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住房租赁领域首部条例性文件落地！出租地下室最高罚款50万元
近日，上海、杭州、成都等多地的长租公寓接连“爆雷”。
贝壳研究院数据显示，2020年上半年陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家，其中近七成长租公寓因“高收低出”模式导致资金链断裂。
经过多年的“野蛮生长”，长租公寓行业正进入快速洗牌期，而国家也开始出手整顿住房租赁市场。
9月7日晚间，住房和城乡建设部官网公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，该政策对出租人、住房租赁企业和房地产经纪机构的日常行为进行了规范，对于市场热议的“租金上涨”“REITS”“租金贷”等问题给予了正面回复。
在《住房租赁条例（征求意见稿）》中，“租金贷款”一词出现7次，而长租公寓“高进低出”“长收短付”的模式再次被点名。
该政策的核心要点如下。
第一，通过房东直租亦或是通过长租公寓、房地产中介租房均需备案。
此次政策第十六条规定，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。
住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。
住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用。
而第五十条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下的罚款。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该内容可以认为是有很大的创新和约束性，过去租赁市场在备案方面几乎是空白的，此次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。
第二，明令禁止厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间对外出租用于居住。
政策第四十七条规定，出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三，房源信息要真实、准确。
政策第四十一条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息，应当取得委托人书面同意，发布的信息应当真实、准确、有效，不得发布位置、面积等与实际不符，价格、用途等与委托事项不符，以及法律法规规定不能出租的住房信息。
商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。
政策第五十二条规定，企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。
第五，房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价。
房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。
第六，政府建立住房租赁指导价格发布制度，遏制房租过快上涨。
此次政策第三十六条明确规定，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。
对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
对此，严跃进表示，这条规定有三个含义。
第一、租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。
第二、租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。
第三、租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。
第七，长租公寓“高进低出”、“长收短付”受政府管控。
政策第三十八条明确规定，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
第八，鼓励住房租赁金融的多元化发展，支持发展房地产投资信托基金。
政策第三十四条规定，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。
什么是reits基金
全名：Real Estate Investment Trusts，翻译过来房地产投资信托。
从字面来看就可以理解它来自于房地产（Real Estate）领域。
它是通过发行证券的方式募集投资者的资金，并由专门管理机构进行不动产的投资与管理，并将资产的基础收益和资产升值收益按照协议比例分配给投资者的一种契约型或公司型的基金。
2.从定义来说，REITs是基于资产经营的收益和资产升值的收益，通俗来讲是将资产收益的享有权通过信托基金的方式转让给投资者，因此最核心的部分就是资产。
REITs涵盖的资产对象包括购物中心、写字楼、酒店、长租公寓（以上均为上市房企的主要持有资产构成要素），以及交通运输、工业物业、环境和公共设施等基础资产（图1）。
而此次证监会下发的通知和指引，针对的对象主要就是基础资产或者叫基础设施领域的REITs。
3. REITs的底层资产类型说起来简单，但操作层面上，公募REITs的落地，不仅涉及到寻找优质的标的物，还有架构设置、税收政策、退出条件等许多内容需要具体敲定，其中牵扯的专业面比较广，我认为这也是此次以相对非市场化的基础设施来作为试点的一个重要原因。
拓展资料诞生于美国，兴盛于欧美和日本、新加坡、香港等发达国家和地区，到今天全球已有41个国家或地区推出了REITs制度。
根据NAREIT统计数据，截止2018年底，美国REITs市值11，236万亿美元，是全球最大的市场；欧洲REITs市值2291万亿美元，亚洲RETIs市值2178万亿美元，大洋洲1615万亿美元。
REITs相关的海内外发展历程在网上比比皆是，在此暂时不花大的笔墨去描述，有兴趣的读者可以去翻看一下。
当然如果有人感兴趣我会专门梳理。
而相比海外，中国大陆的REITs推动进程相对缓慢，从2002年诞生至今，走过了18年的探索历程，才终于迎来公募REITs的试点性文件，过程当中虽然类REITs产品发展态势积极，但始终没能踏上公募的领域。
此次以基础设施领域作为探脚石，其实是“箭在弦上，不得不发”：2.因为“新冠”疫情的影响，长达10年的经济高速增长趋势被打破，而全球疫情继续猛烈冲击着出口、外贸，对经济的影响是长期的。
今年是十三五收官年，保住经济增长必然是当前要务；3.消费不景气，利率下行压力较大，拉动经济的三驾马车（投资、出口、消费）损失其二，不得不通过加大基础设施投资提振经济，而政府财政压力和降杠杆的压力同时存在，必须扩大资金来源；4.19年城镇化率已达60%以上，随着城镇化进程进入后半段，房地产市场进入存量时代，资产运营发展壮大。
地产企业面临疫情和经济下行冲击下，也急需盘活存量资产，减少资金占压，因此业内对公募REITs的呼声早已铺天盖地。
以上几点虽然看起来像是阶段性需求，但其实也是结构性改善的重要需求。
一方面政府资金来源结构得到改善，另一方面房地产企业的资金及经营、资产结构得到优化。
这才是真正的发展REITs动机，也是张弓拉弦的“手”，前面三点，无非是帮着搭了把箭。
相信公募REITs借助此次的试点工作，一定会在近期有更大的发展空间。
有谁能谈谈平安不动产发行的首单合作型长租公寓储架REITs？
日前，国内首单合作型长租公寓储架REITs——平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行。
该专项计划为REITs产品，储架规模50亿元，由平安不动产有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同实施，平安不动产担任原始权益人及增信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任增信协调人。
专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目“朗诗寓森兰店”为底层资产，发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%，获得AAA最高信用评级，票面利率为4.6%。
产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信，以满足投资者对于安全性的要求。
作为这一专项计划的底层资产，也是平安不动产投资的首个长租公寓项目，朗诗寓森兰店紧邻上海6号线洲海路地铁站，向北覆盖产业发达的自贸区客群，向南可辐射至世纪大道及陆家嘴商圈。
项目总建筑面积达4.35万平方米，房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。
值得注意的是，平安不动产作为长租公寓领域的“全链条生态资源整合者”，此次发行的是国内首单“合作型长租公寓储架REITs”。
所谓“合作型”，主要包括三层涵义：在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。
长租公寓行业行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。
可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。
从这一角度来看，平安不动产这类地产金融机构做出的资产证券化尝试，为存量公寓的盘活提供了参考样本，也为行业带来极大的推动作用。
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