一系列旨在稳定房地产市场的政策相继推出并付诸实践，那么当前楼市状况究竟如何？购房者的需求以及房地产销售的态势又有哪些新的变化？带着这些疑问，上海证券报记者深入北上广深四大城市的房地产市场进行了实地考察。作为全国房地产市场的风向标，这四大一线城市在春季过渡到夏季的时段，购房热情持续上升，无论是新房还是二手房市场都表现出了良好的势头。
北京：新房二手房人气皆旺
今年以来，北京楼市“暖意”持续。
上海证券报记者近期对北京多座住宅项目及二手房交易点进行了实地考察，发现当地房地产市场正处于逐步恢复之中。自5月份以来，新房市场人气显著提升，而二手房的咨询和看房数量也持续保持在较高水平。
该房地产项目的成交网签数量已突破100套，加上那些正在办理手续的，实际成交数接近300套。北京南四环新宫附近，这家项目的销售经理小辉向记者透露，项目所售均为超过100平方米的大户型，平均价格每平方米超过8万元，整个项目去化率已超过三分之二，无论是市场接受度还是成交成绩都相当不错。
在北京南五环的周边地带，诸如京玺、元启、玖月府等众多住宅项目同样呈现了极高的销售势头。即便是在平日，各个楼盘的看房人数依然络绎不绝，同时，还有不少已签订购房合同的客户正在办理后续的购房手续。
在“五一”假期以及周末这两天，我们五个销售小组的经理们可谓是忙碌得连饭都顾不上吃。若是没有提前预约来参观房产，恐怕连一个销售员都不会出现在门口迎接。北京南五环附近的元启楼盘销售经理张先生这样说道。
她向记者透露，北京的新房市场人气显著增加。自今年春节以来，市场一直处于复苏状态，整个楼盘已经成功售出超过九十套住宅。此外，部分户型中的特价房已恢复至正常售价，而部分户型的房价也有所上浮。
北京楼市的暖意在一系列数据上已有体现。
据国家统计局公布，4月份，北京市新建商品住宅的销售额较上月有所提升，涨幅达到了0.1%。中指研究院提供的数据表明，4月份，北京市新建商品住宅（不包括保障性住房）的成交量为3095套，这一数字较去年同期增长了28.2%。此外，北京市住建委发布的资料显示，在5月1日至5日的五天内，北京市新房住宅的网签数量达到了302套，这一增长幅度约为114%。
自去年度楼市调控政策作出调整之后，记者对北京市多个新开盘项目进行了持续的实地考察。观察到市场逐渐复苏，热度逐步攀升，目前这种回暖的势头仍在持续。无论是交易量还是房价，北京的新房市场都显现出明显的企稳和回暖迹象。
春节过后，北京二手房市场的交易量出人意料地达到了一个高峰。据位于西城区白云路附近的一家地产中介机构负责人张店长透露，他原先预计北京的二手房交易量会逐步回升，但现实情况却大大超出了他的预期。
记者在北京市西城区的月坛、白云路等区域观察到，不时会有顾客前往中介机构进行咨询。
数据显示，3月份，北京二手房交易量实现了显著增长，达到了19233套，这一数字较上个月增长了近62%。据此，行业专家指出，这一现象表明北京二手房市场已经步入自我调节的良性发展轨道，市场稳定趋势愈发明显。
根据北京市住房和城乡建设委员会公布的数据，在四月，北京市的二手房住宅交易量达到了15569套，这一数字较去年同期增长了超过16%。
中原地产研究院的首席分析师张大伟指出，伴随着成交量的攀升，北京某些区域的二手房价格亦呈现出上升趋势，买卖双方已步入新一轮的竞争阶段。然而，北京房地产市场的整体成交量依旧保持在较高水平。可以说，在一系列政策的推动下，北京房地产市场呈现出“成交量与价格稳定”的明显态势。
楼市未来的走势将如何展开？中指研究院政策研究总监陈文静指出，在开发商促销活动、优质房源供应量上升以及政策利好预期的共同推动下，北京等一线城市的新房销售市场有望获得有力支撑。
陈文静指出，在4月25日举行的中央政治局会议上，提出了“持续稳固房地产市场稳定态势”的方针，这不仅反映了中央对去年四季度房地产销售逐步回暖的客观评价，同时也展现了中央对当前市场状况的深刻理解。目前，市场仍需政策持续施力，以进一步增强和巩固其稳定态势。可以预见，城市更新行动的加强实施，将有效有序地推动城中村及老旧房屋的改造进程；同时，存量商品房收购政策的优化也将不断加强力度。
上海：豪宅项目“火力全开”
5月21日，上海壹号院迎来了第三轮开盘，64套住宅一售而空，当天销售额高达40.25亿元。至此，上海壹号院在2025年至今已成功举办了两次开盘活动，累计销售额达到了108.71亿元。进入二季度，上海高端住宅市场的交易活跃度显著增强，除了上海壹号院之外，近期众多中高端热门项目也纷纷取得了不错的销售成绩。
中信、新湖、融创三家携手打造的上海壹号院坐落于上海黄浦老城厢的核心地带，该地产项目在短短四天半的认购期内，成功吸引了171组客户的关注，认购比例高达约267%。
5月21日，同样在这一天，坐落于上海杨浦滨江核心地带的九宫格布局低密度滨江洋房住区，即保利·海玥外滩序BUND98，其认购活动宣告落幕。该住区共吸引了552组客户对223套房源表达了购买意愿，认购率高达248%。项目提供的房源面积从约100平方米至130平方米不等，户型包括3室至4室，其平均价格约为12.64万元每平方米。
上海作为全国楼市的标杆，其核心区域的高端项目更是格外引人注目。对此，一位市场分析人士在接受上海证券报采访时如是说。
上海中原地产的统计数据揭示，在上周（即5月12日至18日）期间，上海新建商品住宅的成交面积达到了13.51万平方米，这一数据较前一周增长了71.75%。同时，成交均价为107746元/平方米，这一价格较前一周上涨了49.25%，并且这一成交均价是今年以来上海新房周度成交均价的最高点。
数据上涨主要得益于中高端项目的陆续推出。根据上海中原地产的数据，上周上海新房市场的成交量中，位于徐汇滨江的绿城·潮鸣东方位居首位，其网签均价为19.27万元每平方米。紧随其后的是陆家嘴的太古源·源邸，其网签均价为16.90万元每平方米。而且，在上周成交量排名前十的项目中，有五个项目属于每平方米6万元至9万元的中高端改善型产品。
房企高层指出，上海中心区域的中高端住宅项目备受关注，过去在上海的核心地段，豪宅项目的本地买家和外地买家数量大致相当，但现在的买家来源更加遍布全国。另外，上海的豪宅项目在小区环境、产品设计、室内装修以及外墙材料等方面均有显著改进，这些因素也成为了吸引高净值人群的关键。
卢文曦，上海中原地产市场分析师，指出上海高端地产项目颇具亮点，特别是其地理位置的独特性，极大地提升了人们对优质产品和住宅的选择偏好。根据国家统计局的数据分析，上海的新房市场表现相当出色，尤其是那些高端改善型项目，进一步激发了消费者的购房欲望。
在刚需购房领域，近期陆续推出了一系列政策，旨在降低购房者的经济负担，从而吸引更多有购房需求的消费者进入市场。
5月7日，中国人民银行对外发布消息，决定下调个人住房公积金贷款的利率，降幅为0.25个百分点。具体来看，5年期以上的首套住房贷款利率由原先的2.85%下调至2.6%，而其他期限的贷款利率也进行了相应的调整。
5月20日，贷款市场报价利率(LPR)在今年首次出现下降趋势。据中国人民银行授权，全国银行间同业拆借中心发布的数据显示，1年期LPR降至3.00%，5年期以上LPR则降至3.50%，两者均下降了10个基点。
近期，记者进行了现场考察，发现上海的某些必需性新房颇受欢迎。在宝山区湄浦路上一处新房的售楼中心，记者目睹了两组潜在买家正坐在大厅入口处耐心等候销售人员的到来。
购买我们的住宅项目，您将获得价值15000元的停车位优惠券。若您所在单位有三人或以上一同购房，您将有机会申请企业团购优惠，预计优惠额度可达到约3万元。销售人员如此介绍道，我们的项目地理位置优越，因此备受关注，周末参观样板间时，甚至需要排队等候。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，得益于政策的推动，市场信心得到了显著增强，居民在购房方面的压力有望得到进一步的缓解，这将对于激发购房需求产生实际的正面影响。
广州：中心城区住宅热度高
随着4月底一批新盘入市，5月广州一手房市场变得热闹起来。
克而瑞的统计资料表明，在4月16日至5月15日期间，广州地区一手住宅的网签数量达到了6088套，这一数字较去年同期增长了19.3%。同时，网签的平均价格也达到了39088元/平方米，较去年同期上涨了3.5%。市场在量和价两方面均呈现上升态势，这一趋势表明市场已从下跌中恢复，并趋于稳定。
业界人士指出，自《住宅项目规范》国家标准的实施以来，满足“优质住宅”要求的特性已逐渐成为部分楼盘的吸引点。近期推出的新项目主要聚集在广州的海珠区、天河区等核心区域，这些项目的持续销售有望保持中心城区市场的热度，与此同时，外围区域依然承受着销售压力，广州房地产市场整体将呈现出明显的冷热不均态势。
近期，记者在位于广州番禺区的新开盘项目龙湖亚伦·央璟颂的营销中心观察到，洽谈区人头攒动，空位难觅，此外，现场还专门设置了签约区域，沙盘展示区同样人潮涌动。该楼盘的负责人向记者透露，在“五一”小长假期间，该楼盘接待的访客数量超过了2000组，成交套数达到80余套，总交易额大约为2.8亿元人民币。
广州海珠区新推出的保利天奕项目备受关注，购房者李先生向记者透露，尽管他仅仅在样板间停留了短短几分钟，便迅速决定支付订金，确保了心仪的房源。据保利方面提供的数据，截至5月20日，保利天奕项目已成功网签152套，实际成交数量高达308套，成交总额更是达到了34.90亿元。
根据数据统计，广州地区超过二十个新建楼盘选择在“五一”假期前提前开放，旨在吸引更多客流。同时，大约有三十个楼盘在“五一”期间推出了新的产品。这些新产品大多符合新规定，且拥有较高的得房率。
广州市住房和城乡建设局发布的数据表明，在5月1日至5日这段时间内，该地区在售的一手住宅楼认购量实现了73%的显著增长。根据业内人士的分析，这一增长主要得益于性价比较高的刚需楼盘以及那些在产品品质、地段优势等方面表现突出的高端楼盘，成交活动主要集中在这两类房产上。
肖文晓，克而瑞广佛区域的首席分析师，指出，在接下来的一个至两个月内，广州房地产市场的热度预计将显著上升，同时，成交量的改善也将持续进行。
广东省城规院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，在“五一”假期期间，广州中心城区的多个改善型新房项目吸引了大量访客，认购情况也相当活跃。然而，这类品质优良且价格公道的改善型楼盘数量并不多，它们难以抵挡“小阳春”过后市场的持续下滑趋势。此外，对于市场体量和规模的支撑作用还有待进一步加强。
据相关行业专家透露，即便位于同一中心城区，在售新房的去化情况也呈现出明显的差异。例如，在天河区、海珠区等核心区域，有些住宅项目在两个月前就已经开始预售，但截至目前，其销售套数依然屈指可数。
在二手房市场，根据国家统计局的公布数据，4月份广州市的二手房价格与上个月相比保持稳定，这一现象标志着自2023年5月起连续23个月的下跌趋势已告一段落。
广州市房地产中介协会发布的数据表明，在4月份（统计范围为3月26日至4月25日），广州的二手房交易网签量达到了10312套，这一数字较去年同期增长了12.97%。值得注意的是，这已经是广州二手房市场在今年以来的第三个月份，其网签量成功突破万套大关，紧随1月和3月之后。
肖文晓指出，自去年新规产品大规模进入市场后，对二手房价格体系产生了显著影响，不过目前这种影响已逐渐减弱，并且趋于稳定。许多业主在价格方面做出了更大的让步，这一举措促使广州的二手房价格在环比上逐渐缩小差距。
克而瑞的统计资料表明，在过去的四个月里，二手房市场的交易量达到了37503套，其中面积在90平方米以下的中小户型成交比例超过了50%。进一步分析，面积在70平方米以下的户型成交尤为活跃，达到了10400套。
深圳：好品质商品房不愁卖
上海证券报记者近期进行实地考察后了解到，深圳房地产市场购房者的情绪出现了一定的起伏，市场分化现象进一步加深，然而，整体上，市场结构性的回暖态势并未改变，优质住宅项目依然保持着较强的购买需求。
17日下午五点，记者抵达深圳龙华区的卓越珺奕府营销中心，发现现场仍有约十组客户正在与销售经理就购房事宜进行深入交流。
肖红娟，该楼盘的销售经理，透露道，在4月中旬新推出的区域，共有309套住宅供应，其中已有180余套被售出；即便是在平日，也总有十几组客户莅临项目现场进行看房。
尽管客户资源充足，肖红娟却指出，鉴于卓越珺奕府在区域内销量位居前列，其状况并不能全面反映整个市场的走势，而且相较于以往，去化速度并未明显加快。
紧挨着那座楼盘的深铁珑境项目处，记者得知，这个项目在龙华区域实属罕见，未聘请中介代理进行新房销售。去年推出的300余套住宅几乎售罄。“我们尚未对外开放的区域还在吸引客户阶段，具体何时开始销售尚不确定。”深铁珑境项目的销售经理李广文这样说道。
根据深圳市住建局公布的数据，到4月28日为止，今年深圳新建的商品住宅以及二手住宅的总成交量达到了大约3.5万套，这一数字与去年同期相比增长了54.6%。
5月份，深圳地区通过实施住房补贴计划以及“旧房换新房”等系列政策，成功举办了购房节等一系列活动，从而进一步提升了房地产市场的热度。特别是从5月1日至5日，一场以“筑梦鹏城，宜居未来”为主题的“五一好房节”活动盛大开幕，吸引了超过50家知名房地产开发商和金融机构参与，共同展示了近100个住宅项目。活动中，推出了包括特价房、租赁换购以及旧房换新房等多种优惠政策，吸引了超过10万名市民前来参观展览。
截至5月21日，深圳的房产中介机构乐有家所举办的“以旧换新”3.0版补贴活动已经吸引了2100对换房业主提出“卖旧房”的补贴申请。同时，该活动涉及的19个新房项目，其带看量已经超过了4200批次。
乐有家高级市场研究经理蒋飘指出，深圳坪山区的财富城二期项目作为首个实施“以旧换新”3.0版本的试点新盘，其累计成交的“以旧换新”套数已达到9套。整体来看，目前参与“以旧换新”的买家群体主要是家庭用户，他们倾向于通过出售较小的房产来换取更大的住宅，且多数是从城市外围地区换至市中心区域。
在采访过程中，记者观察到一些新的现象——在销售情况较好的楼盘销售现场，出现了销售情况不佳楼盘的代理中介人员亲自前往现场招揽客户的情况，楼盘间的价格竞争愈发激烈，而排名靠前的楼盘价格波动所带来的影响也在逐渐扩大。
深圳市辰光房地产经纪有限公司的总经理李方圆在接受采访时透露：“我们与深圳各大知名的中介机构建立了合作关系，确实存在这样的情况。然而，近期我们发现，那些之前持观望态度的客户，他们的决策速度明显有所加快。”
在二手房市场，据深圳市房地产中介协会提供的数据，4月份深圳地区二手房成交量为6597套，这一数字较去年同期增长了33.5%。到了5月12日，深圳市场上共有71832套二手房处于在售状态。
李方圆指出，二手房市场中的改善型买家数量持续增长，近期交易频繁的房源多为大面积住宅。据深圳市房地产中介协会提供的数据，4月份，深圳二手房交易中小于90平方米的房屋占比为55.6%，较3月份下降了2.2个百分点；而超过144平方米的房屋占比则较3月份上升了1.2个百分点，显示出改善型客户的成交比例有所上升。
肖小平，深圳贝壳研究院的院长，指出从5月8日开始，深圳对个人住房公积金贷款利率进行了下调，降幅为0.25个百分点。此举使得5年以上首套个人住房公积金贷款利率降至2.6%。这标志着自2024年以来，公积金贷款利率再次出现定向下调。这样的调整不仅有助于减轻购房家庭的月供负担，同时也传递出积极的政策信号，从而有利于刺激潜在的购房需求。二手房市场前期活跃度显著上升，预计交易量将不断攀升，价格走势趋于稳定，市场交易活跃度将持续上升，而热门区域和优质房源则更受消费者喜爱。
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