本文目录导航：
投资回报率的四种算法
投资回报率的四种算法租金回报率法、回报率分析法、内部收益率法、简易评估法。
1、租金回报率法。
公式：（税后月租金-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2、回报率分析法。
公式：（税后月租金-每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择绩优地产的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3、内部收益率法。
房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、简易评估法。
基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
投资回报率的四种算法
投资回报率的四种算法：
租金回报率法公式，投资回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。
回报率分析法公式，投资回报率=(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价。
内部收益率法公式，投资回报率=累计总收益/累计总投入。
简易评估法公式，如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
投资回报率多少算合理
投资回报率为5%-20%算是合理的。
通常来说投资回报率是越高越好的，根据每个人的风险承受能力和投资目标以及每个人认为合理的回报率，投资回报率可能会有很大的差异，所以在我们做投资前，一定要认识到这一点，不要被高回报所蒙蔽双眼，大部分投资理财方式都是无法保证固定收益，并且也都存在一些投资风险的。
投资回报率是通过投资而应返回的价值，即从一项投资活动中得到的经济回报，对于普通人来说，如果只是想要跑赢定期存款的回报，可以投资一些货币基金、债券或银行理财产品，如果想要更高的回报，试着投资股票基金或混合型基金，除非有很强的技术能力，否则不推荐股票。
投资报酬率的意义：
投资报酬率能反映投资中心的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩的优劣；此外，投资利润率可以作为选择投资机会的依据，有利于优化资源配置。
投资报酬率的优缺点：
优点：
根据现有财务会计资料计算得出，因此数据比较客观
以用于不同规模的部门和同行业比较
以用于评估部门业绩，促使部门提高自身的投资回报率
可继续进行指标分解，有助于对整个部门状况进行细致分析
缺点：
会使部门管理者为提升自身业绩牺牲企业整体利益
投资回报率使用会计数据，受到会计政策、通货膨胀和其他会计数据本身缺陷的影响
不同行业的具体性质会影响投资回报率，因此跨行业可比性较差
关于投资回报率的一些算法
在理财的过程中，衡量一个项目是否值得投资的标准就是计算利率。
而不同的投资方法、手段、投资情况下，利率的精确程度需要以下方式才能准确获得。
此数值将货币的时间价值考虑入内，也就是在计算复利相关情况的本金或本利总和时使用。
是计算复利的常用公式。
FV（复利终值）=PV*(1+r)^n FV（rate，nper，pv，pmt，type）-—（Excel计算公式） 适用范围： （1）计算定投一定周期所得的本金+利息的总和 （2）计算一定周期的理财或存款目标所需要的本金举例： 佐小姐希望8年后购置一套价值200W的住房，10年后字母教育基金60W，20年后准备40W退休金，假设投资回报率8%，则现在需要为未来计划准备的资金量是多少？ 答：住房现值=200W /(1+8%)^8=108.05W 教育金=60W/(1+8%)^10=27.79W 养老金=40W/(1+8%)^20=8.57W总和=144.41W或者：用Excel的FV/PV公式进行计算。
通俗的理解是项目投资收益能承受的货币贬值或通货膨胀能力。
是对项目盈利能力的分析指标，数值越大，其收益率越高，表明盈利能力越强，项目值得投资。
它是使净现值NPV为0时的贴现率。
NPV=0=CF0+CF1/ (1+IRR ）+ … +CFt/ (1+IRR )^t IRR(values，guess） 适用范围： （1）只针对固定时间间隔的项目；现金流分为投入（负）和支出（正） （2）反推投资收益率 （3）信用卡还款的实际借款利率 （4）分红型或返还型保险的投资收益率举例： 某投资项目现金流如下：初始投入2W元，第一年年末提现0.5W，第二年年末提现1W，第三年年末收入1.5w，求该项目的收益率。
答： 0=-+5000/(1+IRR)+/(1+IRR)^2求得IRR=19.44% 或者利用Excel表格的IRR公式计算： 当现金流量发生日期是不定期的，并非以一期为单位。
XIRR就是专为这类型的现金流量求报酬率。
其他参数与IRR无差别。
XIRR(values, dates, guess) 使用要点： （1）针对非固定时间间隔的项目；现金流分为投入（负）和支出（正） （2）现金流量数值要与日期项对应 （3）股市、基金市场中不定期投资的回报率计算举例： 基金投资过程中，不定期的投入本金，提取本金的情况，如下图可求得本次投资历程的投资回报率。
全称Modified Internal Rate of Return，也是改良版IRR，在IRR中未考虑收回本金再投资获得利率的部分对整体项目收益率的影响，而MIRR可以将红利再投资计算入最终结果，使得本次投资收益更精确。
MIRR(values,finance_rate,reinvest_rate) 使用要点： （1）针对固定时间间隔的项目；现金流分为投入（负）和支出（正） （2）股市、基金市场中定期投资的本金或红利再投资的整体回报率计算举例： 期初投资1W元，每年年底得到红利500元，第三年年底取出本金红利共1.05W，而该投资者将每年得到的红利500元定存到2%的理财产品，那么最后实际的投资回报率是多少？ 同样一组数据，IRR=0.05，MIRR=0.0486。
将红利再投入2%利率的理财产品，总体回报率反而变小：在IRR中，默认了红利再投资的利率=IRR计算所得的5%。
但是在实际投资中，若发生两项不同的投资，利率不同的情况下，只能用MIRR计算所得才更加精确。
0 留言