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房地产泡沫形成的原因、危害及其防范
泡沫的载体可能是实物资产，如房地产、邮票、古董、艺术品等；也可能是虚拟资产，如债券、股票等。
本文研究房地产作为一种实物资产的泡沫情况。
一、房地产泡沫形成的原因从主观上来看，房地产泡沫产生的原因主要有两个：一是大量投机行为的存在。
对房地产的需求包括真实需求和投机需求两个方面。
真实需求是居民为了满足生活需要、企业为了满足扩大再生产的需要而形成的需求。
投机需求则是为了从房地产买卖差价中获得利润。
投机者购买房地产不是为了实现保值增值，而是为了在价高时转手倒卖。
当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，许多非房地产企业和个人投资者大量投资于房地产，房地产交易十分火爆。
另一方面，在银行利率较低的情况之下，社会资金缺乏好的投资渠道。
因此，全社会普遍对房地产价格有着良好的预期，这样就会导致大量的房地产投机行为，房地产价格不断攀升。
二是商业银行的信贷支持。
由于房地产价值量大的特点，房地产泡沫是否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。
因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有商业银行配合，就不会有房地产泡沫的产生。
同样，对商业银行而言，由于房地产是不动产，银行部门普遍认为这种贷款风险较小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款。
从而加强了投机者的融资能力，这就可能进一步地加剧了房地产价格的上涨。
从客观上来看，房地产泡沫产生的原因主要有三个：把房地产估价师站点加入收藏夹一是房地产三级市场和租赁市场的不发达。
房地产一级市场是指政府举行的土地拍卖的土地市场，二级市场是指新建商品房交易市场，三级市场是指二手商品房交易市场。
在一个完善的房地产市场体系中，特别是住宅市场，三级市场应该是很活跃的。
新房交易只是所有交易中的很少一部分，高收入阶层去买新房，他们以前的房子会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层次的房子又会继续向下传递。
我国传统观念和居民消费习惯是买房就要买新房而不是二手房。
目前，很多城市的房地产三级市场基本还没有启动，这就导致了新的商品房需求增加。
租赁市场和买卖市场是相互影响的。
如果买卖市场上商品房售价偏高，一部分消费者就会从住房销售市场转向租赁市场，开发商则会面临降价的压力。
我国目前很多城市的住房租赁市场处于地下经营的状况，透明度差，且缺乏有效的监管机制。
租赁市场不发达，消费者就失去了选择不同住房消费方式的机会，在应当租房的阶段也不得不提早进入消费市场，给商品房市场带来过多的需求。
较大规模的租赁市场不仅可以较好地解决人员流动与住房产权流动之间的矛盾，有利于低收入群体规避市场风险，而且是房价发现机制的一个重要组成部分。
由此可以看出，房地产三级市场和租赁市场的不发达会导致商品房需求量的增加，从而使得其价格上升。
二是房地产行业信息不透明。
与资本市场相比，房地产市场由于自身的特点具有信息传递慢、透明度差的特点。
我国的房地产市场只有十几年的历史，房地产市场统计体系很不完善，数据准确性差；交易信息不透明。
因此，消费者购买房地产时往往会被表面现象所迷惑，而部分开发商又会夸大宣传，这样就会导致消费者过于乐观，对市场判断脱离实际而加入到投机者的队伍里面来。
三是经济周期的作用。
房地产商品的供求特性决定了其价格易受经济周期的影响。
房地产供给具有时滞性，由于土地的稀缺性和房地产建设周期长，其供给弹性不大。
房地产需求主要包括企业发展而引致的办公用房和商业用房的需求、居民满足基本生活所需要的住宅需求，这些需求特别是办公用房和商业用房的需求很容易随着经济形势的变化而在短期内发生变化。
当经济周期处于上升阶段的时候，企业规模的扩张使得房地产市场的需求急剧增加，而房地产供给却不能同步地增长，由此造成一种供不应求的局面，导致了房地产价格的上扬。
二、房地产泡沫造成的危害房地产行业具有产业关联度高、影响范围广的特点，对国民经济增长的贡献很大。
作为关系国计民生的重要商品，房地产泡沫的产生、发展、变化对于政府、企业和居民都会带来巨大的影响。
主要表现在以下几个方面：对宏观经济而言，房地产价格对于一个地区经济的增长、产业协调发展等方面都有着重要的影响。
房地产行业产业关联度很高，钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业都与房地产业密切相关，房地产业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关比例达到1∶1.7，即每100元的房地产销售就能带动相关产业170元的销售①。
当房地产出现泡沫时，房地产价格急剧上升，由于GDP增长对房地产业的依赖程度较高，此时房地产价格一旦出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且会对整个地区经济的稳定发展带来不良影响。
同时，房地产泡沫经济还会影响国民经济的平稳运行，破坏国民经济的结构和比例。
由于房地产泡沫是由虚假的高赢利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果，它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。
一旦泡沫破灭，在泡沫形成过程中发生的债权债务关系就难以理顺，形成信用危机，这将给国民经济的运行带来相当大的冲击和危害。
对金融系统而言，由于房地产行业是资金密集型行业，它对金融依赖程度很大。
当房地产行业出现衰退时，就会使资金链收紧，甚至出现资金链断裂，引发金融危机。
在房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，使银行的不良贷款比例大幅上升。
银行不良贷款比例的上升将迫使银行收缩贷款规模，造成整个社会的信贷环境趋紧，对其他行业的正常生产产生紧缩影响。
如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至金融机构的破产。
对企业而言，房地产价格的急剧上升会引起大部分企业生产成本的上升，从而使得企业经营状况飘忽不定，从而使得企业压缩开支，缩小生产规模，导致失业的大量增加。
泡沫破灭后，房地产价格大幅下跌，许多房地产企业和房地产相关企业破产倒闭，许多在建工程停建和缓建，造成建筑业的萧条。
由于价格的下跌，人们对房地产的投资热情迅速下降，房地产市场可能在很长时期内低迷不振。
为房地产业提供原材料的行业，如钢铁、水泥等，将出现生产能力严重过剩，这些行业的投资在很长时间内都很难启动。
对居民而言，由于衣食住行是人们基本生活需要和安居乐业的必要条件，房地产价格的上升也会使得包括住房在内的生活成本上升，引起其他消费的减少。
特别是在我们全面建设小康社会的今天，出现房地产泡沫会对居民生活带来不利影响，阻碍国家政策目标的实现。
如果房地产泡沫破灭，房地产价格从它们的峰值水平急剧跌落下来，致使贷款价值大大高于其抵押品的市场价值，由此会导致大量的贷款违约发生。
三、房地产泡沫的防范房地产泡沫会对整个经济体系和金融体系造成极大的威胁，会对整个社会的正常运行带来很多的问题。
防范房地产泡沫的产生与扩大，需要政府职能部门和商业银行等各方的共同参与与努力。
从政府职能部门来看，政府应制订相关税收政策和房地产政策并严格落实，增加投机者持有物业的成本和交易成本，减少房地产市场的投机行为。
加快和规范房地产三级市场的发展，继续引导房地产三级市场向好的方向发展。
同时，要规范房地产租赁市场，为房地产租赁市场的发展创造条件。
这样，房地产市场的需求者就有一部分转向了三级市场和租赁市场，就可以使得房地产市场的需求减少，从而可以有效抑制房地产泡沫。
从商业银行来看，银行应严格房地产行业贷款的审批，从土地交易环节、房地产开发环节到新建商品房的交易环节层层严格把关。
通过信贷资金的控制，将不合资质的开发商逐渐淘汰出房地产市场的同时，还可以减少市场上的投机者。
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房地产泡沫成因 房地产泡沫破灭会造成什么影响
中国房地产业协会商业地产专业委员会主办的“首届中国商业地产新趋势论坛”上，房地产泡沫风险目前正在加剧，把握新型城镇化机遇，应对电商冲击，传统的商业地产开发模式和结构布局亟待改变，转型已成为商业地产未来生存和发展的必然选择。
房子是现在最让80后甚至90后头疼的问题，没有房子，就与爱情无缘，就无法结婚。
那么，你知道 房地产泡沫成因 有哪些吗 ？ 今天我们要讲的就是跟房地产有关的问题，现在就和我一起来聊聊 房地产泡沫成因 的相关知识吧!
房地产泡沫是什么意思
泡沫本质上是一种价格运动，是一种经济失衡现象，是由于市场预期的狂热，使得资产价格被高估，一旦市场发现这种价格的高估，并且这种高估超出了市场的容忍能力，价格就发生了回调。
所以泡沫的本质在于资产市场定价的高估，高估是产生市场回调力的源泉。
在泡沫经济中，由于过度投机，造成虚假繁荣的表象，泡沫最后必然破灭，进而导致社会震荡，甚至经济崩溃。
“房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。
它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。
通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。
因为建筑产品系劳动产品，其价格相对比较稳定、比较容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。
地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。
根据经济学的解释，房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳上涨。
泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。
在泡沫膨胀期间，大量的资金集聚房地产行业，投机活动猖獗。
而一旦泡沫破灭，不仅导致经济和社会结构的失衡，而且还极易带来金融危机、生产和消费危机以及政治和社会危机。
房地产泡沫特征
1、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;
2、房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大;
3、房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率;
4、房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
中国房地产泡沫破灭会造成什么影响?
在说到中国房地产泡沫破灭的时候我们先来了解一个名词——房地产泡沫，什么是房地产泡沫，房地产通俗的来说就是，我们的房价在一个连续的时间内不断的上涨，这些上涨的原因并不是因为房地产本身的价值，而是因为人们主观上对房地产的价格预期过高，最终导致房地产的价格与其价值相差甚远，房地产价格脱离了人们能够支付的范围。
最终的受害者往往是我们的房地产投资者。
泡沫的宿命就是破灭。
房地产泡沫极大的干扰了正常的市场经济，使得房地产资源得不到一个有效的配制，导致出现大量的供大于求的现象，楼盘价格一降再降，干扰着市场经济的宏观调控的平衡，对我们整体的经济都会造成严重的冲击。
那么中国房地产泡沫破灭会造成什么的影响了呢?下面就让我们简单的来看看中国房地产泡沫破灭会带来的影响。
1.干扰了银行资金运转。
银行的账目上会出现一系列无法解决的账单，一旦银行无力解决这些问题，势必会我们存在银行的钱造成威胁。
2.有可能会带来严重的经济危机。
一旦经济危机出现，就将会有大批的工人失业，大批的公司倒闭，社会动荡，犯罪增加。
3.居民生活成为了问题。
许多居民将会失去自己的工作，居民的工资发不出来，一些生活必需品价格飞升，生活成为了一个重要的问题。
4.政治和社会的动荡。
在这些一系列的经济危机条件下，人们会采用一些极端的手段抨击国家的不作为，一些政治问题将会无限放大。
房地产泡沫成因分析
知道大家是否注意到一个问题，手机、电视、电脑等高科技产品的价格波动一直能够遵守市场的供求关系变化，而房地产，一个并不需要多少科技含量的产品，价格却能逆市而上，狂涨无止呢?很简单，在中国人眼里，房产是必须品，是生活安定的一种基本保障方式，只要稍有能力，哪怕再艰难也要置办一处房产，开发商及投资商正是抓住这一点，敢于抬高价格压榨购房者的最后一滴财富，房产的价格逐渐脱离价值的束缚，造成泡沫的产生;手机等是奢侈品，可有可无，要想顺利以交易的形式，实现获利，只能遵循基本的供求变化，半点强求不得，产品的价格始终在围绕价值波动。
“生活必须”是泡沫产生的基本前提，但并非唯一因素，要产生“泡沫”离不开 其它 两大要素的有力配合——人们基本生活资料被剥夺以及资本掠夺财富的高度发展。
只有在人们基本生活资料被剥夺的情况下，才能打破人们自己自足的可能，使“生活必须”只能通过交易的方式获得成为人们生存的必要条件。
并且，生活资料的剥夺，虽然对调动人们的生活积极性，集中社会力量共同建设国家有不可磨灭的贡献，但如果不能合理的提供人们获得生活必须资料的有效途径(相应的工作岗位、社会补偿、社会保障等)，将使社会上相关人群的购买力下降，无法获得相应的生活资料，加速社会经济泡沫的产生，为社会带来不安定因素。
(打个比喻：政府收了农田后，看似给农民一定的补偿了，但您知道这对这些农民意味着什么?这意味着，不仅他们这一代，以后世世代代都不能依靠土地进行生存了，只能去寻找新的出路，找不到就只能吃老本，吃完老本怎么办天知道，毕竟现在中国还不能提供足够供人生存的岗位。
)
资本掠夺财富的高度发展。
货币资本从诞生以来，其作用已从简单的流通领域，过渡到聚敛财富的最有效方式。
资本所有者凭借着对资本的占有，任意掠夺百姓的劳动及劳动成果(百姓没有基本的生活资料，要生存只能接受他们的盘剥)。
在这场以生存为威慑的较量中，无疑资本所有者享有最大的主动权。
他们掠夺的行为更增加了社会财富的集中，在巩固自身财富地位的同时，却为社会埋下不安定因素：百姓手中财富不断减少，实际购买力降低，加速经济泡沫的产生，当百姓手中的财富连维持基本的生存都成问题时，必将产生更严重的社会危机。
解决泡沫危机的有效手段，只能是政府调控或转嫁财富聚敛市场，以税收实现社会保障。
而美国等西方发达国家，正是通过“政府调控或转嫁财富聚敛市场，以税收实现社会保障”的方式成功转嫁此种危机，这也是西方国家近几年没有发生经济危机的根本原因。
但这种方式在我国显然是不合时宜的，我国缺少人家发达的科技水平，无法为对外财富积累提供有效保障。
再说，此种聚敛手段也是变相欺诈，不是正道。
我国只能通过政府调控的方式解决泡沫危机。
编辑总结：通过以上的介绍，大家对于房地产泡沫成因 房地产泡沫破灭会造成什么影响应该有所了解了吧。
房地产泡沫的形成是多方面的，不能以偏概全的来进行分析，因为经济的发展自身就有其复杂性，每个人对经济产生的结果进行分析，从立场，看问题的角度不同，得出的结果就不一样。
应对国内房地产泡沫措施
2008年美国次级房贷危机波及全球，各国的经济资本市场深受影响，投资机构破产、股市重创、房价暴跌，但对中国经济影响不大。
而中国房地产在其后也展开了一段快速上涨的行情，去年开始，国内外机构和专家纷纷唱空中国楼市，指出中国房地产存在严重的泡沫，一旦泡沫破裂，可能也会发生如美国、日本一样的危机。
房地产泡沫形成原因
因为市场交易情绪热烈，导致房价快速上涨，导致价格与实际价值发生严重的背离，由此产生出房价泡沫。
这种泡沫一旦破裂，房价就会发生短时间内的暴跌，带动经济产生衰退。
在历史上，国外多次发生房产泡沫，由房价暴涨导致投机氛围加剧，投机需求加重了房地产风险，最后泡沫破裂引发了巨型的金融海啸，造成人民消费危机，加大收入储蓄，没有消费就没有了经济增长点。
中国房地产泡沫的应对措施
中国房地产市场存在一定的泡沫，主要集中在一二线城市，但目前还未形成危机。
浙江温州周边城市房价在过度热炒之后，接连出现下滑。
政府一直通过各项政策，积极控制房地产系统风险。
控制各地土地供应
前几年，各地政府财政被土地“绑架”，以拍卖土地的方式来解决地方债务问题。
为了防止房地产泡沫过大，政府应该根据市场情况控制土地供应量，在存量房过剩时，减少住宅用地供应，转为商业用地和文化、体育用地。
监管金融机构房贷水平
银行在保证首套房需求的情况下，对于投资房和多套房的贷款要求予以控制，减低房屋贷款抵押比例，严格审核房贷条件。
推进不动产登记和房产税执行
各地积极推行房屋信息登记工作，便于了解市场情况，以此制定防御机制，保证房地产市场健康长期发展。
不动产登记不断推进，避免短时间热炒楼市的行为，引导人们正确投资观，为以后征收房产税做准备，通过税收手段干预、调控市场行为。
房地产泡沫的防范措施
1、加强对房地产市场的宏观监控和管理
政府制定合理的政策，是预防房地产泡沫的首要措施。
房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。
首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适当，不至于过多积压;其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增;最后，大力发展安居型住房，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2、规范土地市场，调节供求关系
首先要严格执行土地开发规划审批制度。
调控好土地供应总量、供应结构和供应区域。
其次要严格土地招投标管理，完善政务公开制度。
在土地的招投标过程中按照标准程序挑选最优的投标方。
再次是开征土地财产税，抑制土地投机和闲置。
一是通过征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的土地交易。
二是加强土地增值税的征收，限制转手套利的土地交易行为。
三是实行中央与地方分税制，把征收土地财产税的税权划归地方政府。
四是尽快取消房地产企业征税就低不就高的办法，实行统一的、确定的税率。
最后是要建立土地信息系统，实行全国联网，加大信息透明度，防止信息不对称，控制圈地、炒地等现象。
3、规范房地产市场秩序，规范房地产企业的市场行为
制度建设是规范房地产秩序的根本。
要尽快立法，完善各种行政和技术规范，严格执法。
严格市场监管，建立良好的市场秩序。
完善房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境;要用法律形式规范房地产交易方式，继续完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。
继续加强房地产市场信息工作，重点分区域、分价格段归集商品住房价格信息。
不断完善存量房交易服务平台，优化办理流程，提高办事效率，提升服务水平，保障交易安全等。
对房地产企业要从资质审查、产权登记、信用档案等方面进行规范，相应提高企业进入门槛，通过市场的优胜劣汰，扶持壮大一些市场口碑好、实力雄厚的房地产开发企业。
4、货币政策
房地产贷政策要有前瞻性。
房地产业跟金融业的密切相关性，决定了房地产泡沫的产生，在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。
在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求皆旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效的调整，则房地产泡沫很容易产生。
而且，事实证明，“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。
5、完善金融体系
从制度上防止泡沫的产生。
房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系、尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。
目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。
但是，随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。
6、建立完善独立的房地产价格监测、预警系统
经济预警系统逐渐成为经济运行和决策系统中的重要组成部分。
能在经济出现问题之前提前发出警报，以引起决策层注意，防止问题扩大化。
建立全国统一的、独立的房地产市场运行预警系统，对房地产价格及相关指数进行监测，不断完善房地产市场的宏观监测体系;通过对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，就市场运行情况进行评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控，有效防止泡沫的产生。
进一步推行城市基准地价制度,加大地价指数、各类物业价格指数等地价信息的公开力度,为市场交易提供合理的价格。
基准地价是我国地价体系建设的基础性工作,既是政府调控土地市场的重要工具,也是政府公共服务的一个基础项目。
但是目前我国的现状是,基准地价成果公布比例低,使用面窄,利用率低,没有发挥出应有的政府指导和宏观调控作用。
各地对基准地价应用的方向和范围不是很明确,一方面基准地价成果基本限于土地管理部门使用;另一方面,土地管理部门不能积极地将基准地价成果向社会宣传,公开性差,这也制约了土地市场健康有序的发展。
总之，中国房地产不存在系统性风险，楼市泡沫没有专家鼓吹的那么大，但是房价过快波动对经济发展都是不利的。
目前，全国房价处于调整性回落中，市场炒房情绪降温，逐渐回归理性，房地产暂无风险。
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