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长租公寓头部企业房源数量三年翻番，投资者预期回报率下降
中国长租公寓市场在过去几年经历了行业洗牌和市场沉淀，但在人口结构变化、购房门槛提升、政策支持和资本助力等驱动力助推下，中国长租公寓行业市场发展仍面临较大需求。
9月23日，仲量联行在其最新发布的《中国长租公寓市场白皮书》中指出，越来越多的投资机构正将目光聚焦在中国长租公寓的开发投资上，且对稳定回报率预期普遍保持在4.5%~5.5%，但较2018年有明显下降趋势。
随着中国REITs试点的不断推进，未来REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。
房源数量三年翻番，需求以初入职场的白领人群为主
《白皮书》指出，中国长租公寓市场在2017-2018年经历了政策红利及机构化红利的释放，大量企业进入市场试水，其中不乏一部分品牌盲目扩张。
在经历了2019-2020年的行业深度洗牌和市场沉淀后，中国长租公寓市场进入新的发展机遇期。
一些仍坚定地走在长租公寓赛道上的企业已逐步摸索出适合自身发展的经营模式，其中头部品牌保持了较快的增长。
据仲量联行统计显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。
这些存量主要分布在一线及1.5线城市中；且开业6个月以上门店的平均入住率高达89%~95%。
值得指出的是，部分城市的中高端长租公寓市场已逐渐成型。
仲量联行认为，未来，随着租赁需求升级，以及开发商、投资机构及其它市场参与者的深度参与，长租公寓产品有望加速迭代更新，长租公寓市场将在质量和数量上均更上一个新台阶。
京沪深最受投资者青睐，回报预期在4.5%~5.5%
在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在了中国长租公寓的开发投资上。
根据仲量联行面向30多家不同类型的投资机构进行的问卷调研结果，投资者现阶段的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。
而在细分赛道方面，目前97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场。
从发展模式看，投资者目前仍主要采取重资产扩张模式，尤其是存量资产改造模式。
此外，《白皮书》指出，大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%~5.5%之间，但相比2018年有明显的下降趋势。
对于未来5年的稳定回报率走势，45%的投资者认为会保持平稳，39%的投资人认为会下降。
仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示：“随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。”
中国租赁住房REITs市场规模千亿可期
仲量联行指出，“资产价值过高”以及“土地和资产获取困难”一直以来都是中国长租公寓市场投资者面临的两个最大挑战。
对于大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式。
但国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期。
投资者有必要深入了解市场租赁需求特征，在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。
要想在短期内实现规模效应，目前投资者所依赖的存量改造模式很难达成，拿地开发是效率更高的方式，但目前机构投资者在本地市场获取开发土地还存在一定难度。
投资者应考虑与拥有土地优势的国企和开发商以及拥有丰富管理运营经验的运营商合作，各市场参与方发挥各自优势，能够有效应对这一挑战，实现合作共赢。
此外，“资产流动性过低，导致退出困难”成为第三大挑战，退出机制已是投资者最关注的话题之一。
短期内，单一资产或资产包退出仍将是主要的途径；但中期有望通过REITs提升长租公寓投资市场的流动性。
仲量联行中国区评估和咨询服务部执行董事熊建平表示：“租赁住房和REITs天然适配，虽然现阶段公布的政策暂时仅将保障性租赁住房纳入中国REITs的底层资产，但我们认为，中国REITs拓展到市场化的租赁住房是必然趋势。
租赁住房有可能成为中国REITs的又一个蓝海；而REITs有望成为长租公寓投资者未来主要的退出机制之一。
”
《白皮书》显示，国际经验表明，租赁住房一直都是优质的REITs底层资产。
2020年美国GDP为20.9万亿美元，权益型REITs总市值1.37万亿美元，约占GDP规模的6.5%，若按照上述比例推算，预计中国公募REITs市场规模可达6.5万亿元。
而在美国，租赁住房类权益型REITs总市值占所有者权益型REITs总市值的14.9%，按这个比例推算中国租赁住房REITs市场的潜在规模将有望超过9000亿元。
「草海线路」月度观察丨REITs、商改租、N+1，公寓的夏天“燥”起来
7月大事记
热词——REITs、租赁试点城市、商改租
政策——集体土地、N+1、市场监管
品牌——房企配建拿地、人才公寓入市、租赁行业盛典
NO.1 7月热词
月 度 观 察
租赁“真”REITs：国内首单住房租赁企业股权交易完成
7月1日，国内首单“住房租赁企业股权转让”摘牌仪式在北京金融资产交易所举行。
底层资产：无锡凤凰城长租公寓项目。
项目协调人：中国建设银行。
交易服务提供：北京金融资产交易所。
// 一句话点评
与国内现有的不动产证券化融资工具相比，在制度规范、权益属性、交易架构等多个方面实现了创新和突破，是真正意义上符合国际主流标准的REITs模式。
办公类REITs：2020年民营A股上市公司首单
7月10日，上市公司蓝光发展发布公告称，其首例办公物业类REITs——“招商财富-华泰-蓝光虹桥世界中心资产支持专项计划”已于7月9日成功设立，募资10.65亿元。
据统计，截至2019年底国内共发行类REITs产品68只、总金额超过1400亿元，而今年以来全市场累计发行了8只REITs产品、金额仅100.51亿元。
// 一句话点评
REITs释放的优势不只体现在融资，更体现在其评估与退出机制的完善，从而为市场带来“流动”的活力；除商办外，酒店、长租公寓、联合办公、物流地产等“全”商业空间均有巨大应用潜力。
租赁试点城市
大力发展住房租赁市场 8城市新获中央财政支持
7月1日，中国财政部、住房和城乡建设部公示了“2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单”。
此次入围的8个城市分别是天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安。
据悉，由中央财政划拨地方的住房租赁市场发展资金，采取竞争性评审方式分配。
示范期3年，专项资金标准按城市规模分档确定。
其中，直辖市每年10亿元(人民币，下同)，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。
2019年，已有16个城市进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，分别是北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。
// 一句话点评
2年24城，体现了国家对住房租赁这项民生工程的重视，试点城市对于品牌长租公寓而言或存巨大发展潜力。
商改租
武汉、合肥发布新政：“商改租”政策月落两地
7月，武汉市房管局发布消息，“为推进房地产市场供给侧结构性改革，加快培育和发展住房租赁市场，有效增加租赁住房供应，即日起，允许部分闲置低效的商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房，但城市重点功能区和主干道沿线临街的商业和办公用房，不得改造为租赁住房。”
7月，合肥市住房保障和房产管理局等发布了《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》。
《通知》规定，“在合肥市区范围内，不动产权证或其他合法权属证明用途为商业(办公)、工业(厂房、仓储)、科研教育等非居住类型，且近期内无征收计划的已建成闲置存量房屋，可以改建为租赁住房。
”
// 一句话点评
NO.2 政策备忘
月 度 观 察
集体土地
北京试水集体建设用地建租赁房，首批试点13城将赢长租公寓项目规模入市
7月6日，全国首个集体土地租赁住房项目，万科泊寓北京成寿寺项目开业。
据迈点空间租赁了解，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市作为首批“集体土地租赁试点城市”均已开展利用集体建设用地建设租赁住房，多地项目正在加紧建设之中。
// 一句话点评
集体土地补物业供应短板，品牌公寓迎轻资产输出良机。
上海推进“N+1”模式10年规划
上海市房屋管理局印发《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》，将N+1模式的推行时间延至2024年
“单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住”，《通知》还对隔断材料、消防安全等方面提出了更高的标准，明确实施“代理经租”“N+1”模式的具体要求。
// 一句话点评
上海作为全国最早落实N+1政策的城市，在做扎实消防等安全的前提下，对于减轻租客租金压力与提升品牌公寓坪效等都有积极的试点意义。
市场监管
郑州、厦门开展租赁市场专项整治
7月15日，郑州市住房保障和房地产管理局房屋租赁市场乱象整治实施方案日前印发。
明确此次整治检查对象为专业化住房租赁企业和从事住房租赁业务的经纪机构。
整治重点包括12大乱象：租赁住房项目存在以租代售的；房源发布不真实，合同使用不规范、门店公示内容不齐全等。
7月23日，厦门市住房局发布消息，“为进一步完善住房租赁市场规范行业健康发展的机制体制，有效遏制住房租赁中介行业乱象，不断优化住房租赁市场环境，维护租赁双方合法权益，日前，厦门市住房局联合市发改委、市公安局、市市场监管局、市金融监管局、厦门银保监局、市网信办6部门成立住房租赁中介机构专项整治工作小组，启动该市2020年住房租赁中介机构乱象整治专项工作。”
// 一句话点评
毕业季是传统的租赁旺季，品牌公寓更应该守住底线做好服务。
NO.3 品牌动态
月 度 观 察
华润
11.02亿摘沈阳地块，须配建2.4万平方米长租公寓项目
7月15日，华润以5400元/㎡、配建租赁住房2.4万平方米，竞得沈阳市南京南街东创新路北地块土地，总价为11.02亿元，溢价率35%。
据悉，地块其余土地由龙湖与保利竞得，其中保利将配建3.2万平方米的教育设施。
// 一句话点评
房企拿地不容易：配建是趋势，长租是标配，“大社区”是未来。
上坤
上坤·红树湾人才公寓申请正式开启
7月16日，位于上海市中山街道上坤·红树湾的22套首批人才公寓已竣工交付，作为2020年松江区推出的首个配建公租房项目，现已正式入市。
据悉，今年内共有971套房源供应市场。
// 一句话点评
房企系长租公寓的路将越走越宽，产品打磨和品牌建设是关键。
1本蓝皮书、2场巅峰对话、4个经典分享、6项行业大奖
7月23日，由商业空间产经研究媒体-迈点网、商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院联合数百家全国主流媒体举办的“2019-2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛”在上海阿纳迪酒店隆重召开。
本届峰会以“风云际寓”为主题，汇聚租赁地产行业百位大咖，现场发布1个蓝皮书、2个权威数据报告，通过2场高端对话、4个经典运营案例分享，基于迈点研究院大数据研究成果，从过去一年风云变幻的市场形势延伸而出，围绕困局求生、行业出路、产品策略、细分品类等核心话题，共话行业趋势，把握行业机遇，于“风云”中洞见先机，于“波澜”中窥见未来。
作为本次峰会最大的亮点——“2019年度租赁地产影响力品牌金航奖”颁奖盛典在当天下午隆重开启，基于迈点品牌指数MBI一年来的实时数据监测，6大奖项逐一揭晓，将本次盛典推向高潮。
从REITs年报，拆解长租公寓“改写者”——华润有巢
在政策与金融双重利好下，中国住房租赁市场正逐步迈向成熟。
长租公寓运营方通过自生的盈利能力，实现稳定盈利，华润有巢作为行业中的佼佼者，借助REITs实现了“投融建管退”良性循环，赋予租赁住房资产居住与投资双重属性。
华润有巢REIT自上市以来，表现不俗，跑赢了沪深300多类指数，稳定的收入来源和高分红，使之成为低利率时代、资产荒背景下的资产配置新选择。
华润有巢REIT在2023年的成绩单显示，全年实现了收入7841.07万元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）4780.71万元，可供分配金额6076.14万元，超额完成全年目标，现金分派率高达5.03%，在同类REITs中处于较高水平。
其稳定的现金流和高分红主要来源于经营活动获得的收入和现金流支撑。
华润有巢REIT的底层资产——有巢泗泾项目公寓和有巢东部经开区项目公寓，全年出租率超过92%，租金收缴率高达98.62%，展现出稳定经营态势。
华润有巢REIT并无债务压力，现金等价物充裕，保障了项目的稳健运行。
华润有巢REIT发行首单市场化运营的保租房REIT，成为行业典型模式，其成功秘诀在于稳定安全的资金来源、保障项目运营稳定的内生动力以及面向租客的精细化运营。
华润有巢REIT通过提供高效、便捷的服务，以及丰富的社群活动，实现了稳定的出租率和租金收益。
保租房REITs在二级市场的增长动力，源于项目的质量和运营，以及市场缺口和项目周边的竞争环境。
华润有巢REIT底层资产位于人口密集的上海，租赁需求旺盛，项目周边竞争压力相对有限。
华润有巢REIT不仅关注经济效益，还勇于承担社会责任，通过提供租住保障和服务，提升了品牌形象。
华润有巢REIT的稳健运营和创新举措，吸引了更多机构和普通投资者的关注。
作为资产配置的新选择，其风险性小、稳定收益率和分红率，以及资产增值潜力，逐渐受到市场青睐。
华润有巢REIT的成功模式，为其他长租公寓持有者和管理方探索市场化之路提供了借鉴，未来其能否探索出一条可复制的资产管理之路，值得期待。
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