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朋友们，不要被忽悠进入长租公寓行业
17年糊里糊涂的进入长租公寓以来，很多人非常羡慕。
还有一部分准备进入这个行业，咨询我如何做？我反问你为什么要投资长租公寓行业？他们觉得这个行业挺赚钱，门槛不高，收的是现金流，BABABA一堆，停，停，停！有一句话叫墙外的人拼命想往里跳，墙内的人往外跑。
做为一个公寓人，先不说因为每天像母亲一样想着如何照顾好我们的租友，如何提高出租率，每个月初把钱都给了各位房东，自从进入这个行业以后，早期晚睡，人变瘦了腰不痛了，因为物理运动做的不少。
自己还要兼职变成万能的修理工。
进入行业之前，就要认真的考察，学习和了解行业的情况。
我们先梳理一下国内长租公寓的发展状况。
经过4个阶段发展期： 萌芽期(2010年到2013年) 长租公寓在国内萌芽于2010年前后，市场上之前有高端的公寓，青年长租公寓品牌真正出现在2010年左右。
包括YOU+自如，优客逸家，青客都是在此时刻诞生。
许多品牌创始人是从二房东或者房地产中介转型长租公寓，他们在创业过程敏锐的发现需求，从而成为国内第一批青年公寓的玩家。
起步期（2013年到2015年） 长租公寓开始受到资本的关注，2013到2015年，魔方获得华平资本3000万美金，以自持物业为主的新派公寓获得1.6亿元。
由于租赁市场拥有广泛的发展前景，互联网+，房地产中介和酒店系都进入此赛道。
泡沫期（2015到2017年） 2015年可以称为国内公寓元年。
国家从金融，政策，房源，税收各方面支持租赁行业发展，广州等地方政府还推出了“租售同权”，即卖房和租房都可以享受到一样的教育等社会资源，进一步推广长租公寓的发展。
随后，万科宣布“万村计划”，在全国各地建立新型的租赁社区，这标志着房地产开发商正式进入长租公寓。
碧桂园，龙湖，旭辉，招商，金地陆续进来，行业一片热闹。
而魔方，YOU+，蛋壳，自如这些早期玩家，为了抗衡巨头，加快融资速度。
2017年中国公寓行业证券化市场迈出重要一步，“魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立，募集资金达到3.5亿元，这是国内首单公寓行业资产化产品。
行业门槛越来越高，中小公寓难以融资，资本冲着头部企业。
退潮期（2018到？） 这个阶段从18年开始,长租公寓负面消息不断,甲醛超标,抬升租金,爆雷一系列事件,媒体风向改变,从鼓励到妖魔化.2018年10月份万科宣布开始停止”万村计划”,深圳部分偏远地区甚至出现退租或者项目转让;深圳市政府颁布了相关的稳定租金政策,规定房东不能任意解除合同和提高租金,租金每年增长幅度不能超过5%,这样等于堵死了长租公寓盈利空间;鼎家公寓,乐伽公寓行业内一批” 高进低出 ”的爆雷,正式进入退潮期.此时,部分企业如远洋整体转让长租公寓部门,剩下的都在慢节奏发展,大家都进入一个比较谨慎的态度.附上倒闭公寓名单:以上是长租公寓发展的四个阶段，在了解了行业发展历史以后。
我们再来了解一下行业存在的问题。
其实PROBLEM是一大堆。
甲醛超标，高进低出，抬升租金，规模陷阱等，目前存在的最关键的问题有两个， 回报低 和 空租率过高。
回报率低 。
以前我们是1000元拿过来，卖3000元，现在是1500，只能卖2500元，差价减少了。
目前集中式公寓毛利率在30-40%之间，回本周期3-5年，一般集中式公寓租期在8-15年；而分散式租期比较短，在3-5年，毛利在10-30%之间，相对投入比较少，回本周期在1-2年不等。
据说有一家头部公寓的年报显示，单间投入成本在7万，回本周期在6.8年。
空租率过高。
周姐在广州包租房子已经有10年了，目前规模大概有1000套房源。
“我做了这么多年公寓，今年行情是最差的。
以前的房子空出来，不到三天就可以租出去，而现在我们很多房子空了一个月都找不到租客，整体出租率只在85%左右。
”目前空置率是悬在公寓经营者的一把利剑，大家都在想着怎么把房子租出去，而空置率也导致租金下滑。
据统计，北京前三季度租金环比下滑4%，各位房东等不到18年租金大涨的行情。
面对过低的出租率，许多公寓运营方不得不大力度降价促销，某蛋公寓最近推出签约一年，免租1.5个月，这是风向标，悲观者认为行业进入降价潮了。
那么，长租公寓行业靠谱吗？或者这个行业有前景吗？国内租房市场是一个万亿的大市场，有统计表明2020租赁市场将达到1.6万亿，2025达到2.2万亿。
而根据国外的经验，随着房价的上涨，租房的人群会越来越多。
美国存量住房约1.3亿套，自2005年以来，美国住房自有率不断下降从04年69.2%下降到62.9%，2004年以来至少800万户自有住房家庭转向租赁，转向人口接近1900万。
到2015年底为主，美国有4390万个租赁家庭，租赁人口1.1亿，接近总人口的三分之一。
租金GMV达到5000亿美元以上，在美国越来越多人成为租房一族，租房市场不断扩大。
再看一下我们近邻日本。
日本自从房地产泡沫破裂，人口老化，房价下降。
租金也随着房价的下降而下降，从2000年开始止跌回升，目前日本租房市场庞大而稳定。
日本租赁家庭占比高达35%，超过1800人口选择租房居住，因为日本三大商圈房价比较高，工薪一族买不起，转向租房。
收入与租房支出在30%以内，近20年来日本全国租金水平还呈现缓慢下降趋势，大家更乐意去租房而非买房。
看完美日的租赁市场，确实前景可观，那么个人怎么进入少走弯路？首先，要充分了解市场 。
不能人云亦云，盲目跟风去做，不然会死的很快。
充分了解行业的特点，了解清楚后，如何定位，是要做青年公寓，还是蓝领或者家庭公寓？通过什么渠道获取客户？提供什么服务？这些都要弄清楚，充分了解这个是一门苦逼的行业。
另外，对具体项目要做可行性调查报告和现金流模型测算。
可以通过周边租房需求，交通，周边配套成熟度，物业可见度和物业改造成本五个维度来综合评估项目可行性，然后通过现金流测算模型，测算在租赁期间内，该项目的收益率，通过数据把风险量化，清楚的了解我们的营入收入多少，成本多少。
其次，房源的获取成本。
长租公寓本身的收入来源来自于租金差，如果项目前期租金太高，哪怕你运营能力再好，也难以获得理想的回报。
甚至出现亏损。
之前倒闭的乐咖，鼎家，爱公寓等几家，都是因为高收低出，导致现金流断裂，从而倒闭。
违背行业本质规律的，以后肯定会出问题。
如果能获取性价比高的物业，尤其城市核心地区，交通方便，配套齐全的，那么，恭喜你，你已经成功一半。
最后，要找一个行业内有丰富经验的人士作为合作伙伴。
包括刚才的可行性调查报告和现金流模式行业小白是做不出来，需要行业资深人士。
如果团队有一个经验丰富的行业老兵，可以让你少走很多弯路，甚至避雷。
如果找不到这类合伙人怎么办？那么，可以到长租公寓相关的学习社或者教育机构学习，了解行业动态，学习公寓行业的管理，运营，营销等方面的知识。
虽然行业目前在阵痛期，但是寒冬过后春天将会到了。
没有亏损的行业，只有亏损的企业。
如果没有做好充分准备，还是回头是岸。
贸然进入公寓行业，会死得很惨。
租公寓和小区哪个划算？如何挑选呢
现在房屋租赁的形式越老越多，为了能在各位租客中吸引目光，现在出租的房屋耶在适应着各位租客的要求发展，以往都是租住的小区住宅的多，现在公寓租房发展得还是比较快的，喜欢公寓的朋友也比较多了，那么租公寓和小区哪一个更划算呢，两者中应该如何挑选呢？一、租公寓和小区哪个划算1、住宅里的人员对环境熟悉，火灾时逃生便利，时间较短；公寓里居住的人员对环境不熟悉，火灾时逃生不便利，时间较长。
住宅居住人数较少，每户仅3－4人，规范取3．5人；公寓通常居住人数较多，每房间4－8人，有时更多。
住宅里居住的人员，主要是家庭成员，居住时间较长，几年、几十年甚至一辈子；公寓里居住的人员，主要是社会成员，居住时间短，几天、几个月或者几年。
2、在《住宅设计规范》中住宅的各部分功能空间使用面积象卧室、起居室、卫生间、厨房都有小使用面积要求，双人卧室为10平方米，单人卧室为6平方米，兼起居室的卧室为12平方米，一类二类厨房面积为4平方米，三类四类厨房面积为5平方米，而公寓则没有严格要求，甚至可以不设厨房。
3、室内环境要求不相同。
住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照，卧室起居室厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1／7，而公寓则没有日照和通风面积要求。
二、应该如何挑选1、购房前多了解小区信息买房前要对小区的情况有简单的了解。
要注意小区与物业的签约情况，并对物业的口碑和实力作进一步了解，并对其作出合理的评估，看房选房时也要实地考察。
2、看小区的公共区域和建筑外墙面小区的公共区域是否清洁，路面是否有废品，绿化修剪是否整齐，这是判断小区物业的一个细节，干净整洁的小区物业管理水平明显要好。
同时通过小区的外立面也能反映出小区的物业情况，物业公司一般都会每年清洁一次外立面。
3、物业的反应速度物业保修电话应该24小时有人接听，对于急修问题物业应该以最快的速度解决，如果是一般的保修应该在一天内做出反馈，这也是考量物业好坏的标准之一。
有的小区对于业主的报修置之不理，这样的物业千万不要选，以免入住后的生活受影响。
长租公寓频频爆雷，你还会选择长租公寓吗？
年轻人要到大城市奋斗，第1件要做的事情就是租房，但是长租公寓却频频爆雷，我还是会选择长租公寓，因为一方面自己找公寓实在是太麻烦，另一方面长租公寓一般会更精致、更好看，除此之外，也有部分长租公寓公司是比较可靠的，接下来跟大家具体说明。
1.年轻人来到一个陌生的城市，自己找房子太麻烦。
在我刚毕业的时候，我来到了一座大城市工作，首要的事情就是找一个长租公寓，但是对于我来说，拿着大包小包的实在是太麻烦，而且有很多中介是非常坑的，明显就能看出来不对，所以我也不敢租房，一方面是自己一面要工作，另一面还要找房子，没有时间，另一方面对于找房子的各种细节也不懂，所以依然会选择长租公寓。
2.长租公寓公司的房子更好看。
对于年轻人来说，其实更喜欢装修好一点的房子，一方面这样的房子非常的好看、赏心悦目，能够放松自己的心情，另一方面如果朋友来做客也是能够拿得出去的，长租公寓的房子比一般的房子要好看要精致。
3.部分长租公寓公司还是很靠谱的。
在电视上我们看到大部分爆雷的长租公寓公司，都是先全部收租客的租金，然后部分给房东，但是我们这边有很多正规的长租公寓公司，就是简单的收房租，然后赚取中介费，没有那么多的套路，所以部分长租公司还是很靠谱的，值得信赖。
总而言之，我认为虽然长租公寓频频爆雷，但是我依然会选择长租公寓公司。
因为一方面有部分长租公寓公司是比较靠谱的，值得信赖的，另一方面，长租公寓的房子也更加好看，而且省去了自己找房子的麻烦。
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