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reits涉及到哪些行业方向
reits涉及的行业方向主要有公共基础设施(PPP)、商业地产(长租公寓)、医疗健康(养老地产)、城市更新以及工业地产(物流地产)等五个行业。
公共基础设施(PPP)领域：该领域主要包括了REITs与PPP的契合性以及REITs对PPP的作用还有PPP+REITs联动方面的效应以及重要意义等各个方面的内容。
商业地产(长租公寓)：主要表现为reits对于商业地产带来的意义，以及与长租公寓给合带来的优势等各个方面内容。
长租公寓
一般可以租3到5年。
“长租公寓”，又称“白领公寓”、“单身合租公寓”，是房地产市场的新兴行业。
业主房屋出租，装修，配有家具家电，以单间形式出租给有需要的人。
长租公寓盈利模式1。
租金差价从业主端租用的批发价与单间零售总价之间的差价，是目前大多数中低端长租公寓的主要利润来源。
主要包括两部分，一是整套租入，按照租出实现溢价；第二种是通过分隔隔间来增加房间数量，以获得额外的好处。
同时，公司为了提高租金价格，会对出租的房屋进行简单的装修。
采用这种模式的代表性企业是舒适的。
2.生态社区增值服务长租公寓运营商通过打造“公寓服务”生态圈，如“公寓旅游”、“公寓健康”、“公寓培训”等，扩大服务半径，整合第三方优质资源或自行运营，提升用户体验，再通过衍生产品实现盈利。
比如神奇向租客收取的物业费，大概是每个房间每月200 ~ 300元，比普通房子略高。
增值服务的成本主要体现在其高端产品上，如租车服务、房屋清洁、洗衣保洁、商品代购等附加服务。
3.以获客为目标，实现业务协同的先租后卖盈利模式的代表就是万科。
万科曾在重庆《西九万科邮报》推出“房租抵房款，房款抵房租”活动。
从活动口号中可以明显发现，这种模式的核心是先租后卖。
公司的本质不是靠公寓出租实现盈利，而是通过公寓出租获取潜在客户资源，带动自身房地产销售。
4.资产收购、持有和运营。
这种盈利模式与美国典型的公寓REITs模式非常相似。
房产资金通过资本运作来收购、出租或改造房产，然后与第三方公寓管理公司合作，由第三方公寓管理公司负责房产的出租运营和管理。
一方面可以获得资产增值收益，另一方面也可以获得经营收益。
这种盈利模式的代表是赛峰地产基金与新公寓的深度合作。
赛峰用房地产基金购买房屋的租赁权，委托新建公寓。
开展住房租赁、管理等业务，实现二者资源互补。
租赁新规：新增租赁住房不宜一次性收取一年以上租金
日前，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》。
通知指出：住房租赁合同期限不得超过二十年。
一次性收取租金的不宜超过一年。
租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
长租公寓通常一签就是3~8年，是否会因此“凉凉”呢？广东格林律师事务所律师杨金娜分析认为，适用该通知的三种租赁住房为自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房，其余出租住房都不受该通知的制约。
开发商自持长租公寓套现或有难度。
不过，“不宜”在法律上的理解是“不提倡，但并不禁止”。
2017年4月万科在白云和黄埔首吃广州土拍“竞自持”的“螃蟹”，白云项目自持50%，黄埔项目自持55%，按开发进度，可能受到该通知的影响。
对发展商影响：开发商“以租代售”无空子可钻在采访中记者发现，个别长租公寓项目以“1字头”为宣传，暗示以售价的计价方式出租长租公寓。
那么，《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》对开发商和租客来说，有怎样的影响呢？地产人士分析认为，开发商自持长租公寓，因为不能进行分拆销售，沉淀资金较大和时间较长，一些开发商都希望通过“以租代售”签长租约，回收部分资金。
但是这个通知已“封杀”了开发商可以钻的空子。
据了解，该通知的第四条款约定：地块所建自持租赁住房应当整体办理不动产登记。
不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”，载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。
房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后自持租赁住房性质不变”。
通知的第11和第12条款则约束了开发商自持长租住房的出租和宣传。
第11条款约定：住房租赁合同期限不得超过二十年。
一次性收取租金的不宜超过一年。
租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
第12条款约定：宣传推广及运营租赁住房项目时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。
第13条款则约定：本通知自印发之日起施行，有效期5年。
对长租公寓影响：不会对现有运营模式产生大的冲击开发商自持土地，开发成长租公寓，这是楼市“租售并举”趋势之下涌现的新模式。
不过，由于自持土地并开发涉及的周期较长，开发商的长租品牌或长租公寓运营公司常用的模式是与业主签长租约，一签3~8年，一次性向业主支付租金，以获得较有竞争力的租金，然后以市场价放租，赚取差价。
市场人士表示，即使是开发商最终希望以长租项目打包发行Reits债券（房地产信托融资），最基本都需要管理一定规模的长租公寓以及可以体现在财务报表的稳定租金收入，因此无论是自持还是“收屋”，都是扩大长租公寓规模的两个办法。
中原地产小北路二分行营业经理曾小利告诉记者，建行从去年开始开展存房业务，收进来的房屋通过第三方的长租管理机构进行放租，这个公司通过区域内的所有地产中介进行放租，而且支付的佣金高达一个月（市场行情是业主与租客各付半月佣），因此不少中介都热衷于帮长租公司寻找租客。
“这种业务本身签下的长租房屋已经考虑到好租、易租的因素，如以单间、一房、两房为主，楼梯楼楼层不能太高，房屋状态较为新净，最好是电梯楼。
”她分析道，长租机构以市场租价7折左右签下长租的房屋，再以市价折让两三百，低10%左右可以很快出租，降低空租期。
业内人士认为，新规对于长租公寓运营的影响可能比较有限。
对小业主影响：有租客“尝鲜”要求“押一付一”尽管政府部门出台的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，只是针对新增的租赁住房，对目前现存的出租盘源并无任何制约。
但由于政府在该通知鼓励“押一付一”，记者通过多个中介了解到，市场上已有一些租客尝鲜，提出“押一付一”。
合富置业高级营业经理高伟亮表示，虽然有部分租客会有下调押金的要求，但是业主都不愿意，仍然会按照往常的“押二付一”来收取，而租客最后也接受了“押二付一”这个行规。
中原地产曾小利告诉记者，即使是在政府出台该通知前，在租赁盘源出租条件商议中，他们也遇到过租客提出“押一付一”，毕竟对一些职场新人来说，一下子掏出三个月租金“押二付一”有一定的压力。
她表示，“有少部分业主比较好说话。
”她两个月前曾经代理一单租赁交易，房东是名校博士后，出租的时候要求租客必须为具有本科或以上的学历，后来他们找到一个租客，这位租客刚好是博士后的校友，两个人一见如故，房东把月租3800元的楼梯楼两房单位下调到3200元出租给“小校友”，后来校友提出“押一付一”，房东也爽快答应了。
政府对新增租赁住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。
在实际的二手房租赁业务中，双方商定的租金支付方式通常实行按月支付，季付、半年付的方式都非常少有，一次性支付一年或以上的租金更是极为罕见。
曾小利从业这么多年，在小北也是只遇到过一宗一次性支付5年租金的情况。
一个家庭为了孩子在小北路附近读书而租下了一个楼梯楼低层三房单位，业主原本开价月租6000元，后来双方议价，业主愿意下调租金到5000元，且不要求按年递增租金，租客需要一次性支付五年的租金，这个租赁交易最终成交，租客一次性给业主打款30万元。
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