本文转自【北京晚报微信公众号】；
王女士即将入住海淀区一座新建的小区，然而停车问题却让她颇感困扰：小区内的产权车位售价高达35万元，仅能购买，不可租赁。若不购买，业主的私家车将被视为访客车辆，需按小时支付停车费用。为了购置这套住房，她已贷款数百万元，目前无力再购买车位。
记者实地探访发现，许多住宅小区普遍存在车位“只售不租”的现象，这使得那些无力购买车位的业主只能自行寻找停车位。许多业主不禁感叹——为何在自己居住的小区里停车竟变得如此困难？
产权车位售价高
与该住宅区相邻的住宅区，车位产权的“只售不租”政策已经执行了数年之久。去年，业主孙女士领到了新房的钥匙，却因新能源汽车找不到停车和充电的地方而烦恼，这时开发商主动向她推荐了售价为37.9万元的“充电车位”，孙女士毫不犹豫地购买了。
令人意外的是，不久之后，开发商竟然将“充电车位”的售价降至了25万元。令业主们倍感震惊的是，地下车库中的每一个车位均可以安装充电桩。孙女士觉得自己受到了欺骗，于是向开发商提出质疑。然而，开发商拿出合同，坚决拒绝退款。她认为，车位的定价缺乏透明度，开发商随意定价，这对消费者来说极不公平。孙女士表示，依据开发商的解释，车位产权的售价由市场需求与供给的比例所决定，这种定价方式被称为“市场调节价”。
然而，业主们对于开发商提出的“市场调节价”并不认同。在亦庄的一个小区，业主张先生也遭遇了类似的情况。他认为，产权车位的价格计算应当更为详尽，绝不能由开发商单方面决定，这样业主连讨价还价的余地都没有。他质疑：“不开放租赁停车位，难道是在玩‘饥饿营销’的把戏，故意让我们不得不购买高价车位吗？”
人防车位一租20年
亦庄小区的车位分为产权车位与人防车位两类，其中产权车位的价格普遍超过二十万元，而人防车位的价格则因位置而异，一次性租约二十年的费用在八万至十万元之间波动，且供应量稀少，每次仅开放少量车位。
知情人士透露，所谓的“人防车位”是指依据我国人民防空法的规定，在各个住宅小区的人防设施内划设的停车区域。根据有关法规，这类车位的所有权属于国家，禁止进行交易，然而允许进行租赁，且租赁期限不得超过20年。
人防车位租赁的期限最高可达20年，但开发商为何不选择进行短期租赁呢？对此，该小区的物业人员透露，他们并不了解开发商何时会启动车位的短期租赁服务。如果业主有这方面的需求，他们可以尝试向已购得车位的业主进行租赁。然而，记者观察到，这种说法引起了众多业主的不满情绪。部分业主指出，开发商此举实为迫使业主进行长期租赁，涉嫌“以租代售”，实则等同于以高价出售无产权的人防车位。
5月24日晚上大约9点钟，在通州区台湖的一个住宅小区外围，住户们陆续将自家的汽车停放在了路面上（见上图）。与此同时，该小区地下第一层的停车场内仍有不少空余的停车位（如右图所示）。图片由受访者提供。
通州区台湖某小区的业主们对于售价约20万元的地下车库产权车位，迫切期待能尽快启动人防车位短期租赁服务。王先生，该小区的一位业主，向记者透露，自2023年入住以来，小区内的人防车位始终未能得到有效利用。
自2020年起，该小区周边地带便纳入了经开区的管辖范围。自从搬入新居，居民们便通过不同途径对小区内车位“只售不租”的现象表达了不满。在半年多以前，经开区的审批部门已经为该小区的人防车位发放了使用许可。但截至目前，开发商依然以“暂时无法满足开放条件”为借口，拒绝向租户提供人防车位的租赁服务。
那些未购置车位的业主，无法进入小区地库。他们不得不每晚在小区外围违法停放车辆，次日清晨急忙驶离。目前，每当夜幕降临，小区周边的道路两侧车辆密密麻麻，犹如一锅沸腾的粥，而小区地库却显得空旷无人。业主鲁先生表示，已有众多居民计划对开发商“只售不租”车位的行为提起诉讼。
法院判令车位出租
开发商拒不执行
胜诉之后，业主们的车辆得以驶入小区停放，无需支付费用。然而，小区内那些空置的停车位依旧未对外出租。在朝阳区某个小区的门口，业主孙晓东向记者透露了这一情况。
孙晓东，今年已满35岁，是一名资深的律师。在此之前，他曾以小区内那些“只售不租”的闲置车位为理由，将开发商告上了法庭。该案件最终由朝阳区人民法院负责审理。到了去年10月，法院做出了判决：要求小区开发商必须将那些尚未售出的产权车位向业主提供租赁服务，并且需要向业主全面公开车位出租、出售以及附赠的相关信息……
先前，开发商一意孤行，车位仅售不租，且价格之高竟达28万元，众多业主因无力承担而望而却步。孙晓东表示，由此导致，未能购得车位的业主，其车辆无法驶入小区。然而，地下车库中80%以上的车位却空置着。他记忆犹新的一次是，业主的车辆被拒于小区门外，后方车辆依次排队，以致道路拥堵，社会车辆通行受阻。
孙晓东指出，《中华人民共和国民法典》第二十七条六款明确指出，在建筑区域内，那些规划用于停放汽车的停车位和车库，其首要用途应是满足业主的需求。然而，目前小区中存在大量未被使用的车位，开发商却采取“只售不租”的策略，这一做法显然与上述规定中的“优先满足业主需求”的原则相悖。
在案件审理阶段，法官提出了若干疑问，诸如小区内有多少业主有租赁车位的意愿，以及小区周边的停车状况如何。为此，孙晓东采取了一系列措施，包括发起问卷调查、搜集居民签名以及录制视频等，旨在向法官传达业主的诉求，并证实小区周边确实存在停车难的问题。最终，法院的判决结果支持了孙晓东的诉讼请求。
小区业主签名表达租停车位的意愿。
业主虽然已经赢得诉讼超过半年，但小区的车位租赁问题仍未得到落实。部分业主透露，开发商担心一旦破例，可能会带来不良后果——开发商在北京拥有多个项目，若此例一开，其他小区可能纷纷效仿，导致产权车位难以售出，进而影响资金回笼。
小区业主表示，尽管法院的裁决已明确规定不得“仅限销售”，然而对开发商的约束似乎并不充分。他担忧，尽管目前车辆还能进入小区停放，但生怕开发商突然“随心所欲”，再次将居民拒之门外。他不禁反问：“难道我们业主必须每天都随身携带法院的判决书吗？”
律师建议：
车位管理应细化
孙晓东在赢得诉讼之后，将积累的相关经验公布于网络，不久便有众多来自不同小区的业主纷纷与他取得联系。“众多小区都面临着相似的问题，业主们对此感到十分困扰，迫切希望得到援助。”孙晓东这样表示。
既然“仅售不租”的车位可能触犯法律，开发商为何仍旧如此行事？孙晓东指出，这主要是因为相关政策在具体执行上存在不明确之处。例如，《民法典》虽规定车位应“优先满足业主需求”，却未提供详细的实施细则，这使得部分开发商有机会规避法律。此外，提起诉讼对原告来说耗时颇长，即便是像我这样的专业律师，搜集相关材料也花费了半年以上的时间。
北京恒略律师事务所的朱桂颖律师指出，开发商以“仅售不租”为由拒绝提供停车服务，这实质上是对业主通过出租等途径使用车位权利的间接限制。业主可以向人民法院提起诉讼，要求法院判决开发商将闲置车位出租给业主。若车位产权属于全体业主，业主可通过业主大会或业主委员会参与车位出租的定价与管理决策。
朱桂颖提出，应在法律框架内对小区车位的管理规定进行细化和完善，借助政策引导、市场机制以及人性化的管理手段，以促进社区的和谐发展。
车位管理涉及部门多
呼吁健全协商机制
业主们发现小区车位“只卖不租”，不知应向何人寻求帮助解决。经过记者的调查，目前本市众多新建小区的车位管理问题涉及多个部门，各部门职责界限模糊，协调起来颇为困难。
在此之前，位于顺义区仁和镇临河片区的若干新建住宅区，其停车位价格昂贵且租赁困难，众多业主纷纷通过12345市民服务热线提出诉求，这些问题最终均由当地政府负责解决。
仁和镇的相关负责人表示，目前该地区已敦促开发商加紧办理各区域的人防备案相关手续，并且与物业管理方共同推动车位租赁事宜。鉴于小区周边停车较为困难，当地政府主动与顺义交通支队李桥中队取得联系，实施了灵活的执法措施，即在确保交通安全的前提下，允许部分道路在夜间临时停放车辆。此外，当地政府还在筹划增设新的公共停车场。
这项工作涉及范围十分广泛。负责人直言，若要破解停车难题，仅凭某一部门的力量，实难全面解决。以增设公共停车场为例，这便需协调区规自分局、区不动产登记中心、区住建委棚改办以及区城管委道路科等多个部门。
这位负责人进一步指出，期望与多个部门携手构建“小区停车位管理协调机制”。针对业主们所遭遇的停车难题，需强化部门间的协作，实现信息互通、共同推进。此外，要积极回应业主的合理要求，维护他们的合法权益，“我们的目标是确保资源得到合理利用，让业主们‘有车位、无烦恼’。”
北京晚报 记者 陈强 孟紫薇
0 留言