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拆迁评价违法行为之一：评价人员无资历，评价结果与屋宇价值差距大
对被征收屋宇启动实地勘察、考查、测量的人员必需是注册房地产估价师。
被拆迁人可以要求评价人员出示房地产估价师注册证书，没有评价资质的人员可以拒绝评价。
在屋宇拆迁优惠中，屋宇的价值应该是被拆迁人最关心的疑问，那么关于屋宇价值的评价就尤为关键了。
很多时刻被拆迁人都会给咱们律师反响，要拆迁的时刻来了一群不知道是什么身份的人来家里转了一圈，而后就说过几天给咱们评价报告。
这样的评价报告咱们可以认可吗?究竟怎样样的评价才是正当非法的呢?上方爱土拆迁律师团为您详细剖析。
无资历人员走过场，评价被颠覆刘先生位于湖北省某县城的老小区的屋宇被列入了拆迁范畴。
拆迁方委托了外地的某屋宇多少钱评价事务所对刘先生的屋宇启动评价。
当自称是评价上班人员到来了刘先生的房前屋后，走过场的转了一圈，拍了些照片。
而后就对刘先生说可以了，过几天由拆迁办把评价结果给你。
刘先生其实对此人的身份也有点疑心，然而由于惧怕得罪拆迁办也就没有提出质疑，也没有要求这些人拿出证件。
几天后，当评价结果送达给刘先生时，果真不出所料，这个评价结果十分低，总体算上去与周边的房地产市场多少钱简直是大相径庭。
并且刘先生发现，这份评价报告上签名的人与过后现场勘查的评价人员并不是同一团体。
经过考查，过后现场勘查的评价人员只是这家评价事务所的一名普通文员，并没有评价资历。
刘先生即刻以评价人员不具有评价资历和评价多少钱偏低为由，向原估价机构书面放开合乎评价。
这家屋宇多少钱评价事务所在收到刘先生的合乎评价放开后，立刻指派了有资质的评价师到现场从新测量，并对原来的评价结果做出了批改。
屋宇拆迁评价测量人员须要什么资质?依据《国有土地上屋宇征收评价方法》第十二条规则：房地产多少钱评价机构应当布置注册房地产估价师对被征收屋宇启动实地查勘，考查被征收屋宇状况，拍摄反映被征收屋宇内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记载，并妥善保存。
这里可以看出对被征收屋宇启动实地勘察、考查、测量的人员必需是注册房地产估价师，本案例中，评价机构随意找了一名普通文员来启动现场勘查必需是违法的。
什么是注册房地产估量师注册房地产估价师是指经过全国房地产估价师执业资历考试或许资历认定、资历互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资历，并依照《注册房地产估价师治理方法》注册,取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价优惠的人员。
所以被拆迁人可以要求评价人员出示房地产估价师注册证书，没有评价资质的人员可以拒绝评价。
冒用注册房地产估价师名义从事估价优惠，须要负法律责任依据《注册房地产估价师治理方法》第三十六条规则：违犯本方法规则，未经注册，私自以注册房地产估价师名义从事房地产估价优惠的，所签订的估价报告有效，由县级以上中央人民政府树立(房地产)主管部门给予正告，责令中止违法优惠，并可处以1万元以上3万元以下的罚款;形成损失的，依法承当抵偿责任。
所以本案例中这家屋宇评价机构的做法是存在违法的，刘先生由于评价多少钱过低并且评价人员无评价资历为由，要求复核评价的要求是正当非法的。
爱土拆迁律师团提示各位被拆迁户，实践来你家启动现场勘查、测量、评价的人员必需是注册房地产估价师，请大家必定擦亮眼睛，分辨评价人员的真伪。
房地产资产评价报告案例大在校生
房地产评价报告书范文，资产评价报告，是评价机构实行评价合同的成绩，也是评价机构为资产评价名目承当法律责任的证实文件。
上方让我分享房地产评价报告书，一同来看看。
房地产评价报告书1一、前言致委托方函：××女士：受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东xx市xx路xx花园A区7幢302(修建面积为135平方米)的住宅用房启动估价。
估价目的是为确定房地产抵押存款额度提供参考依据而评价房地产抵押价值。
依据国度无关法律、法规及技术规范，对上述房地产启动了剖析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点20xx年x月x日地下的市场评价总价为人民币元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评价单价为5318元/平方米。
估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。
此致房地产资产评价事务所法定代表人：xxx二、估价师申明咱们郑重申明：1、咱们在本估价报告中陈说的理想是实在的和准确的。
2、估价凯棚族报告中的剖析、意见和论断是咱们自己公正的专业剖析、意见和论断，但遭到本估价报告中已说明的假定和限度条件的限度。
3、咱们与估价对象没无利弊相关，也与无关当事人没有团体利弊相关或成见。
4、咱们依照中华人民共和国国度规范GB/T—1999《房地产估价规范》及树立部、中国人民银行、中和亮国银行业监视治理委员会联结公布《房地产抵押估价指点意见》启动剖析，构成意见和论断，撰写本估价报告。
5、咱们已对本估价报告中的估价对象启动了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了专业协助。
7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应答资料的实在性承当法律责任。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下经常使用，不得作其他用途。
未经本评价机和评价人员赞同，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及团体提供。
评价机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及团体经常使用本报告形成的任何结果承当任何责任。
9·本估价报告的所有或其局部内容不得宣布于任何地下媒体上，报告解释权为本评价机构一切。
房地产估价师：20xx年x月 x日三、估价的假定和限度条件1、本评价报告仅供委托方为确定房地产抵押存款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而形成的损失，本评价公司不承当任何责任。
2、本次房地产的现场勘查上班依据委托方提供的房地产评价委托书及相关资料启动，房地产估价范畴由委托方界定并对其负相应法律责任。
3.本报告所称的“估价价值”系指咱们对所估价的房地产在规划用途不变、继续经常使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的未来无严重变动的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。
4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对20xx年x月x日这一估价时点委估房地产的主观公允市场价值的反映，没有思考未来或许追加付出的多少钱对估价价值的影响，也未思考国度微观经济政策出现变动及遇无法抗力对估价价值的影响。
5、注册房地产估价师口头房地产估价业务的目的是对估价对象价值启动预算并宣布意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权益启动确认或宣布意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权益由委托方担任解释。
6·本次评价以估价对象不触及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假定前提，否则应答本次估价结果启动相应调整。
7、咱们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料失实，委估屋宇产权完整，具有非法的土地经常使用权等。
委托方对所提供资料的实在、完整、非法性承当法律责任，如因委托方提供的相关证实资料不实形成估价结果失真，咱们将不承当任何法律和经济责任。
8、咱们估价的实体以咱们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础启动检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。
9、由于本次估价对象为一全体房地产的一局部，故本次估价是以估价对象能非法享受及摊派全体房地产的各项权益、各项服务配套设备及全体房地产占用土地的经常使用权为假定前提。
10、本估价报告估价结果是在地下市场前提下求取的房地产抵押价值，未思考估价对象未来市场多少钱动摇危险、极速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。
委估对象为住宅用房，具有必定的通用性和独立实用性，假设在估价时点启动极速变现其或许成功的变现多少钱普通在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所成功的变现多少钱应优先支付评价拍卖费及按规则交纳的税费等费用。
房地产估价结果报告(一)委托方称号：xx市xx花园法定代表人：xxx地址：面积：135平方米咨询电话：xxxxxxx(二)估价方称号：xxx地址：咨询电话：xxxxxxx资历等级：xx级估价机构证书编号：xx房地自估(2013)第xxxx号(三)估价对象1.本次估价对象为位于XXX，位于奎元路中段。
周围有xxx市试验学校，枫溪中学。
大润发，疆土局，中银大厦，市政府。
目前有7路，12路直线抵达。
该地交通繁难，基础设备，公共服务设备完全，人造环境·生存环境好。
2.占低空积为135平方米。
四层整齐式规划，共七层，建于2007月。
委估对象位于第3层，修建面积为135平方米;装修状况：客厅低空为木地板铺贴，卧室低空为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间低空为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴;进户门装置防盗门，其他为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。
估价对象平面规划好，采光通风好，保养状况好评价该房地产2013年10月的市场价值(四)评价目的为该住房发售提供参考。
(五)评价基准日(六)评价准则1、非法准则2、代替准则3、最高最佳经常使用准则4、估价时点准则5、主观、公正、偏心准则 (七)评价依据1、国度规范《房地产估价规范》2、房地产估价委托书3、房地产估价合同书4、政府部门无关计价和税费规范及目前本地域房地产多少钱消息5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的所有资料6、《中华人民共和国市区房地产治理法》7、中华人民共和国国度规范《城镇土地估价规范》评价方法依照《房地产估价规范》的要求,依据外地房地产市场发育状况并结合估价对象的详细特点而确定本次估价依据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果驳回老本法、收益法和市场比拟法对估价对象启动评价。
市场比拟法:是以代替准则为实践依据将估价对象房地产与近期曾经出现相似买卖的房地产加以比拟对照从买卖状况买卖日期区域起因一般起因等方面批改得出估价对象房地产价。
收益法：收益法是预测估价对象的未来反常收益，决定适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此预算估价对象的主观正当多少钱或价值的方法。
老本法是在求取估价对象房地产的多少钱时,求取估价对象在估价时点的从新购建多少钱而后扣除折旧以此求取估价对象的主观正当多少钱或价值的方法.(九)估价结果：经过我事务所评价人员迷信的剖析和测算，在以为确定房地产抵押存款额度提供参考依据而评价房地产抵押价值为评价目的的前提下，依据国度对房地产估价的规范要求等；决定迷信的评价思绪及方法，委估对象于估价时点20XX年11月10日地下的市场评价总价为.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评价单价为5472.69元/平方米。
(十一)估价作业日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。
、估价报告运行的有效期1:本估价报告所示的评价结果为估价对象于估价时点20
资产评价的房地产估价技术报告中的市场背景剖析？
我是做房地产评价的，市场背景剖析，就是对你所评价对象所在市的一个大的房地产市场状况做一个形容，另外再对估价对象所在的区或许片区房地产市场状况做一个形容。
以下是我所做的报告中的一个市场背景剖析；宿愿对你有用。
很多消息及数据须要在网上搜集。
1、重庆市房地产市场背景剖析重庆抓住中央直辖、三峡工程树立、西部大开发三大历史性机会，鼎力调整经济结构，踊跃扩开展放，粗浅体制革新，放慢基础设备树立，经济社会片面开展，综合力进一步增强，关键经济目的在西部12个省区中均在前5位以内。
2008年以来，随着国际金融危机对我市的影响逐渐浮现，重庆市经济增速出现出“前升后降”走势。
2008年一至四季度，重庆市GDP累计增速区分为13.9%、15.2%、15.3%和14.3%。
从这个数据可以看出，2008年四季度，重庆市受经济危机传导影响较大，累计增速较前3季度降低1个百分点，较上年降低1.3个百分点。
不过，虽然受金融危机影响，但全市经济“颠簸较快开展的基本面”依然未变。
据初步统计，2008年，重庆市经济颠簸较快增长，全市GDP增长14.3%，打破5000亿元大关。
全市消费总值比上年增长14.3%，到达5098亿元；中央财政普通预算支出增长30.4%，到达577亿元。
全社会固定资产投资增长28%，社会消费品批发总额、外贸进口区分增长24.3%和26.4%。
工业参与值占全市消费总值的比重提高到40%，规模以上工业企业成功利润255亿元。
市属国有重点企业资产总额达7500亿元，成功利润100亿元，增长40%。
非私有制经济参与值增长18.2%。
年末金融机构本外币存存款余额区分到达8018亿元和6177亿元，增长21%、19%，不良存款率降低到3.1%左右。
在国际经济环境迅速好转、国际经济艰巨增大的状况下，重庆经济仍坚持了颠簸较快开展态势。
房地产方面，2008年，在国际金融危机等起因的影响下，重庆市主城区房地产业开展虽遭逢一些不利起因，但房地产市场总体来讲运转颠簸。
重庆市疆土资源和屋宇治理局提供的数据显示，2008年重庆主城区商品住房成交修建面积1088.97万平方米，销量位居全国40个大中市区第三位。
全年同意上市住宅修建面积1756.79万平方米，同比基本持平，全年商品住房开售1088.97万平方米，与2007年同比降低，但与2006年、2005年比拟基本持平，显示市场开售状况回归反常开展水平。
从商品房多少钱来看，2008年1月-12月，重庆主城区商品住房成交建面均价出现出“缓升缓降”的总体特色。
从单月来看，商品住房多少钱高低动摇，在4月份到达全年最高修建面积均价每平方米4139元，同比涨幅最大为48.9%，5月-9月多少钱出现小幅动摇，但从10月开局出现降低，在11月、12月两月出现成交均价同比和环比均为降低的现象，此现象曾经凸显出了目前重庆房地产市场将趋于疲软，房地产市场正处于调整之中。
2、估价对象区域房地产市场背景剖析经过了解，忠县往年的房地产重点名目投资放缓，而且开展隐忧开局浮现：①商品房供过于求的矛盾突出②微观调控影响，房地产名目资金弛缓③拆迁补救规范不一，影响旧城革新投资信念④市区规划滞后，影响市区外部笼统⑤开发时序不强，有序供低空临应战。
资料显示，目前该县房地产修建施工面积已达180万平方米，加上滨江路、香山片区的开发，未来3~5年内商品房投放量估量到达300万平方米左右。
“这样宏大的一集体量，假设没有经济减速开展，城镇人口急剧增长的背景，须要10年左右能力消化掉。
”县建委一担任人以为，这些数据标明该县房地产市场确实暗藏着较大的危险。
特意是少数企业实力不强，受国度调控政策制约后，企业融资出现艰巨，危险更大。
因此近期忠县住宅房价应在一个较稳固、振幅较小的范畴内动摇，随着城区范畴的始终扩展，商业用房地产，特意是冷落核心肠段的商业用房，依然有必定的升值空间。
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