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从REITs年报，拆解长租公寓“改写者”——华润有巢
在政策与金融双重利好下，中国住房租赁市场正逐步迈向成熟。
长租公寓运营方通过自生的盈利能力，实现稳定盈利，华润有巢作为行业中的佼佼者，借助REITs实现了“投融建管退”良性循环，赋予租赁住房资产居住与投资双重属性。
华润有巢REIT自上市以来，表现不俗，跑赢了沪深300多类指数，稳定的收入来源和高分红，使之成为低利率时代、资产荒背景下的资产配置新选择。
华润有巢REIT在2023年的成绩单显示，全年实现了收入7841.07万元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）4780.71万元，可供分配金额6076.14万元，超额完成全年目标，现金分派率高达5.03%，在同类REITs中处于较高水平。
其稳定的现金流和高分红主要来源于经营活动获得的收入和现金流支撑。
华润有巢REIT的底层资产——有巢泗泾项目公寓和有巢东部经开区项目公寓，全年出租率超过92%，租金收缴率高达98.62%，展现出稳定经营态势。
华润有巢REIT并无债务压力，现金等价物充裕，保障了项目的稳健运行。
华润有巢REIT发行首单市场化运营的保租房REIT，成为行业典型模式，其成功秘诀在于稳定安全的资金来源、保障项目运营稳定的内生动力以及面向租客的精细化运营。
华润有巢REIT通过提供高效、便捷的服务，以及丰富的社群活动，实现了稳定的出租率和租金收益。
保租房REITs在二级市场的增长动力，源于项目的质量和运营，以及市场缺口和项目周边的竞争环境。
华润有巢REIT底层资产位于人口密集的上海，租赁需求旺盛，项目周边竞争压力相对有限。
华润有巢REIT不仅关注经济效益，还勇于承担社会责任，通过提供租住保障和服务，提升了品牌形象。
华润有巢REIT的稳健运营和创新举措，吸引了更多机构和普通投资者的关注。
作为资产配置的新选择，其风险性小、稳定收益率和分红率，以及资产增值潜力，逐渐受到市场青睐。
华润有巢REIT的成功模式，为其他长租公寓持有者和管理方探索市场化之路提供了借鉴，未来其能否探索出一条可复制的资产管理之路，值得期待。
出表！R4!聊聊首单央企华润有巢住房租赁REITs
昨日，华夏基金管理有限公司引领下的“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所正式提交申报，这是中国首个由中央企业华润集团参与的租赁住房REITs项目，同时也是第四个保障性住房REITs。
该基金由华夏基金和中信证券两大头部金融机构联手打造，原始权益方为有巢住房租赁（深圳）有限公司。
华夏基金与中信证券于2022年9月22日向中国证监会和上海证券交易所提交了公募基金的注册和上市申请。
项目涉及的基础设施REITs资产包括上海市松江区的两个保障性租赁住房项目：泗泾镇的泗泾项目和松江工业区东部园区的东经济区项目，华润置地间接持有这两个项目100%的股权。
上海于2017年起开展集体建设用地租赁住房试点，其中R4租赁用地在2018年落地，华润置地竞得的泗泾镇租赁住房地块即为此类用地。
与其他城市相比，上海R4用地权属清晰，有利于通过REITs退出市场。
大型租赁社区成为2020年住建部关注的重点，而有巢国际公寓泗泾社区和东部经开区项目是华润置地在这一领域的代表性项目，它们分别于2021年开业。
项目优势体现在其创新性、规模和配套设施上，为租户提供了多样化选择。
上市完成后，公募基金将收购项目公司的权益，使得基础设施REIT持有项目100%权益，从而实现资产的公开市场流通。
有巢深圳作为项目顾问，负责提供运营和管理服务，收取相应的管理费。
有巢住房租赁隶属于华润置地长租公寓事业部，致力于改善新市民和青年人的居住条件。
截至2021年，其已在全国16座城市运营超过5万间公寓，有巢品牌在市场中占据显著地位。
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但需明确，本公众号提供的内容仅供参考，不构成投资建议，使用时需自行判断，作者和公众号对此不承担法律责任。
租赁新规：新增租赁住房不宜一次性收取一年以上租金
日前，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》。
通知指出：住房租赁合同期限不得超过二十年。
一次性收取租金的不宜超过一年。
租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
长租公寓通常一签就是3~8年，是否会因此“凉凉”呢？广东格林律师事务所律师杨金娜分析认为，适用该通知的三种租赁住房为自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房，其余出租住房都不受该通知的制约。
开发商自持长租公寓套现或有难度。
不过，“不宜”在法律上的理解是“不提倡，但并不禁止”。
2017年4月万科在白云和黄埔首吃广州土拍“竞自持”的“螃蟹”，白云项目自持50%，黄埔项目自持55%，按开发进度，可能受到该通知的影响。
对发展商影响：开发商“以租代售”无空子可钻在采访中记者发现，个别长租公寓项目以“1字头”为宣传，暗示以售价的计价方式出租长租公寓。
那么，《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》对开发商和租客来说，有怎样的影响呢？地产人士分析认为，开发商自持长租公寓，因为不能进行分拆销售，沉淀资金较大和时间较长，一些开发商都希望通过“以租代售”签长租约，回收部分资金。
但是这个通知已“封杀”了开发商可以钻的空子。
据了解，该通知的第四条款约定：地块所建自持租赁住房应当整体办理不动产登记。
不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”，载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。
房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后自持租赁住房性质不变”。
通知的第11和第12条款则约束了开发商自持长租住房的出租和宣传。
第11条款约定：住房租赁合同期限不得超过二十年。
一次性收取租金的不宜超过一年。
租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
第12条款约定：宣传推广及运营租赁住房项目时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。
第13条款则约定：本通知自印发之日起施行，有效期5年。
对长租公寓影响：不会对现有运营模式产生大的冲击开发商自持土地，开发成长租公寓，这是楼市“租售并举”趋势之下涌现的新模式。
不过，由于自持土地并开发涉及的周期较长，开发商的长租品牌或长租公寓运营公司常用的模式是与业主签长租约，一签3~8年，一次性向业主支付租金，以获得较有竞争力的租金，然后以市场价放租，赚取差价。
市场人士表示，即使是开发商最终希望以长租项目打包发行Reits债券（房地产信托融资），最基本都需要管理一定规模的长租公寓以及可以体现在财务报表的稳定租金收入，因此无论是自持还是“收屋”，都是扩大长租公寓规模的两个办法。
中原地产小北路二分行营业经理曾小利告诉记者，建行从去年开始开展存房业务，收进来的房屋通过第三方的长租管理机构进行放租，这个公司通过区域内的所有地产中介进行放租，而且支付的佣金高达一个月（市场行情是业主与租客各付半月佣），因此不少中介都热衷于帮长租公司寻找租客。
“这种业务本身签下的长租房屋已经考虑到好租、易租的因素，如以单间、一房、两房为主，楼梯楼楼层不能太高，房屋状态较为新净，最好是电梯楼。
”她分析道，长租机构以市场租价7折左右签下长租的房屋，再以市价折让两三百，低10%左右可以很快出租，降低空租期。
业内人士认为，新规对于长租公寓运营的影响可能比较有限。
对小业主影响：有租客“尝鲜”要求“押一付一”尽管政府部门出台的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，只是针对新增的租赁住房，对目前现存的出租盘源并无任何制约。
但由于政府在该通知鼓励“押一付一”，记者通过多个中介了解到，市场上已有一些租客尝鲜，提出“押一付一”。
合富置业高级营业经理高伟亮表示，虽然有部分租客会有下调押金的要求，但是业主都不愿意，仍然会按照往常的“押二付一”来收取，而租客最后也接受了“押二付一”这个行规。
中原地产曾小利告诉记者，即使是在政府出台该通知前，在租赁盘源出租条件商议中，他们也遇到过租客提出“押一付一”，毕竟对一些职场新人来说，一下子掏出三个月租金“押二付一”有一定的压力。
她表示，“有少部分业主比较好说话。
”她两个月前曾经代理一单租赁交易，房东是名校博士后，出租的时候要求租客必须为具有本科或以上的学历，后来他们找到一个租客，这位租客刚好是博士后的校友，两个人一见如故，房东把月租3800元的楼梯楼两房单位下调到3200元出租给“小校友”，后来校友提出“押一付一”，房东也爽快答应了。
政府对新增租赁住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。
在实际的二手房租赁业务中，双方商定的租金支付方式通常实行按月支付，季付、半年付的方式都非常少有，一次性支付一年或以上的租金更是极为罕见。
曾小利从业这么多年，在小北也是只遇到过一宗一次性支付5年租金的情况。
一个家庭为了孩子在小北路附近读书而租下了一个楼梯楼低层三房单位，业主原本开价月租6000元，后来双方议价，业主愿意下调租金到5000元，且不要求按年递增租金，租客需要一次性支付五年的租金，这个租赁交易最终成交，租客一次性给业主打款30万元。
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