本报记者 王 观
最近有网友提出疑问：我今年生育了二孩，打算更换购买一套面积更大的房子，听闻可以退还个人所得税，那么具体的规定是怎样的呢？又需要满足哪些条件呢？
国家税务总局大连市税务局个人所得税处的副处长孙彤进行了介绍。依据相关政策规定，从 2022 年 10 月 1 日开始，一直到 2025 年 12 月 31 日结束。对于那些出售了自有住房，并且在现住房出售后的 1 年时间内，在市场上重新购买住房的纳税人，会给予他们出售现住房已缴纳的个人所得税退税优惠。其中，新购住房的金额若大于或等于现住房的转让金额，那么就会全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房的金额要是小于现住房的转让金额，就按新购住房金额占现住房转让金额的比例来退还出售现住房已缴纳的个人所得税。需注意，此中现住房转让金额以及新购住房金额皆不含增值税。
纳税人享受上述优惠政策需同时满足以下几个条件。其一，纳税人出售的住房与重新购买的住房应处于同一城市范围内，这里的同一城市范围指的是同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所涵盖的全部行政区划范围。其二，出售自有住房的纳税人与新购住房之间必须有直接关联，并且应为新购住房的产权人或者是产权人之一。
举例而言，小张在 2024 年 12 月把一套住房给出售了。接着，在 2025 年 5 月，他在同一个城市又重新购置了一套住房。并且，他出售住房的时间以及新购置住房的时间，都处在政策规定的时间范围之内。所以，小张满足退税政策的时间条件。
小张出售现住房价格为 300 万元，需缴纳个人所得税 3 万元。他购入新住房价格为 400 万元，这样就能够全部退还之前已缴纳的 3 万元个人所得税。小张若出售现住房，价格是 600 万元，需缴纳个人所得税 6 万元。他购入新住房价格为 540 万元。按照 540 万元除以 600 万元等于 90%的比例，可退还出售现住房已缴纳的个人所得税。也就是退还的税款为 5.4 万元，这是出售现住房已缴纳的个人所得税 6 万元乘以 90%所得。
出售多人共同持有住房的，以及新购住房为多人共同持有的情况，应当依据纳税人所占产权份额来确定该纳税人现住房的转让金额或者新购住房的金额。
小李持有一套住房，占房屋产权的 50%。小马也持有这套住房，同样占房屋产权的 50%。在 2024 年 1 月，他们以 200 万元的价格转让了该住房，并且各自缴纳了 2 万元的个人所得税。同年 5 月，小李在同一城市以 150 万元重新购置一套住房。当小李申请退税时，他的现住房转让金额是 100 万元，因为 200 万元乘以 50%等于 100 万元。新购住房金额为 150 万元。他的退税金额等于现住房转让时缴纳的个人所得税，为 2 万元。
同年 7 月，小马与他人在同一个城市进行了购房行为。他们以 200 万元的价格共同买下了一套住房。在房屋产权方面，小马所占的比例为 40%。小马申请退税时，现住房转让金额为 100 万元，这是 200 万元乘以 50%得出的。新购住房金额为 80 万元，是 200 万元乘以 40%得到的。退税金额的计算方式为：新购住房金额除以现住房转让金额，再乘以现住房转让时缴纳的个人所得税，即 80 万元除以 100 万元，再乘以 2 万元，得出退税金额为 1.6 万元。
孙彤提示，办理退税时，纳税人需要填报一份《居民换购住房个人所得税退税申请表》。同时，要提供纳税人的身份证件。并且，还需提供现住房的房屋交易合同等资料。若新购住房为二手房，需提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件。若新购住房为新房，需提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
纳税人办理地点方面，需前往出售住房时缴纳个人所得税的当地税务机关进行预约办理。也就是说，纳税人卖房时在哪处缴纳个人所得税，就应当向该税务机关申请退税。
孙彤称，要让政策能被充分享受且落实出成效。税务部门凭借税收大数据，会定期筛查那些本应享受但却未享受的纳税人清单，然后发送手机短信，把换购住房的优惠政策精准地推送给他们。加强税收共治，与住房城乡建设部门协作，实现房屋交易合同备案信息实时共享；与自然资源部门协作，实现不动产登记等关键信息实时共享；与财政部门协调，确保退税资金充足；与国库部门协调，确保退税资金充足，为纳税人提供更便捷的退税办理服务。
《 人民日报 》( 2025年02月27日 17 版)
0 留言