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房地产泡沫的介绍
查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。
随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。
”所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。
泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量；泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。
应对国内房地产泡沫措施
2008年美国次级房贷危机波及全球，各国的经济资本市场深受影响，投资机构破产、股市重创、房价暴跌，但对中国经济影响不大。
而中国房地产在其后也展开了一段快速上涨的行情，去年开始，国内外机构和专家纷纷唱空中国楼市，指出中国房地产存在严重的泡沫，一旦泡沫破裂，可能也会发生如美国、日本一样的危机。
房地产泡沫形成原因
因为市场交易情绪热烈，导致房价快速上涨，导致价格与实际价值发生严重的背离，由此产生出房价泡沫。
这种泡沫一旦破裂，房价就会发生短时间内的暴跌，带动经济产生衰退。
在历史上，国外多次发生房产泡沫，由房价暴涨导致投机氛围加剧，投机需求加重了房地产风险，最后泡沫破裂引发了巨型的金融海啸，造成人民消费危机，加大收入储蓄，没有消费就没有了经济增长点。
中国房地产泡沫的应对措施
中国房地产市场存在一定的泡沫，主要集中在一二线城市，但目前还未形成危机。
浙江温州周边城市房价在过度热炒之后，接连出现下滑。
政府一直通过各项政策，积极控制房地产系统风险。
控制各地土地供应
前几年，各地政府财政被土地“绑架”，以拍卖土地的方式来解决地方债务问题。
为了防止房地产泡沫过大，政府应该根据市场情况控制土地供应量，在存量房过剩时，减少住宅用地供应，转为商业用地和文化、体育用地。
监管金融机构房贷水平
银行在保证首套房需求的情况下，对于投资房和多套房的贷款要求予以控制，减低房屋贷款抵押比例，严格审核房贷条件。
推进不动产登记和房产税执行
各地积极推行房屋信息登记工作，便于了解市场情况，以此制定防御机制，保证房地产市场健康长期发展。
不动产登记不断推进，避免短时间热炒楼市的行为，引导人们正确投资观，为以后征收房产税做准备，通过税收手段干预、调控市场行为。
房地产泡沫的防范措施
1、加强对房地产市场的宏观监控和管理
政府制定合理的政策，是预防房地产泡沫的首要措施。
房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。
首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适当，不至于过多积压;其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增;最后，大力发展安居型住房，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2、规范土地市场，调节供求关系
首先要严格执行土地开发规划审批制度。
调控好土地供应总量、供应结构和供应区域。
其次要严格土地招投标管理，完善政务公开制度。
在土地的招投标过程中按照标准程序挑选最优的投标方。
再次是开征土地财产税，抑制土地投机和闲置。
一是通过征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的土地交易。
二是加强土地增值税的征收，限制转手套利的土地交易行为。
三是实行中央与地方分税制，把征收土地财产税的税权划归地方政府。
四是尽快取消房地产企业征税就低不就高的办法，实行统一的、确定的税率。
最后是要建立土地信息系统，实行全国联网，加大信息透明度，防止信息不对称，控制圈地、炒地等现象。
3、规范房地产市场秩序，规范房地产企业的市场行为
制度建设是规范房地产秩序的根本。
要尽快立法，完善各种行政和技术规范，严格执法。
严格市场监管，建立良好的市场秩序。
完善房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境;要用法律形式规范房地产交易方式，继续完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。
继续加强房地产市场信息工作，重点分区域、分价格段归集商品住房价格信息。
不断完善存量房交易服务平台，优化办理流程，提高办事效率，提升服务水平，保障交易安全等。
对房地产企业要从资质审查、产权登记、信用档案等方面进行规范，相应提高企业进入门槛，通过市场的优胜劣汰，扶持壮大一些市场口碑好、实力雄厚的房地产开发企业。
4、货币政策
房地产贷政策要有前瞻性。
房地产业跟金融业的密切相关性，决定了房地产泡沫的产生，在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。
在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求皆旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效的调整，则房地产泡沫很容易产生。
而且，事实证明，“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。
5、完善金融体系
从制度上防止泡沫的产生。
房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系、尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。
目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。
但是，随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。
6、建立完善独立的房地产价格监测、预警系统
经济预警系统逐渐成为经济运行和决策系统中的重要组成部分。
能在经济出现问题之前提前发出警报，以引起决策层注意，防止问题扩大化。
建立全国统一的、独立的房地产市场运行预警系统，对房地产价格及相关指数进行监测，不断完善房地产市场的宏观监测体系;通过对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，就市场运行情况进行评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控，有效防止泡沫的产生。
进一步推行城市基准地价制度,加大地价指数、各类物业价格指数等地价信息的公开力度,为市场交易提供合理的价格。
基准地价是我国地价体系建设的基础性工作,既是政府调控土地市场的重要工具,也是政府公共服务的一个基础项目。
但是目前我国的现状是,基准地价成果公布比例低,使用面窄,利用率低,没有发挥出应有的政府指导和宏观调控作用。
各地对基准地价应用的方向和范围不是很明确,一方面基准地价成果基本限于土地管理部门使用;另一方面,土地管理部门不能积极地将基准地价成果向社会宣传,公开性差,这也制约了土地市场健康有序的发展。
总之，中国房地产不存在系统性风险，楼市泡沫没有专家鼓吹的那么大，但是房价过快波动对经济发展都是不利的。
目前，全国房价处于调整性回落中，市场炒房情绪降温，逐渐回归理性，房地产暂无风险。
房地产市场出现泡沫后,政府应出台哪些政策?
您好，中国房地产市场抑制过度泡沫化的策略选择自2005年开始，稳定房价成为中国房地产调控的重要目标之一。
为抵制房价过度上涨，国家制定了一系列的宏观调控政策，其中包括：2005年3月为稳定房价出台的“国八条”；2009年12月颁布的抑制投资投机性住房的“国四条”；2010年1月严格二套房贷管理的“国十一条”；2010年3月对土地进行调控新政的“国十九条”；2010年出台的“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的“国十条”；2011年1月出台的“新国八条”，以及2013年2月国务院常务会议明确稳定房价的“国五条”等等。
一系列房地产宏观调控政策的制定和实施，在不到十年的时间里，掀起了四波宏观调控的高潮。
这些调控政策对防止中国房价过度上涨起到了一定作用，但国家对房地产业的宏观调控，还应借鉴日本房地产泡沫破灭的经验教训。
(一)建立“房价收入预警机制”，健全住宅分类供应体系中国房地产宏观调控应建立“房价收入比”预警机制，使房地产调控更具针对性。
“房价收入比”的预警机制，应使房价上涨速度不得超过人均可支配收入增速。
中国“房价收入比”的合理区间应参照国际惯例，定在6—7之间。
以此为参照，经济发展程度不同的城市和地区，可适当调整“房价收入比”，对于不同收入层次的群体，也相应调整“房价收入比”，国家要在房屋供给上，充分考虑消费区域和消费层次的差异，加大商品性住宅和保障房的供给，缓解供需矛盾，以满足不同“房价收入比”层次的需求。
未来一段时期是中国深化改革的时期，也是推动经济增长再平衡的一个历史过程。
房地产泡沫的化解，需要建立在统筹推进收入分配公平、民生改善与经济发展的基础上。
从供给角度，需要借鉴日本的经验，建立住宅分类供应体系，扩大针对普通民众实际需求的房屋供给量。
在房地产泡沫程度较高的非常时期，日本政府为解决穷人住房问题，建立住宅分类供应机制，建造低价公房，以调节住房市场价格。
其中包括针对中低收入阶层的政府公营住宅，针对中高收入阶层的由私营发展商经营的商品住房。
此外，在购房资金筹措上，日本成立了由财政拨款和邮政储蓄贷款组成的住宅金融公库，可为居民提供住房抵押贷款，并为政府及住宅公团提供房屋建设资金。
这些经验可以作为中国的借鉴。
具体做法是强化政府特别是地方政府在住房问题上的责任。
在多元化的住房分级制基础上，通过构建完善的、明确分级的新建住宅供应体系，切实解决中低收入阶层的住房安置问题，减缓居民住房压力。
从需求角度，则应从根本上促进分配公平，规范私营经济发展，提高劳动者的工资集体协商和议价能力，遏制劳动收入在国民收入中占比下滑的趋势，从而为劳动者解决和改善住房问题创造必要的条件。
这样，才能逐步化解房地产泡沫过度带来的矛盾，使房地产回归合理的发展轨道。
(二)积极调整信贷结构，加快房地产业去杠杆化进程从各国的经验看，房地产业的杠杆率过高是宽松货币政策的产物，也是导致房地产泡沫过大的诱因之一。
由于中国现行房地产开发制度与销售，中国房地产业杠杆率主要表现在土地储备贷款、土地出让环节首次缴款比例、土地增值税清缴、房地产开发与销售等环节。
以土地储备为例，土地储备贷款条件比照项目融资，自有资金比例低限仅为30%，助长了囤地行为。
再如，土地增值税清缴环节，房地产开发企业往往较长时间保留尾盘，拖延项目竣工清算进程，而将预提的土地增值税转用于新项目建设。
房地产开发企业的融资和个人住房按揭贷款等也是加大杠杆率的一个因素。
房地产业总体杠杆率过快上升，会增大宏观经济金融运行风险。
为了去泡沫化的需要，有必要提高房地产开发企业的信贷准入门槛，并严格审查和控制个人房贷。
加快房地产去泡沫化，需要综合运用多种货币政策工具组合，积极推动信贷结构调整，使银行体系新增信贷向小微企业、科技企业倾斜，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。
而对商品房、商业地产、基建投资等产能过剩领域则要严格控制。
完善信贷政策，控制政府融资平台、房地产开发贷款等高风险行业贷款，有效应对房地产泡沫领域的潜在违约风险。
(三)防范高增长转为稳增长背景下汇率变动的影响综观各国房地产泡沫破灭的历史可以发现，房地产泡沫程度较高一般形成于经济起飞后，而破灭往往紧随高速增长期，处于经济转型的关口，且一般均受国际游资冲击而爆发(拥有国际货币霸权的美国例外)。
以日本为例，上世纪80年代的经济高速增长加剧了其房地产市场泡沫程度。
自第一次石油危机始，日本的实质GDP增长率由10%下降到4%左右。
随着日本经济发展中的重工业化和城市化的基本结束，以产能过剩为特征的经济增长方式难以为继，“广场协议”的签订及自由金融政策的实施，推动了日元大幅升值，缩小了外需规模，日本经济增长方式被迫由“投资导向型”向“出口导向型”转变。
以日元升值为标志的汇率放开政策，引入了大量国际资本，国际热钱随之涌入日本房地产业，推高了日本房价的快速增长，房地产泡沫程度加剧。
而泡沫破灭后，日本经济受到沉重的打击。
据瑞穗证券的数据统计，1992-2004年，日本企业和银行处理泡沫经济的成本高达208万亿日元，年均处理泡沫成本占GDP的比重高达3.5%；失业率超过了其他发达国家。
其实质GDP增长率由1990年的4%左右，下降到不足1%，房价和股市量价齐跌至历史新低，银行净损失达十万亿日元。
目前，中国进入了由高增长向稳增长的转型阶段，应吸取日本当年为了刺激内需、不顾房地产泡沫的膨胀、单纯固执地实施低利率政策的经验教训。
尽管房地产泡沫由内因而起，但在经济全球化的条件下却往往因外部的冲击而破灭。
因此，我们对人民币汇率升值预期所导致的游资泛滥及其对中国房地产过热的助推器作用，要保持清晰的认识。
一方面，要运用行政干预手段缓解过剩流动性、抑制经济过热；另一方面，还要保持人民币汇率的相对稳定，防范国际投机资金对中国经济的冲击。
(四)提高房屋交易费用，遏制和打击投机从国外成熟的房屋交易税费征收机制来看，多种税负的征收提高了房屋持有成本，平衡了市场供求。
这种税收调控法以市场化手段，迫使囤房者释放出多余房子，增加了市场供给，消减了房价上涨预期，挤出了房地产市场过度出现的泡沫成分。
对此，发达国家的做法值得我们参照：例如，德国为了抑制房地产投机，对房屋投机活动设置了“防火墙”，成为欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一。
德国政府规定购房不满十年就卖出者，政府将对收益部分征收15%的“投机税”，此外，除了交纳给中介的费用之外，还要负担3.5%的交易税和公证费。
这些额外的费用占交易额的10%左右。
较高的交易费用降低了投机者利用短线炒房而获取暴利的机会。
相比较于德国，日本的交易费用更高，交易费用品种包括印花税、登记证税、不动产取得税、每年一次的固定资产税。
不动产税税率相当于土地和住宅建筑的3%。
在美国，各种房屋税高达30%，占家庭收入的21%。
如果美国的房价上涨低于10%—15%，则无法覆盖购房和卖房的交易成本，炒房者就会亏本。
可见，较高的交易费用是确保住房作为消费品的前提，也是发达国家和地区房价稳定的一个重要原因。
中国需要借鉴这一做法，对超过规定标准面积的房地产拥有者，应通过征收累进税的方式进行调节，打出炒房和囤房囤地行为，遏制房地产投机。
另一方面，政府要加强监管，规范房地产市场秩序。
如：加强住房销售价格管理，加大对闲置土地和违法违规用地的处理力度，打击偷漏税和规避限购等行为，进一步加强商品房预售资金监管，维护购房人合法权益。
这样，才能使房地产的发展真正服务于长期经济增长和持久的民生改善。
希望能帮到您，望采纳！
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