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- REITs产品加速获批，REITs产品是什么，为何能被加速获批？
- 国务院推行REITS试点
- 什么是REITS
- 我国长租公寓目前发展面临的问题
- 有谁能谈谈平安不动产发行的首单合作型长租公寓储架REITs？
REITs产品加速获批，REITs产品是什么，为何能被加速获批？
国务院推行REITS试点
2016年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确提出，“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。
上海、北京、深圳等一线城市9月以来相继发布加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，其中均明确要鼓励REITs发展，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。
什么是REITS
从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
总结：REITS是房地产投资信托基金的英文缩写。
我国长租公寓目前发展面临的问题
在租购并举的政策红利下，长租 公寓 从小众到全民参与，成为各路资本竞相追捧的投资标的。
但是随着资本大潮退去，长租公寓大力扩张后隐患凸显，租金贷、甲醛超标、长租公寓爆仓、租金分期、企业从战略上放弃长租公寓领域等“黑天鹅”事件频发，使长租公寓陷入尴尬局面。
未来长租公寓发展是停滞不前，还是经历低谷后维稳朝好的方向发展呢?
1、 租房 装修污染
早在2018年以前，租客举报长租公寓甲醛超标的事件就不胜枚举。
为了解决甲醛房问题，长租公寓企业也意识到问题，加强装修标准。
所有家具板材必须符合国家标准、对所有房源监测合格再上架、租客可通过第三方机构对公寓空气进行监测。
但是效果并不理想，有租客通过第三方机构进行检测，发现入住半年甲醛浓度依然超标。
此外，一些租客抱团上诉，也没有维权成功。
租房装修污染的背后折射出一系列问题。
公寓出现装修污染主要与企业高周转式的发展模式有关。
租赁企业一方面想降低成本，另一方面想尽早回笼资金，因此在装修过程中忽略居住安全问题，与绿色健康的居住理念产生严重背离。
2、捆绑借贷平台，缺乏行业监管
据不完全统计，2017年以来，好熙家公寓、Color公寓等20家长租公寓机构先后出现问题。
一些企业利用租房人信用做背书，用于自身现金流转和业务发展，如果企业经营不善，租客和房东将成为背锅侠。
以鼎家公寓为例，企业破产直接导致约4000户租户成为最直接的受害者。
通过金融创新手段，在租客不知情的情况下使用网络贷款，同时也将风险单边转向租客和房东。
这种现象的出现，反映的是行业发展的乱象。
其一，长租公寓与租房一样存在淡旺季，一二线城市流动性较强，房屋空置率没有达到平稳的水平，营业收入不稳定，员工运营管理成本高;其二，企业资金周转不过来，又没有获得投资方融资，只能剑走偏锋，采取租金贷这种方式。
其三，企业内部缺乏监管，一些小型企业缺乏监管，高管侵吞租金跑路并不少见。
其实出现这种问题的根源不在于是否使用了金融杠杆，而在于缺乏行业监管和对企业内部人员的管控。
3、参与主体背景及资源禀赋严重不均，竞争激烈且失衡
长租公寓乘着政策红利的风口迅速扩张，参与主体从小众到全民参与。
从长租公寓爆仓的企业上看，往往是中小型长租公寓企业。
主因是融不到资金而资金链断裂。
而央企、国企在不动产资源、资金实力方面有先天优势，在长租公寓市场竞争中，通过对中小长租公寓企业收购扩大规模，实现强者恒强。
4、投资回报周期长，盈利困难
目前在长租公寓领域，企业主要通过二房东赚取租金差来获得盈利，但是这部分营收并不乐观。
长租公寓租金回报水平每年仅2%，加上高额的运营管理成本，长租公寓一直成为企业亏本项目。
长租公寓的发展大部分靠资产证券化融资来存活。
目前融资主要有3种模式，轻资产租金收益权ABS、重资产(类REITs、CMBS)。
目前用的比较多的是ABS和类REITS模式。
ABS是以租金收益权为底层资产，一般中介通过这种方式融资较多。
CMBS是以商业地产产权为底层资产。
类REITs是以商业地产产权和租金收益权为底层资产。
虽然这些融资方式能解决资金进出的问题，但是盈利难的问题依然存在。
5、长租公寓租金高
长租公寓与普通租赁住房相比，并没有太大优势。
首先从租金上看，长租公寓前期收房成本、装修成本都加剧租 房价 格上涨。
这些成本最终都会转嫁到租客身上。
如果租赁一个普通单间，所花费的费用要远低于租住长租公寓。
长租公寓要想发展，首先要有其不可替代性，除了良好的装修和居住环境，在价格上和运营上也要下功夫，做好产品并且租金价格合理才能在租赁市场上立足。
有谁能谈谈平安不动产发行的首单合作型长租公寓储架REITs？
日前，国内首单合作型长租公寓储架REITs——平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行。
该专项计划为REITs产品，储架规模50亿元，由平安不动产有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同实施，平安不动产担任原始权益人及增信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任增信协调人。
专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目“朗诗寓森兰店”为底层资产，发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%，获得AAA最高信用评级，票面利率为4.6%。
产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信，以满足投资者对于安全性的要求。
作为这一专项计划的底层资产，也是平安不动产投资的首个长租公寓项目，朗诗寓森兰店紧邻上海6号线洲海路地铁站，向北覆盖产业发达的自贸区客群，向南可辐射至世纪大道及陆家嘴商圈。
项目总建筑面积达4.35万平方米，房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。
值得注意的是，平安不动产作为长租公寓领域的“全链条生态资源整合者”，此次发行的是国内首单“合作型长租公寓储架REITs”。
所谓“合作型”，主要包括三层涵义：在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。
长租公寓行业行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。
可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。
从这一角度来看，平安不动产这类地产金融机构做出的资产证券化尝试，为存量公寓的盘活提供了参考样本，也为行业带来极大的推动作用。
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