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有谁能谈谈平安不动产发行的首单合作型长租公寓储架REITs？
日前，国内首单合作型长租公寓储架REITs——平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行。
该专项计划为REITs产品，储架规模50亿元，由平安不动产有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同实施，平安不动产担任原始权益人及增信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任增信协调人。
专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目“朗诗寓森兰店”为底层资产，发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%，获得AAA最高信用评级，票面利率为4.6%。
产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信，以满足投资者对于安全性的要求。
作为这一专项计划的底层资产，也是平安不动产投资的首个长租公寓项目，朗诗寓森兰店紧邻上海6号线洲海路地铁站，向北覆盖产业发达的自贸区客群，向南可辐射至世纪大道及陆家嘴商圈。
项目总建筑面积达4.35万平方米，房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。
值得注意的是，平安不动产作为长租公寓领域的“全链条生态资源整合者”，此次发行的是国内首单“合作型长租公寓储架REITs”。
所谓“合作型”，主要包括三层涵义：在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。
长租公寓行业行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。
可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。
从这一角度来看，平安不动产这类地产金融机构做出的资产证券化尝试，为存量公寓的盘活提供了参考样本，也为行业带来极大的推动作用。
从REITs年报，拆解长租公寓“改写者”——华润有巢
在政策与金融双重利好下，中国住房租赁市场正逐步迈向成熟。
长租公寓运营方通过自生的盈利能力，实现稳定盈利，华润有巢作为行业中的佼佼者，借助REITs实现了“投融建管退”良性循环，赋予租赁住房资产居住与投资双重属性。
华润有巢REIT自上市以来，表现不俗，跑赢了沪深300多类指数，稳定的收入来源和高分红，使之成为低利率时代、资产荒背景下的资产配置新选择。
华润有巢REIT在2023年的成绩单显示，全年实现了收入7841.07万元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）4780.71万元，可供分配金额6076.14万元，超额完成全年目标，现金分派率高达5.03%，在同类REITs中处于较高水平。
其稳定的现金流和高分红主要来源于经营活动获得的收入和现金流支撑。
华润有巢REIT的底层资产——有巢泗泾项目公寓和有巢东部经开区项目公寓，全年出租率超过92%，租金收缴率高达98.62%，展现出稳定经营态势。
华润有巢REIT并无债务压力，现金等价物充裕，保障了项目的稳健运行。
华润有巢REIT发行首单市场化运营的保租房REIT，成为行业典型模式，其成功秘诀在于稳定安全的资金来源、保障项目运营稳定的内生动力以及面向租客的精细化运营。
华润有巢REIT通过提供高效、便捷的服务，以及丰富的社群活动，实现了稳定的出租率和租金收益。
保租房REITs在二级市场的增长动力，源于项目的质量和运营，以及市场缺口和项目周边的竞争环境。
华润有巢REIT底层资产位于人口密集的上海，租赁需求旺盛，项目周边竞争压力相对有限。
华润有巢REIT不仅关注经济效益，还勇于承担社会责任，通过提供租住保障和服务，提升了品牌形象。
华润有巢REIT的稳健运营和创新举措，吸引了更多机构和普通投资者的关注。
作为资产配置的新选择，其风险性小、稳定收益率和分红率，以及资产增值潜力，逐渐受到市场青睐。
华润有巢REIT的成功模式，为其他长租公寓持有者和管理方探索市场化之路提供了借鉴，未来其能否探索出一条可复制的资产管理之路，值得期待。
到了“断舍离”的时候 长租公寓步入洗牌后期
曾经寄望在长租公寓领域施展抱负的深圳世联行集团股份有限公司（下称“世联行”，），近日开始从“租赁-运营”（中资产模式）转向“委托运营”（轻资产模式）模式。
长租公寓已经进入了一个新的阶段。
未来的住房租赁市场被认为是一个立体感十足的大生态，也就是所谓的“多主体供给、多渠道参与”。
长租公寓历经跑马圈地的规模扩张、爆雷的财务危机洗牌时期，接下来更多比拼的是运营和服务，提升出租率和坪效才是根本。
从中资产转为轻资产布局长租公寓五年有余，世联行对这一业务有了新思考。
世联行披露《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联交易的公告》（下称“《股权转让协议》”）称，公司拟与全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司(下称“世联集房”）、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业（有限合伙）（下称“华燕智辉”）签署《股权转让协议》，拟作价5.3亿元向华燕智辉转让完成资产重组后的世联集房100%股权及对应的所有权益。
但同时，前述《股权转让协议》签署日起七个工作日内，世联行拟作价2.19亿元受让世联集房控制下的43家子公司股权。
世联集房的核心业务，便是世联红璞公寓。
世联行从2015年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市，采用以中资产模式为主部署公寓业务。
截至2020年12月，世联行在管公寓项目约140个，约82%的项目为中资产模式，剩下的除了几个项目为重资产模式外，其他均为轻资产模式。
世联行表示，自公司开展公寓业务以来，中资产模式帮助其实现了快速的规模化发展，使其在几年内打造了一支专业的服务团队，建立了一套完整的运营管理系统平台，塑造了良好的品牌口碑，构建了其在集中式长租公寓行业的竞争优势。
但同时，因为中资产模式前期需要投入大量的资本、回收期长，在目前市场环境下，对整体经营带来一定压力。
世联行称本次出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权，是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型这一战略目的。
完成资产重组后的世联集房所持有的业务均为中资产模式的长租公寓业务，受让的世联集房43家子公司中，23家公司为已解约项目的公司（无项目），7家公司为尚未营业公司，剩余13家公司为在运营项目公司，共含25个项目，主要为轻资产模式公寓项目，其余少部分为酒店短租运营项目、自有产权物业项目等。
此次交易的签约对手方为华燕智辉，实际承接主体为珠海横琴华琴实业投资合伙企业（有限合伙）（下称“华琴实业”）。
世联行也相应披露了华琴实业各投资人情况，其中便包括认缴比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司（下称“南京魔方”）。
值得一提的是，南京魔方的投资资金主要来源于其母公司魔方（中国）投资有限公司（下称“魔方”）。
魔方是以轻资产运营为主的公寓服务运营商，且主要分布在一二线城市CBD及大型园区周边地段，与世联集房的业务地段分布地类似。
这也引起部分券商猜测世联行后续将在轻资产长租公寓领域发力并非虚幻的资本故事。
这也不过是长租公寓发展参差不齐状况的冰山一角。
乐乎公寓集团创始人CEO罗意对此表示，中资产运营模式受周期影响较大，如果在下行周期承租物业，且装配、运营成本可控，盈利能力还是有指望的。
但如果反过来，则模式容错度很低。
轻资产机构总体来讲风险较小，但营收和利润的增长处于线性状态，在主营业务利润不能抵消中后台成本之前，会长期面临财务压力。
盈利艰难陈劲松早在2016年就提出了“年内10万间，2020年达到50万-60万间，长远看要做100万间”的目标。
他认为，当签约规模达到10万间后，过了2018年红璞公寓就能实现盈利。
回看世联行进军长租公寓的这六年，世联集房整体经营状况难言乐观。
截至2020年9月30日，世联集房净资产录得-10.4亿元；2020年前三季度世联集房净亏损2.1亿元。
尽管背靠政策东风，租赁市场前景广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。
目前，市场上公寓业务的运营模式主要包括“持有-运营”（重资产模式）、“租赁-运营”（中资产模式）以及“委托运营”（轻资产模式）三种模式。
以万科、碧桂园（）等依托的“持有-运营”（重资产模式）来看，从2016年开始组建长租公寓“冠寓”团队的龙湖地产（），曾“提到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名”，它目前也处于微盈利状态。
万科无疑是长租公寓的先行者之一。
据万科2020年中期报显示，公司租赁住宅业务营业收入10.5亿元。
公司在33个城市累计开业泊寓12.73万间，已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为93.7%。
但是，万科的“万村计划”早已暂停拓展新房源。
万科总裁兼首席执行官祝九胜等数位高层人士几乎都坦言，长租公寓赚钱很难。
近一年来，以蛋壳、自如等为代表的中资产或者轻资产模式运营的长租公寓更是频频陷入投诉泥淖。
已上市的长租公寓品牌，无一例外都在亏损。
诸如，青客公寓2017-2019财年分别录得亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。
究其根源，行业高收低租、短债长投的运作模式，需要借助规模扩张、租客扩张、租金上涨助推，才有望持续良性运作。
但凡遭遇租赁市场下行，租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等，便会产生平台与业主、租客之间的利益博弈，引发各种风险。
关于长租公寓的盈利情况，万科董事会主席郁亮早前的表态似乎能部分代表市场的真实情况。
“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。
”一位不愿具名的租赁领域负责人士向第一财经记者分享道，长租公寓的回报率仅为1%-3%，一线城市普遍低于2%，而目前长租业务的融资利率普遍在5%以上，属于“挣慢钱”且风险不低的行业。
房价、地价、融资成本都偏高，租金收入则偏低，在这一矛盾的持续作用下，不断有小的长租公寓企业在近一年来被洗牌出局。
“在‘三道’红线、央行与银保监会分档设置金融机构的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限背景下，整个外部的融资环境是趋紧的，资金面紧张的房企、投资者只会加快退出‘挣慢钱’的长租公寓。
”上述负责人士表示，心态从容的长线布局者有望历经盈利难困境，实力进一步壮大。
房企的战略布局“算盘”既然赚钱难，房企缘何如此高度关注长租公寓？目前TOP30的地产开发商中至少已有三分之一进入租房市场。
包括碧桂园、万科、龙湖、保利地产()、旭辉控股（)、绿城中国（）、远洋集团（）、招商蛇口（）等，纷纷加速在该领域的布局。
提到开发商青睐长租业务的原因，深圳一家TOP10的房企运营负责人士表示，长租公寓市场有着典型的“长尾效应”，尤其在一线城市，长租公寓拥有庞大的客户群体，租赁型物业的现金流很好，是非常理想的资产证券化载体，相信金融市场和租赁物业市场发展将互为驱动。
“长租公寓融资成本占到整个运营成本的50%以上，而租金仅能覆盖运营成本或根本无法覆盖运营成本，REITs、住房租赁专项公司债券等金融产品越来越成熟也将大大减少这一市场的发展阻力。
”在此前的2020年7月，由北京万科打造运营的全国集体租赁用地上的首个长租公寓样本泊寓（成寿寺社区）面市。
而这也是万科在长租公寓ToG领域落地的缩影。
在2020年中期业绩会上，万科董事会秘书朱旭就有针对类似的集体建设用地来建设租赁性保障住房供应的计划表示，“目前我们在北京的两个集体租赁住房的项目已经开业，同时我们和深圳、济南的人才安居集团已经成立了合资公司，共同建设集体租赁住房，我们也希望未来能做出更大的贡献。
”长租公寓从ToC、ToB到ToG，业务边界不断扩展的同时，持续布局该领域的部分企业也迎来了发展的第一个拐点。
龙湖集团首席执行官邵明晓在2020年度中期业绩会上，直言对长租公寓这个业务充满信心，其有非常庞大的用户群，21-35岁这个用户群的数量非常大。
加上整体资金成本比较低，今年完成10万间的开业及20亿的收入应该是没有问题。
他又指，业务2020年开始微盈利，是一个获得开端。
未来公司会根据整个机会的把握，把重资产和轻资产的比例再做一些深度的优化。
同时提到冠寓到了相对稳定期，毛利率也在32%至35%。
现在开业6个月的出租率已经达到88.6%，整个进展还是非常良性的。
万科在新近的互动平台上就回应投资者称，长租公寓是解决居住问题的重要渠道，公司看好业务的长期未来。
万科相信，集中式公寓市场需求大，且符合租购并举的政策方向。
公司仍然会坚定不移的推进这项业务。
罗意也向第一财经记者表示，住房租赁行业进入了“十四五规划”中社会保障的范畴，是国家顶层设计中的重要领域。
且在一线和“准一线”城市，长租需求是旺盛且可持续的，只是在供给渠道和参与主体上会有新一轮的调整。
“未来参与长租的主体会更加多元，参与方式也会结合企业自身能力和基因，有的从资产端切入，有的从运营服务端切入，当然无论什么身份切入，最后都要落到运营上，强有力的、体系化的、不断迭代的运营能力在未来在行业中会更加稀缺。
”
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