中信建投证券：中证REITs全收益指数下跌2.90%，产权与经营权类REITs均现下跌

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文｜竺劲、黄啸天

核心观点

本周中证 REITs 全收益指数出现了下跌情况，下跌幅度为 2.90%，最终收于 1033.17 。从我们所构建的指数方面来看，在本周，产权类 REITs 下跌了 2.1%，而经营权类 REITs 下跌了 2.7%。2 月 28 日这天，中国证监会的网站发布了涉及公募 REITs 两会提案的答复函。中国证监会在 2024 年 4 月 19 日已对外发布相关工作，积极推动 REITs 互联互通，且已将其列入 5 项资本市场对港合作举措。同时表明现阶段推出基于 REITs 的 ETF 条件还不成熟。另外，近期有 13 只上市高速 REITs 披露了 1 月运营数据，在春运的驱动下，2024 年四季度以来的经营修复在 1 月得以持续。

摘要

REITs 专项立法工作已经被列入立法议程，下一步将进一步深入地对 REITs 的法律依据、交易安排、管理架构、监督管理以及其他配套机制进行研究，同时借鉴境内外的实践经验，加快推动相关的立法工作。

6. 华夏金隅智造工场 REIT 的涨幅最大，为 29.8%，华夏深国际 REIT 的跌幅最大，为 7.9%。

工银河北高速 REIT 1 月路费收入同比变动-18.6%。

1 本周（截至2.28）重要政策新闻

2 本周（截至2.28）市场表现

3 本周（截至2.28）重要公告

本周（截至 2 月 28 日）需要关注的是：高速 REITs 披露了 1 月的运营数据，并且这种态势延续了同比修复的情况。

春运的推动下，2024 年四季度以来的经营修复在本月持续着。有 13 只上市的高速 REITs 披露了 1 月的运营数据。从通行量方面来看，在 2025 年 1 月，10 只高速 REITs 实现了通行量同比正增长，比上月多了 1 只；平均同比增速为 8.51%，比上月提升了 4.32 个百分点。从路费收入方面来看，1 月时 7 只高速 REITs 的路费收入实现了同比增长，并且比上个月多了 1 只；其平均同比增速为 1.81%，比上个月降低了 2.00 个百分点。路费收入以及通行量的平均同比变动存在一定的差别，我们觉得这和车流量的客货结构是有关联的。在春运期间，车流主要是以客车为主，上市的高速 REITs 的车流量增长主要是由客车车流的增长所带动的。

5 本周（截至2.28）在审项目情况

6本周（截至2.28）主要招标信息

风险提示

REITs 的审批及发行会受到项目质量、监管审核速度以及市场环境等多方面因素的影响。如果项目的成熟度不够高，监管审核的速度变慢，并且市场环境处于低迷状态，那么就会导致 REITs 的审批和发行进程放缓。

我国 REITs 存在立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善的情况。政策出台若不及预期，就有可能对 REITs 市场的持续健康发展造成影响。

REITs 的风险特征为中等风险及中等收益。今年以来，个别资产基本面疫后修复未达预期，整体 REITs 市场投资人类型单一且投资行为趋同，这些因素影响下，二级市场持续回调，波动较大。

证券研究报告的名称为：《REITs 周报（2.22 - 2.28）》，此周报指出市场出现震荡回调的情况，同时监管将会积极推动 REITs 互联互通落地。