4月份，新房和二手房的成交额都呈现了逐渐减弱的趋势，同时房价的环比下降幅度也在扩大。具体来看，全国新建商品房的销售面积和销售额与去年同期相比，分别下降了2.1%和6.7%，这一降幅较3月份的-0.9%和-1.6%有所加大；而在高频口径下，新房销售面积同比转为负增长，达到了-14%，而3月份的同比则是正增长2%。此外，不同口径的新房销售数据普遍显示出减弱的趋势。在二手房市场，4月份，80个城市的二手房住宅交易量指数同比上升幅度缩小至13%（而3月份同比上升45%），备案数据下，15个城市的二手房交易面积同比上升幅度同样缩小至17%（3月份同比上升32%），总体来看，二手房的交易量优于新房，但同时也显现出增长放缓的趋势。据我们推测，4月份一手房和二手房的整体销量同比增速已经下降到了个位数，再加上挂牌量持续增加（截至4月底，130个城市的二手住宅挂牌套数比3月底增长了1.0%），这种趋势预计会对市场产生影响。因此，挂牌价格的压力已经开始影响到成交价格，4月份中金同质性二手住宅的成交价格指数环比下跌幅度扩大到了1.3%，而在此前六个月，环比下跌幅度均未超过0.5%。尽管近期政策层面降低了公积金贷款利率0.25个百分点，并在城市更新领域表达了立场（如4月底政治局会议强调“有力有序推进城中村和危旧房改造”，以及5月中旬中办、国办发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》），然而，这些措施在短期内可能对需求的直接拉动作用不大，我们还需关注一线城市的限购政策、城市改造和土地收储政策的实际执行情况。
四月期间，房地产投资及开工项目面临压力，需求呈现减弱趋势，在此背景下，需密切关注前期土地市场的动态及温度变化。
四月，受销售回款的影响，房地产企业到位资金同比降幅进一步扩大，达到了-5.3%（三月为-3.9%），房地产投资同比降幅也增至11.3%（三月为-10.0%），新开工面积同比降幅达到22%（三月为-18%），竣工面积同比降幅更是高达28%（三月为-12%），而4月末的施工面积同比降幅为9.7%（三月末为-9.5%）。在新房销售市场疲软的情况下，企业的投资意愿和能力边际减弱，这与我们之前的预期相符。今年前四个月，300个城市的住宅用地成交建筑面积和成交金额分别实现了5%和34%的同比增长（而2024年同期则分别下降了22%和27%），这一成绩与一线城市的密集推地活动密切相关；展望未来，我们认为若需求端持续呈现疲软态势，我们需密切关注土地市场的温度变化，这将对投资端的相关指标具有前瞻性的指导意义。
留意房地产市场及多元化投资领域的机会。目前，房地产市场的销售量和价格都呈现边际下降趋势，然而，外部环境的波动以及需求端支持政策的进展情况仍需持续关注。据此，我们建议在地产板块估值进一步调整之际，可以适当逢低布局一些稳健的龙头公司或可能受益于政策再出台的潜在目标。在A股市场，我们推荐招商蛇口、中国城市建设、金地集团，此外，新城控股（尚未纳入覆盖范围）也是值得关注的相关标的。在港股市场，我们推荐华润置地、建发国际、中国海外发展。绿城服务在多元板块中备受推崇，其攻守兼备的特点引人注目；同时，恒隆地产以其股息收益率位居前列，且在运营层面展现出企稳的潜力。
风险
经济基础状况和政策推进未达预期目标；外部形势的干扰程度超出预期；房地产企业的信用状况迅速恶化。
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