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从REITs年报，拆解长租公寓“改写者”——华润有巢
在政策与金融双重利好下，中国住房租赁市场正逐步迈向成熟。
长租公寓运营方通过自生的盈利能力，实现稳定盈利，华润有巢作为行业中的佼佼者，借助REITs实现了“投融建管退”良性循环，赋予租赁住房资产居住与投资双重属性。
华润有巢REIT自上市以来，表现不俗，跑赢了沪深300多类指数，稳定的收入来源和高分红，使之成为低利率时代、资产荒背景下的资产配置新选择。
华润有巢REIT在2023年的成绩单显示，全年实现了收入7841.07万元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）4780.71万元，可供分配金额6076.14万元，超额完成全年目标，现金分派率高达5.03%，在同类REITs中处于较高水平。
其稳定的现金流和高分红主要来源于经营活动获得的收入和现金流支撑。
华润有巢REIT的底层资产——有巢泗泾项目公寓和有巢东部经开区项目公寓，全年出租率超过92%，租金收缴率高达98.62%，展现出稳定经营态势。
华润有巢REIT并无债务压力，现金等价物充裕，保障了项目的稳健运行。
华润有巢REIT发行首单市场化运营的保租房REIT，成为行业典型模式，其成功秘诀在于稳定安全的资金来源、保障项目运营稳定的内生动力以及面向租客的精细化运营。
华润有巢REIT通过提供高效、便捷的服务，以及丰富的社群活动，实现了稳定的出租率和租金收益。
保租房REITs在二级市场的增长动力，源于项目的质量和运营，以及市场缺口和项目周边的竞争环境。
华润有巢REIT底层资产位于人口密集的上海，租赁需求旺盛，项目周边竞争压力相对有限。
华润有巢REIT不仅关注经济效益，还勇于承担社会责任，通过提供租住保障和服务，提升了品牌形象。
华润有巢REIT的稳健运营和创新举措，吸引了更多机构和普通投资者的关注。
作为资产配置的新选择，其风险性小、稳定收益率和分红率，以及资产增值潜力，逐渐受到市场青睐。
华润有巢REIT的成功模式，为其他长租公寓持有者和管理方探索市场化之路提供了借鉴，未来其能否探索出一条可复制的资产管理之路，值得期待。
上海碧桂园长租公寓赔钱吗 上海碧桂园长租公寓如何才能盈利
近年来，众多房地产商纷纷涉足长租公寓市场，其中上海碧桂园长租公寓以其合理的房租和齐全的设施设备，吸引了众多租客的关注和青睐。
然而，尽管生意看似火爆，上海区总裁高斌却表示，目前公寓尚未实现盈利，甚至赔钱。
上海碧桂园长租公寓是否亏损？1. 碧桂园在长租公寓领域的布局速度之快令人瞩目。
自2017年底推出长租公寓品牌BIG+碧家国际社区以来，不到半年时间，就在一、二线城市开设了10余家门店。
2. 碧桂园计划在未来三年内发展100万套长租公寓，总裁莫斌更是放言要打造“长租城市”，其雄心壮志令业界同行感到震惊。
然而，上海碧桂园长租公寓是否真的赔钱呢？3. 高斌总裁指出，碧桂园长租公寓目前仍处于业务培育期，他对团队的考核是保持不亏钱的状态。
他还要求门店开业后的房源出租率达到8成，理想状态下维持在9成至9.5成，以减少房源浪费并控制成本。
4. 高斌总裁还提到，除了房租收入，长租公寓未来将探索更多元化的盈利模式，如增值服务和金融产品等，目前正处于摸索阶段。
那么，上海碧桂园长租公寓如何实现盈利？长租领域属于重资产模式，运营商持有物业会导致大量资金沉淀，长期资金沉淀将增加企业成本。
如果项目长期无法盈利，将影响其生命周期。
目前，长租市场的资产证券化正在探索中，并已取得突破性进展。
例如，保利地产发行了国内首单央企租赁住房REITs，新派公寓的房托资产支持专项计划也在深交所获得批准，成为国内首单长租公寓资产类REITs。
碧桂园利用其在物业获取和成本控制方面的优势，将高周转和快速开发模式应用于长租物业开发，降低了成本。
在租金较低的长租物业中，时间就是金钱，高周转模式同样适用于长租公寓市场。
节省从项目获取到入市的时间，能提高效率，降低成本，从而提升盈利潜力。
总的来说，尽管目前上海碧桂园长租公寓仍在亏损，但这是一个长期运营的项目，未来的盈利潜力巨大。
时间将证明这一过程，而房地产公司通常通过销售业务快速回笼资金，以支持长期公寓业务的持续发展。
同时，与多家银行的合作也为公司提供了良好的发展前景。
深度解析丨城投宽庭保租房REIT投资价值简析
在2023年的金融市场中，保租房REITs展现出了稳健的二级市场表现，尤其在下半年，其市值实现了显著修复，这无疑是其稳健运营的一个强有力信号。
上海租赁市场的动态不容忽视，尽管短期内供应增加对租金产生影响，但从长远来看，差异化竞争将是保持租金稳定的关键。
江湾和光华项目的亮点在于它们的高端定位，租金水平高于市场平均水平，这在一定程度上体现了其独特的竞争优势。
然而，考虑到市场饱和度和增长空间的限制，它们的发展潜力或许会受到一定影响。
城投宽庭REIT凭借其预期分派率，高达4.28%，相较于其他保租房REITs，无疑更具投资吸引力。
运营管理，作为REITs的核心价值，城投宽庭项目显示出了稳健与高效。
上海的战略规划为保租房市场描绘了清晰的蓝图，十四五期间，大量保租房供应的增加将使市场竞争加剧。
租金波动在所难免，但如何通过差异化运营策略，确保租金的稳定增长，将是每个参与者面临的挑战。
城投宽庭REIT凭借其优越的地理位置，极有可能在激烈的竞争中崭露头角。
特别引人关注的是，城投宽庭REIT周边的长租公寓供应相对稀缺，这样的市场定位赋予了它强大的竞争力。
项目运营能力的体现，如江湾和光华社区高达92.87%的出租率，以及通过合作策略增加收入，都为投资者提供了可靠的投资依据。
分派率的稳定，如城投宽庭REIT的4.28%，证明了项目内在的稳健性和投资者回报的稳定性。
上海作为全国保障性租赁住房的领军城市，优质的保租房项目有望成为REITs储备，城投宽庭REIT的底层资产质量和强大的运营实力，无疑值得投资者深入考察和青睐。
不过，市场的动态变化和持续的运营表现，将决定其在REITs领域的长远价值。
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