在天津购置房产时，建议您优先关注“好房子”新规出台后所推出的住宅项目。近期，天津一位房产中介人员小王在接受《每日经济新闻》记者的电话访问时，如此建议道。
国家统计局公布的4月份全国70个城市房价数据表明，在4月份，天津的新房价格较上月上涨了0.4%，与杭州同列第三位，仅落后于涨幅并列第一的上海和大连。追溯至今年1月和3月，天津的新房价格环比涨幅均为0.3%，而2月份则出现了0.3%的环比下跌。
相较之下，在4月份，天津的二手房市场价格呈现了0.2%的环比降幅。至5月21日，根据链家网的数据，天津二手房的挂牌数量已经逼近20万套。
5月21日，中指研究院天津分院总经理赵玉国通过微信向《每日经济新闻》记者透露，天津新房市场的价格上涨主要是由供需两方面的优化所推动。自4月份以来，多个高品质楼盘纷纷上市，再加上“好房子”新规的引导，使得改善型需求得到了迅速的释放。
新房网签呈现“量跌价稳”
5月21日，记者以购房者的身份对天津地区的多家房产中介进行了咨询。其中，中介小王对记者说：“在二手房和‘好房子’新规实施后的新房之间，我更倾向于向您推荐后者。”
值得注意的是，从今年5月1日开始推行的住建部《住宅项目规范》被业界誉为“好房子”新规。实际上，天津地区的“好房子”新规在上一年就已经开始实施了。
天津市住房和城乡建设委员会在上一年对《天津市住宅设计规范》进行了更新，自当年9月1日起，该修订版规范正式生效。新规范将原规定的“住宅楼层高度适宜为2.8米”修改为“住宅楼层高度不得少于3.0米”，同时对住宅室内空间的高度标准进行了提升。天津市规划和自然资源局于今年3月17日发布了《关于住宅多样性政策补充要求的通知》，该通知主要针对架空平台下方空间、宽敞阳台、露天平台、设备专用平台、突出窗户以及斜坡屋顶等部位进行了相应的优化措施。
此外，5月20日房贷利率的下调再度发生，这进一步缓解了购房者的经济负担。小王透露，目前天津的房贷利率已经从之前的3.15%降至了3.05%。以一套总价200万元的新房为例，首付需要30万元，那么纯商贷的月供相比之前大约减少了92元。
赵玉国向《每日经济新闻》的记者透露，自4月份以来，诸如城投春上拾光、城投·格调观槿花园、中建理想城等住宅项目纷纷进入市场，这一现象促使改善型住房需求迅速增长。同时，核心区域的价值逐渐恢复，需求也加快向市区集中，再加上“好房子”新规的引导作用，天津4月份新建商品住宅的成交面积在环比上提升了2个百分点，达到了27%。
赵玉国认为，受“好房子”新规的推动，天津的新房市场在产品形态、房地产开发以及市场供需关系等方面经历了显著的转变。开发商利用新规打破了传统设计的限制，通过实施“立体庭院”、“错层露台”、“飘窗”以及“架空层”等创新设计手段，显著提高了空间的使用效率。目前，“好房子”新规正在促使天津房地产市场形成一种“政策创新带动产品升级，进而激活需求”的积极循环。
根据小王提供的众多楼盘资料分析，以天津西青区的金地·时光印项目为例，该项目的80平方米两居室总价大约为120万元，每平方米的单价约为1.5万元，首付最低需18万元。该项目是遵循“好房子”新规后推出的，其设计重点在于对架空层及户型空间布局的优化，架空平台上设有果蔬超市和全方位的运动健身区域。
天津中原研究院的研究报告揭示，在4月份，天津的新房市场网签数量出现下滑，同时价格保持稳定。具体来看，全市共成交新建商品住宅4810套，较上个月减少了11%，与去年同期相比下降了21%；成交面积达到53万平方米，环比减少了12%，同比减少了22%；成交均价为18751元/平方米，同比上涨了6%，显示出价格相对稳定。
观察4月份天津市各区新房成交情况，我们发现市中心区域成交面积较上月减少了9%，而城郊四区降幅达到11%，新设立的五个区域下滑了6%，滨海新区更是环比下降了20%。与此同时，与2024年同期相比，市中心区域成交面积增长了10%，但城郊四区、新五区和滨海新区的备案量分别减少了8%、27%和45%，市场差异化的趋势愈发明显。
二手房“中心稳、外围冷”
相比新房市场，天津的二手房市场目前仍处于调整期。
据国家统计局公布的数据，4月份天津市的二手房市场出现了价格环比下降的现象，跌幅为0.2%。回顾前三个月，天津二手房价格的变化呈现出先升后降的趋势，具体为：1月份上涨了0.1%，2月份下降了0.4%，3月份则保持稳定。站在同比的角度观察，从今年1月至4月，天津二手房价格的同比降幅呈现出逐渐缩小的态势，具体降幅分别为5.7%、5.5%、4.8%和3.7%。
《每日经济新闻》的记者对过去一年中天津的二手房价格变动进行了整理分析，结果显示，在今年1月至3月期间，天津的二手房平均价格呈现了轻微的回升，而在最近两个月，价格则呈现出调整的趋势。
克而瑞统计数据显示，在4月份，天津的二手房市场呈现出成交数量上升、价格稳定的态势，共计成交了14636套房产，环比和同比均实现了1.6%的增长；与此同时，成交价格维持在每平方米16526元，与上个月持平，但较去年同期下降了12.5%。
在4月份，天津的二手房市场出现了供应量和咨询量双双下滑的趋势。当月新增的房源大约有3.1万套，较上个月减少了大约18.4%；新增的咨询客户大约有20.1万人，较上个月减少了大约14.8%；而咨询的次数大约为13万次，较上个月下降了大约18.8%。
天津市中心区域与周边市场的住宅价格差异显著，整体市场呈现出“市中心稳定、周边地区冷清”的特点。众多无力购买市中心房产的刚性需求者，转而关注西青区中北镇、张家窝等区域，这些区域对自住的需求较为旺盛。相较之下，蓟州、静海等偏远郊区的二手房市场，价格调整幅度较为突出。一位天津当地的中介人员向《每日经济新闻》的记者透露了这一情况。
外来访客的建议是，在选购房产时，应优先考虑新房。该房产中介所提出的依据是，考虑到房屋的年龄，那些楼龄超过20年的老旧住宅区常常面临停车位短缺、物业管理滞后等问题，这些因素使得它们难以吸引年轻购房者的兴趣。此外，2017年至2018年期间购买的新房业主，普遍对房价持有较高的心理预期，这导致在价格谈判上可协商的空间相对较小。
《每日经济新闻》记者观察到，目前天津的二手房上市数量相当可观。根据链家网提供的数据，截至今年5月21日，天津的二手房上市数量已逼近20万套，而在这些房源中，楼龄超过20年的老旧小区所占比例大约为31.67%。
赵玉国在分析中提到，近期二手房市场明显显现出“以价换量”的特点。自2022年起，天津二手住宅的成交量在市场中所占比例持续上升，到2025年前四个月，这一比例已超过70%。此外，目前一二手房之间的价格差距也在持续拉大，这一现象预示着二手房对于有购房需求的群体的吸引力有望持续增强。
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