文 | 显微一线观察，作者 | 叶一文，编辑 | 乔森
在租房市场中寻得一处安稳之地究竟有多困难呢？这个问题深深触动了无数漂泊者的内心。
一组数据把当下中国租房市场那层复杂的幕布撕开了，“撕裂”的状态完全展现了出来。
中国城市规划设计研究院发布的《2024 重点城市住房租赁发展报告》表明：一线城市的情况较为突出，租赁人口的比例达到了 47.32% 。在每两个打工人当中，大约就有一人在为租房而烦恼，他们无疑是“租房一代”。
画风突然转变，中指研究院的监测数据如同给人浇了一盆冷水。在 2024 年，一线城市的住宅平均租金累计出现了 2.82%的下跌。
租金下降了，人们可能会认为找房会容易一些吧？然而，这种想法大错特错！眼看着“金三银四”这个传统的租房旺季即将到来，市场的情况却变得越来越难以捉摸。
北上广深，每 100 个打工人当中有 47 个在租房。千万级别的租赁需求规模庞大，而持续两年的租金处于阴跌状态。租房市场犹如平静海面之下暗流在涌动，新的秩序正在悄悄地进行重构。
中介在网络上各显神通并伪装身份、拦截流量；地铁和产业园区对房租进行重新定价；老破小“降价”从而引发租售比狂欢……
市场上接连上演着一桩桩新鲜事儿。接着，一同走进这个属于金三银四租房季的真实故事吧。
为了租出房子，中介上演“演员请就位”
今年，刘文倩有打算直接找房东租房而不通过中介。她发现这样做比抢春运票还要困难。
来沪三年，刘文倩有过 2 次换房经历。这两次都是因为处于“金三银四”租房旺季，中介会“逼单”，而她自己又急于入住，所以租到了不喜欢的房子。
图 | 某租房软件显示，3月开始上海租金或将上涨
今年 1 月在过年前夕，此时正值上海的租房淡季。刘文倩抓住押金降低的机会去寻找房子，在此过程中，她体验到了中介的“花式 cosplay”。
有的装扮成“回老家程序员”然后低价转租；有的假冒成“因个人原因转租，只希望拿回押金的打工人”；还有那种“新房首租免中介费”的情况；甚至有人愿意“补贴半个月房租，以低价进行转让”。
这些是中介和二房东用来引流的话语，其目的仅仅是为了能快速将房子出租出去。刘文倩的房东在她的租期还没结束的时候，就委托中介带领他人来看房。
刘文倩多次看房后有“上当”之感，她感叹道：租金降低了，但是要找到合适的房子却变得困难了。
在北京租房的文婷也有类似经历。
文婷打算在 2 月末进行换房。当北京的中介成功促成租房交易后，会向房东和租客分别收取 50%的服务费。这种服务费是“佣金与租金挂钩”的。中介更热衷于制造抢房的焦虑情绪，而不是帮助租客去砍价。
文婷希望通过社交平台找到大房东，然而她发现这是不可能的。即便加入本地付费筛选“直租”的群，这些群也已经被中介和二房东渗透了，他们利用假身份混入群中，然后精准地推荐房源。
文婷曾经遇到一个自称可以提供房产证的“房东”。见面时，她看到了对方手机里的房产证。然而，在签约的时候，她发现身份证上的姓名与房产证不一致。这时，对方才承认自己是二房东。并且对方还玩起了文字游戏，说：“我确实是房东直租，我有房产证。”
潘迪在深圳南山区工作，他目睹了更为极端的垄断现象。在附近整片的城中村中，“房东直租”的广告背后，实际上是二房东将民房批量承包下来，然后把这些民房装修成了 INS 风再进行出租。
二房东与中介进行合作，中介带领年轻人去租房，在这个过程中模糊了关键信息，使得年轻人误以为自己租到了房东直租的房子，然而实际上他们却被中介和二房东两次剥削。
图 | 媒体曝光有中介找演员 “扮业主” 拍视频私自压价
中介的 “努力” 不止针对租客。中介和房东合作有两种模式：
一是有“普租”这种方式，中介会带领客户去看房，在交易成功后，房东和租客各自支付半个月的租金作为佣金；二是存在“托管”这种情况，将房子委托给中介，中介充当“二房东”来进行招租。
房东 Cici 拒绝进行“托管”。合作中介对她的普通租赁需求采取冷处理的态度。在 30 天时间里，仅带看了 1 组客户。他们这样做是想逼迫她托管。
Cici 在自己的社交平台进行招租。她遇到了大量伪装成租客的中介。这些中介有的劝她托管。有的以“市场低迷”为理由，让她接受租客更换部分家电的要求。
租客被宣扬“旺季涨价”，房东被强调“空置风险”，这凸显了当下租房市场的混乱状况：一方面房租下降了，租客租不到性价比高的房子；另一方面房东也难以找到满意的租客。
不少租客疑惑：“房租真降了吗？好房子谁住了？”
不断下探的房租和“消失”的房东
上海房屋中介向凡称，对于刘文倩、文婷以及 Cici 的遭遇，他觉得是很正常的。
现在一线城市中房东直接出租房子的情况比较少见。向凡进行了解释，出租房子这件事较为繁琐，其中包含寻找房客、配合房客看房、商谈租金、签订合约以及在违约后进行招租等一系列环节，很多本地的房东都不愿意为此操心，所以他们直接将房子挂到中介那里。
所以网上直接招租的房东减少，通过专业平台和中介租赁成趋势。
房屋租赁市场原本就存在不规范的情况。房价和租金出现下降，这使得租房市场的“畸形”状况更加严重。由于受到地产大环境的影响，住宅的流动性降低了，房子难以卖出，于是很多中介开始转而从事租赁业务。
以向凡公司为例，以往租赁团队与销售团队是分开的。如今销售业务出现萎缩的情况，全体员工都转而从事租赁工作。然而，市场上租房的人群并没有增加，并且行业内的竞争还在不断加剧。
为吸引客户，和同事一起拓展渠道，以完成“带客”考核。社交媒体用户数量较多，它是重点沟通的平台。然而，用户在搜索时会过滤“中介”信息，所以他们只能对自己进行包装。向凡曾扮作刚毕业的大学生、转租的白领以及帮家里老人出租的孙子。
政策层面加快保障性租赁住房供给，也给中介、二房东带来压力。
住建部称，“十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房 870 万套（间）。其中，重点 40 城计划筹建 650 万套，一线四城计划筹建 207 万套。预计这些住房能解决 2600 多万新市民和青年人的住房困难。到 2023 年底时，已筹建约 573 万套（间），完成了“十四五”目标的 66%。
深圳在 2024 年新开工建设并筹集住房 14.5 万套（间）。其中，公共租赁住房有 1.5 万套（间），保障性租赁住房为 7 万套（间）。上海在 2023 年建设筹措了 8.1 万套（间）保障性租赁住房。到 2024 年 6 月底，新增建设筹措约 4.7 万套，新增供应约 3.4 万套。
深圳租赁从业者叶雷表示，这些保障性租赁住房的面向对象是租房主力，其对租房市场产生了很大的影响。不少客户都在排队等待保障性租房，大量的房源涌入到了市场当中，这使得市场竞争加剧了。于是，中介开始寻求利润更高的“托管”业务。
相比卖房和普通出租这两种方式，托管的盈利更为丰厚。就以向凡公司为例，若卖出价值 500 万的房子，销售人员的提成是 1.2 万元；而租出 5000 元的房子，提成仅仅 2000 元。并且，在向凡公司，开单的频率并不高，客户回头的周期也比较长，同时同行之间的竞争还十分激烈。
“托管”模式存在约 1 个月的“招租日”，也就是房屋的空置期。每月有 3 天的租金被用作管理费。每年还有约千元的维修基金。并且存在租客未到期退租时房东需退租等“霸王条款”。这种模式还能“低价收房、高价出租”。二房东会趁着租金下跌，支付 11 个月的租金租下房屋，然后进行简单装修后再出租。
中国城市规划设计研究院的报告表明，重点城市挂牌的集中式机构化运营房源数量接近 150 万套/间。这些房源大多集中在一线城市。这意味着一线城市的租赁市场呈现出机构化运营的趋势。
一方面，保障性租房大量进入市场。另一方面，换房成本较高。这些因素导致了“客源”和“房源”的成交不同步。
报告称，全国有 36 个重点城市。这些城市的客源成交周期平均为 5 天。房源成交周期平均是 38 天。一线城市的客源成交周期比非一线城市长。小户型房源成交速度较快。呈现出“客挑房”的局面。
这表明一线城市的房源在挂租之后，平均需要 38 天才能成交。为了降低空置所带来的损失，中介以及二房东都展现出了各自的本领和办法。
在当下 “租客市场”，只有行动才能生存。
双面镜像：租金分化与投资热潮
在 2024 年，四个一线城市的个人房源租金出现了不同程度的下降情况。
中指研究院给出的数据表明，在 2024 年，一线城市的住宅平均租金呈现出累计下跌的态势，下跌幅度为 2.82%。
克而瑞长租监测数据更为具体：北京的个人房源租金为 114.44 元每月每平方米，相较于去年同期下降了 4.64%；上海的个人房源租金是 102.99 元每月每平方米，同比下降了 7.91%。
然而，看似整体下行的市场却冷热不均。
北京昌平回龙观，由于西二旗的互联网从业者不断涌入。2022 年时一居室租金为 4608.33 元（依据 58 同城数据）。如今一居室租金涨至 5000 元左右。
上海青浦的租金变动较为戏剧化。2024 年华为青浦研发中心开始投入使用。在此之后，周边淀山湖的房租从 2000 元迅速上涨到 3000 元。有中介表示，在凌晨两点的时候，还能够收到工程师寻找房屋的信息。
深圳的情况也类似。华为等科技企业向龙岗区迁移后，楼村的农民房被改造成了“科技蓝领公寓”。这里有带独立卫浴的 15 平米单间，其租金突破了 2000 元，比改造前翻了一倍。
城市核心地段的房子，其租售比在上涨。租售比指的是月租与房屋总价的比值，当这个比值越高时，房屋的投资价值就越大。
房价出现下跌的情况，而地段的租金却相对保持稳定。在不少城市的核心地段，出现了租售比接近 4%的“优质住宅”。
北京三环内部分老旧小区房价出现下跌情况。租售比突破了 3.8%。一场隐秘的财富运动正在悄然地进行着。
上海普陀的“工人新村”出现了“百万扫房团”。有投资者花费 110 万元购入了 38 平米的老公房，并且计划以 5000 元/月的价格出租，这样算下来租售比达到了 4.5%。
李磊搭上投资快车后开始算账，他说：“这比银行理财的收益要高 3 倍呢，而且还能盼着拆迁。”他在社交媒体上分享了自己的投资经验，从而获得了众多投资者的关注。
长沙的房价稳定，这里也是投资者的战场。当地的公寓总价较低，租金较为稳定，租金回报率能够达到 7%甚至 8%。在此情况下，出现了只接收“带租约转”的收房团。
北京曾被视作“死亡投资”的公寓，如今因租售比而迎来了转机。
三月临近了。今年的租房市场不像以往那么热闹。向凡带看完一组客户后。他仍然坚信租房行业是值得投入的。
他打算奋力拼搏。他想要买一个“老破小”用来出租。他坚信：房子的价值并非在于砖瓦本身，而是在于那永远不会缺少租客的地理位置。
（应作者和观察对象要求，本文均采用化名）
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