布虚假的房源信息，导致承租方产生误解，并据此做出租房决定，这种行为侵犯了承租方的知情权和选择权，属于民事欺诈行为。一旦因此给承租方带来经济损失，比如支付了不必要的看房费用或定金等，房东或中介机构必须承担相应的赔偿责任。毕业生小陈不幸遭遇了虚假房源的陷阱，他在网上轻信了房东不在北京的谎言，对方要求承租方提前支付定金和租金。于是，小陈通过手机转账支付了租房定金。然而，对方迟迟未提供钥匙，小陈意识到自己被骗，立即报警。最终，犯罪嫌疑人黄某和卢某被公安机关逮捕。他们共骗取了34名受害者共计26万余元。法院依法判决他们犯有诈骗罪，判处有期徒刑4年，并处罚金4万元。
法官提醒：
毕业生在寻找租房时，必须通过多种途径验证房源的真实性，这包括在正规的租房网站上浏览房源信息，同时也可以前往周边的房产中介门店咨询市场动态，并对同一区域内类似房屋的租金进行对比。对于那些图片制作精美且价格明显偏低的房源，需提高警惕，并要求中介或房东出示房屋的实景照片、房产证等必要的证明文件。此外，还可以通过视频通话等远程方式查看房屋，以便初步判断房屋的状况。若条件允许，亲自进行实地调研无疑是最为稳妥的手段，切莫仅凭网络上的资料便草率支付定金。
踩坑2 遭遇霸王条款
法官支招：切勿仓促签合同
租赁合同的有效性对维护双方权益至关重要，其中必须详细列出双方的基本信息，例如房东的姓名、身份证号码和联系方式，以及承租人的姓名、身份证号码和紧急联系人的信息。此外，房屋的具体信息同样不可或缺，包括房屋的地址、面积、户型以及装修情况，并需附带房屋平面图。同时，租赁的具体期限也必须精确到具体的起止年月日，以避免因表述不清而引发的后续纠纷。租金的具体数额、支付手段（例如每月通过银行转账、采用押一付三模式等）以及付款的周期必须明确说明，并且要标明租金是否涵盖了物业管理费、水电费等额外费用，若未包含在内，则需明确指出各自承担费用的责任方。
某些不良房东或中介在签订合同时，会设立不公平的条款，以减轻自己的责任和负担，却加重了租客的负担。例如，他们会规定“房屋的日常损耗应由租客负责修理”，“房东可以无理由地随时收回房屋，只需提前一周告知”，“租客不得以任何理由提前终止合同，否则将无法退还押金”等。这些规定违背了公平交易的基本准则，根据《民法典》第四百九十六条的规定，制定格式条款的一方需秉持公平原则来界定双方的权利与义务，同时，还须以合理手段提醒对方关注那些可能免除或减轻其责任，且与对方利益密切相关的重要条款。对于这类不公平的条款，承租方有权提出无效的诉求。
小冯与房东杨先生签署了租赁协议，商定小冯将租住杨先生的房屋直至拆迁结束。然而，杨先生随后提出房屋需进行装修，并要求小冯搬出。由于双方未能就此事达成共识，杨先生将此事告上法庭，寻求解除租赁协议，并要求小冯在规定时间内搬出承租的房屋。小冯则辩称，根据租赁协议的条款，房屋尚未被拆迁，房东无权强制其搬离。法院在审理过程中判定，依照《民法典》第七百三十条的规定，若租赁期限在合同中未明确约定或约定模糊，依照《民法典》第五百一十条的规定仍无法明确的情况下，应被视为不定期租赁；租赁双方均有权在任何时候终止合同，但需提前在合理时间内向对方发出通知。尽管杨先生与冯某已签署了书面租赁协议，但合同中仅约定租赁期限至拆迁之日结束，这一约定显然不够明确。双方经过协商，承租的房屋已签订合同，至今并未有拆迁的安排，且双方也未对租赁期限的终止时间作出额外约定。由于租赁期限的约定不够清晰，根据法律规定，这种情况应被视为不定期租赁。基于此，法院最终裁决小冯应在合理的时间内搬出承租的房屋。小冯对此深感懊悔，因为他当初没有在合同中明确注明具体的租赁期限。
法官提醒：
在签署合同之前，承租人需认真审阅所有条款，对于不明确或觉得不妥的部分应立即提出修改要求，切勿急于落笔，对于条款中不清晰的部分必须以书面形式进行确认，以免口头承诺产生争议。此外，房屋租赁合同应当复印成两份，双方各保留一份，确保各自持有合同的正本，以防止将来发生纠纷时无据可依。在签署合同的过程中，最好有第三方在场见证，比如邀请同学或请亲友陪同，这样可以提高合同签订的公正性。承租人应当保存与房东或中介就租金、保证金、房屋设施等问题所进行的对话记录、电话录音等资料，一旦发生争议，这些材料可充当辅助性的证明文件。
踩坑3 碰上二房东转租
法官支招：仔细核查承租方身份与权限
为了缓解经济负担，众多应届毕业生在寻找住处时倾向于选择与他人合租。合租的方式能够帮助分担租金的开支，然而，它也带来了一系列潜在的问题。首先，合租者的背景多样，这可能导致人际关系的矛盾以及财物安全的隐患。另一方面，若在合租过程中，二房东擅自将房屋转租给他人，而未事先获得房东的许可，那么这种转租行为可能被视为无效。一旦原房东察觉到这一情况，他们有权要求次承租人，即合租者，搬离该房屋。这样的结果可能会使承租者陷入无家可归的困境。
租客小何意外地收到了法院的开庭传票，事情的原委是，他租住的房屋的房东王某实际上是二房东。目前，真正的房东李先生觉得王某未按时支付租金，曾通过邮寄方式向他发送了解除租赁关系的通知。然而，王某不仅没有归还房屋，还未经李先生同意就将房子转租给了小何。因此，李先生要求王某支付所欠的租金，并且还要求小何搬离房屋并支付相应的房屋使用费用。小何深感不公，她坚信自己只是从王某那里承租了房屋，与李先生之间并无任何合同联系，因此李先生无权对她提出任何权利要求。法院在审理过程中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正版）的第十三条内容，若房屋租赁合同被认定为无效、合同到期或已解除，当出租人要求次承租人履行腾退房屋的义务并支付因逾期占用而产生的费用时，法院应当给予支持。因此，法院判定王某需补足欠付的租金，李先生有权收回涉案的房屋，同时，小何需向李先生支付从李先生向王某发出解除租赁合同通知之日起至小何实际搬离房屋之日止的房屋使用费用。
法官提醒：
在挑选合租伙伴时，务必与对方签署一份详尽的书面租赁合同，清晰界定各自的权益与责任，包括但不限于租金分担的比例、水电费用的支付方式、公共区域的共享规则以及卫生清洁的分工等。此外，还应保留室友的身份证复印件以及联系方式等相关信息，以便在发生争议时能够迅速取得联系并妥善解决。在日常生活中，还需留意个人财物的安全，妥善存放贵重物品，以防止因合租关系而导致的财产损失和纠纷。
为了规避二房东可能带来的风险，在共同租赁时，承租者必须对二房东的身份和转租的授权进行严格审查。需要求二房东提供与原始房东所签的租赁协议、原始房东同意转租的正式文件，并对合同的真实性进行验证。承租者还可以通过电话联系原始房东、查阅房产证副本等方式来核实转租的合法性。如果二房东不能提供有效的证明文件，那么就应坚决拒绝与其签署转租协议，以免陷入非法转租的困境。
踩坑4 房东无故索赔维修费
法官支招：遇争议可请专业人员鉴定
选好住处并签署了租赁协议后，便进入了交付房屋的阶段。此时，租客需对房屋内的现有设施进行详尽检查，包括门窗是否能够顺畅开启关闭、锁具是否完整无损、水电表的读数情况、燃气设备是否运作正常以及家电家具是否可以正常运作等。一旦检查过程中发现问题，应立即记录下来并与房东进行确认，并要求房东在交付房屋之前完成维修，或者在合同中明确标注由房东负责维修的具体时间及方式。若冰箱的制冷功能不理想，承租人可立即拍照保存证据，并与房东协商进行修理或更换，若房东未按约行事，承租人有权自行修理，并从押金中扣除相应的费用。
在租赁期间，日常的简单维修工作，比如更换灯泡、拧紧水龙头等，通常由承租方承担；而房屋因老化或正常使用造成的较大维修，例如水管破裂、电路问题、屋顶渗漏等，依据《民法典》第七百一十三条的规定，承租人在租赁物品需要维修时，有权要求出租人在合理时间内进行修缮。若出租人未履行其维修责任，承租人有权自行进行维修，相关费用则应由出租人承担。若租赁物品因维修原因导致承租人无法正常使用，租金应相应降低或租期应适当延长。若租赁物品的损坏是由于承租人的过失造成的，则出租人无需履行前述维修责任，维修费用或赔偿责任应由承租人自行承担。比如，若租户使用洗衣机不当导致电机损坏，那么维修费用应由租户自己承担。
法官提醒：
退房时，房东与租客需共同检查房屋内的各项设施。若发现设施有新的损坏，需首先查明损坏的具体原因，并明确责任归属。若损坏由租客造成，租客需按照事先的约定进行赔偿；若损坏并非租客所致，例如是自然磨损或因房东之前未进行维修而导致的损坏，房东则不应追究租客的责任。若双方对设施状况存有异议，可邀请专业维修人员予以评估和鉴定；依据鉴定所得结果来妥善解决纠纷，从而保障退房环节的公平与公正，防止因设施问题而造成押金的不当扣除。
踩坑5 押金莫名被扣
法官支招：协商不成可寻求调解或诉讼
小美与房东赵先生达成协议，签署了租赁房屋的合同，并提前支付了三个月的租金及保证金。合同中明确规定，该保证金将用于抵扣小美未来可能未缴纳的租金。若小美违反合同，保证金还将用于支付违约金或赔偿金。在退房后，剩余的保证金应在三个工作日内由赵先生退还给小美。然而，在小美按照约定完成退房后，赵先生却以房屋损坏为借口，拒绝退还保证金，因此小美将此事告上了法庭。经过审理，法院认定小美对房屋的使用并未超出合理界限，故不应承担相应的赔偿责任；最终判决赵先生需退还押金。
租赁合同中的保证金，往往成为引起纠纷的源头。一旦承租人按照约定履行了租赁责任，在搬离时房屋和配套设施完好无损，相关费用如水电费已结算完毕，房东便应无条件的返还保证金。比如，承租人按时归还房屋，室内仅有正常使用留下的痕迹，比如墙面的轻微污点、地板的常规磨损，房东便不能以无根据的理由来扣留保证金。若房东拒绝退还押金，承租人可依照《民法典》第三百一十一条中关于物权返还请求权的条款，向房东索回押金，同时还可提出因延迟退还所造成的利息损失赔偿要求。
租金的缴纳必须依照合同中的规定进行，房东不得擅自提高租金或采取其他方式变相提高租金。在市场租金发生较大波动的情况下，若房东希望调整租金，必须与租客达成共识，并共同签署一份书面补充协议。若房东未获得租客的同意而单方面提高租金，租客有权拒绝支付超出合同规定金额的租金。若房东采取断水断电、更换门锁等极端措施强迫租户同意租金上涨，此类行为严重损害了租户的合法权益。租户有权向相关机构提出投诉，或者通过法律手段对房东的侵权行为提起诉讼，诉求赔偿损失并恢复至原有状态。
法官提醒：
若出现押金或租金方面的争议，承租人理应首先与房东进行友好沟通，明确事实和法律依据，力求通过和平方式解决问题。若协商无果，承租人可以向当地的住房和城乡建设部门或消费者协会提出投诉，寻求行政上的调解。如果调解仍然无法达成一致，承租人可以依据租赁合同、支付凭证、沟通记录等相关证据，向房屋所在地的法院提起诉讼，通过法律途径来维护自身的合法权益，并追回押金或合理租金。
毕业时节寻找租住之处固然存在不少困难，然而，只要掌握了相关的法律法规，并在每个步骤中保持高度的警觉和细致的操作，便能够成功规避租房过程中可能遇到的诸多风险，从而享受一个既安全又舒适的居住体验。
(作者单位：北京市海淀区人民法院)
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