3 月初，国内最大的住房租赁企业是自如。自如宣布开启二手房业务“自如美家”，从而进军存量房交易市场。
随后，自如集团董事长熊林也在朋友圈转发了这一消息。
同一天，自如租房小程序上线了该业务。并且，自如将此业务排在了自如现有的核心业务租房和家服之前，对其进行重点推广。
小程序截图
目前二手房市场存在很多痛点。卖房时，会出现挂盘数量多但客户数量少的情况，客户的要求也比较多，导致房子的售卖周期比较长；买房时，房屋老旧的占比比较高，这会耗费很多时间和精力，而且佣金也比较高。自如回复 36 氪称，自如察觉到，若合作业主把房屋从出租状态转为出售状态，或者平台租客有房屋购买需求，那么经过自如进行美化改造后的房源在进行买卖时，带看效率较高，成交速度较快，这便是自如切入二手房业务的起始点。
自如美家的二手房服务涵盖了房屋托管这一环节，同时还有装修美化工作，以及带看服务和交易签约等。这些构成了完整的中介服务链条。与传统中介模式存在差异之处在于，自如美家会对房源进行不同程度的“装修美化”操作，以此来提升房子的卖相，并且也能增加买家的入住便利度。
这种模式跟国外的“房源美化代卖”相似。代卖公司会与业务商定销售底价，接着对房源进行装修美化，之后以特定价格推向市场，代卖公司的业务核心是由房源装修所产生的溢价。
36 氪得知，自如美家的“装修美化”会单独计费，且不会完全参照现有的“房源美化代卖”模式。
在线下渠道方面，36 氪目前获悉：自如美家在初期不会大量投入线下资金去建设实体门店。它会通过举办 Open House，即房源开放日活动，邀请行业的经纪人以及感兴趣的客户到场参观。自如管家会在现场进行讲解和分析，利用经纪人网络和全网资源来进行房源的售卖。
01
自如内部信显示，自如美家二手房第一阶段的核心动作包含以下三个：其一，进行房源拓展；其二，优化装修品质；其三，提升服务水平。
三大产品分别为：严选北京、上海等城市的优质楼盘房源。通过焕新好房这一产品，帮助业主卖房；通过清水好房这一产品，帮助业主卖房；通过心舍好房这一产品，帮助业主卖房。并且结合自如的家装能力，能让业主售卖的房子更好、更美、更智能。
房源向全网认证的合作伙伴开放自如美家房源。13 年来积累了城市字典、房源档案等。还具备 VR 看房、视频介绍、AI 找房等数智化能力。凭借这些能力让房屋买卖体验更轻松。
推出买卖佣金特惠政策。3 月 1 日至 31 日期间，用户于自如进行二手房的购买或出售操作，且在 2025 年 8 月 31 日之前的权益有效期内，能够享受佣金 8 折的优惠。
自如为自如租房业务的业主推出了定向优惠。那些签订了省心租等合同的租房业主，如果提前解约并且在自如美家挂牌出售房屋，就能够享受违约金优惠。
自如小程序页面
自如美家推出了“10 大服务承诺”。这些承诺包括：若带看后反馈超时，会给予赔偿一百；若有物业欠费情况，会先行垫付；若交易未能成功，会全额退回佣金等。并且，自如美家全面对标链家。
自如小程序页面
02
从产品和业务模式上来看，自如美家和链家又有明显区别。
自如美家的产品包含焕新好房、清水好房、心舍好房这三种。它们的主要差别在于装修美化的程度。具体情况如下：
焕新好房：7 天就能完成精简装房并美化焕新后出售。它专注于精装和简装房源的品质提升，会为每一套房屋量身定制专属的优化改造方案。利用维修整固、去旧换新、家居换新以及氛围焕新等手段，将原本 6 分的房源提升至 10 分。
清水好房提供老旧房清水化改造出售服务。专注于老旧房源的深度改造工作。利用 AI 与专属设计师来优化布局。以“18001”这种高品质的基础硬装，把墙面、地面、顶面进行彻底翻新。对水电系统进行全面重塑。还原出最纯粹的质感。为满足客户个性化定制精装，预留了足够的空间和更多的可能。
心舍好房提供老旧房艺术智能整装出售服务。这些房源是按照自如心舍装修标准改造的，品质较高。有清语和简爱两种风格。心舍房源具备国际化简约美学，能进行人性化功能定制，拥有灵之智能家居，注重深呼吸环保，采用智艺精工。
自如小程序页面
目前，在自如官网上已经有了二手房交易业务的登录入口。然而，找房菜单栏以及业务板块等部分，还没有将二手房业务单独地展现出来。
自如小程序页面
在自如美家二手房的页面中，点击进入焕新好房这个产品板块，网页打不开，也没有房源显示；点击进入清水好房这个产品板块，网页打不开，同样没有房源显示；点击进入心舍好房这个产品板块，网页还是打不开，依旧没有房源显示。
自如小程序页面
自如在内部信里表明，对于“家”，他们已经能够提供买卖方面的产品与服务，能够提供租赁方面的产品与服务，能够提供智能家装方面的产品与服务，能够提供生活服务方面的产品与服务，涵盖了全周期、全链条。
目前，自如美家的二手房业务在在北京和上海得以落地。并且，自如美家在二手房业务中采用了市场主流的双边收佣模式。
北京市场的佣金收取方式是买卖双方各为 1%。上海的佣金收取方式是卖家 1%、买家 2%。在 8 月 31 日前的推广期内，北京市场买卖双方的佣金可打 8 折，上海市场买卖双方的佣金也可打 8 折。
03
从商业逻辑角度来看，自如发展二手房交易业务属于在产业链条上进行纵向延伸。自如拥有超 100 万间房源，其背后有近百万业主。这些业主中有大量存在“由租转售”的需求。
一方面，自如租房业务的关键模式在于：把收回来的房源进行简单装修后再出租出去。这样的模式使得自如积攒了极为强大的家装供应链能力。并且，自如每年能够完成装修的房源大约有 8.3 万套，平均的装配周期大概是 33 天。
在房源、美化代卖这两个环节上，都在自如现有的能力圈之内。
但自如美家的快速发展，还要依靠挂牌房源的销售速度。
自如家服业务拥有超过 150 万会员，自如租房业务累计为约 500 万租客提供了服务，这些已有的客户都能够成为自如美家的潜在客户，从而有助于自如消化二手房挂牌房源。
但自如美家的房源美化环节若需自己垫付家装成本，那么随着房源数量的增加，这部分资金的需求量将会是一笔不小的流动资金被占用的情况。
另外，如果挂牌的房源无法达到目标售价，无法承担家装成本，或者业主在其他中介公司达成了该房源的交易，那么费用该如何结算呢？结算周期又有多长呢？这些情况也会对自如美家的周转速度产生影响。
04
去年底，自如曾经公开过一组综合全网的数据：
2024 年的前三季度，北京的住房租赁市场挂牌量与去年同期相比增长了 20%。同时，上海的住房租赁市场挂牌量在同期与去年相比增长了 25%。
从出租周期方面来看，北京的普租房源平均出租周期与去年同期相比增加了 16%，上海的普租房源平均出租周期与去年同期相比增加了 32%，并且两者都接近 40 天。
北京普租房源在租金方面，其平均成交租金水平与去年同期相比下降了 4%。上海的平均成交租金水平与去年同期相比下降了 1%。一二线的代表城市在住宅租金方面，平均房租都呈现出与去年同期相比下滑的态势。
租赁市场逐渐成为一个艰难的领域。租房企业持续开拓新业务和新模式以减轻压力，其中有链路上的 O2O 以及资本市场的 REITs 等。
自如美家率先在北京、上海两座城市进行布局。2024 年，这两座城市的二手房成交占比达到新高。北京的二手房成交占比为 78%，上海的二手房成交占比为 81%。在全国重点城市中，北京和上海的二手房成交占比是最高的城市之二。
二手房交易有增量，租赁市场在下滑，自如从自身能力圈向二手房延伸，这种市场逻辑是不难理解的。
图源：真叫卢俊
从长期视角来看，租赁市场的结构正经历着极为显著的变化。在十四五期间，保租房的筹集目标为 870 万套。其中，一线城市成为了保租房发展的主要阵地。
这些房源上市后，会对现有的市场租金以及散租房源造成大规模的冲击。自如作为一个拥有较多个人业主房源的租房企业，也会面临相应的压力。
图源：真叫卢俊
自如一方面在强化集中式长租公寓，利用“纳保”措施来确保房源以及租客的稳定性；另一方面，朝着产业链的上下游进行拓展，推动新业务的开展，提升经纪人、渠道和流量的重复使用程度，以达到降低成本、提高效率的目的。
05
自如进入了二手房市场，并且与链家产生了业务重合。自如美家率先在北京和上海进行布局，而北京和上海也是链家的大本营。
链家在几年前就已进入租赁市场。如今，链家在上海的在租房源数量大概是 6.6 万间/套，而在北京的租赁房源数量约为 7.6 万间/套。
近两年，链家在对租赁业务进行大力发展。一方面，能够从租赁业务切入到二手房买卖的房源端进行争夺，从而在时间上提前一步把挂牌房源锁定住；另一方面，租赁业务成为了链家用来大量培养新入行经纪人的“人力资源池”，使得新经纪人可以从高频且低难度的租赁业务逐渐去适应职场。
此外，链家降低了买卖交易的佣金比例。租赁是多元业务中的一个。租赁也是链家平滑经纪人收入波动的必要板块。
从链家的逻辑进行反向推导，能够理解自如美家这项新业务对于自如来说具有重要意义。
自如和链家原本是同出一源的，它们的创始人都是左晖。然而，在贝壳上市之前进行了一系列的调整之后，自如和链家就变成了两家相互独立的企业，并且现在它们的业务布局重合的程度也在逐渐提高。
你如何看待这种现象？在竞争加剧且互卷的市场环境里，是否会有更多企业进入同一生态位呢？欢迎留言。
0 留言